【案件详情】委托人何XX，系云南省丽江市古城区某号房屋的合法所有权人。2013年11月4日，委托人何XX与案外人陈XX签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给陈XX用于商业经营，租赁期限自2013年11月4日起至2029年11月3日止，年租金86400元，租金按两年一付方式支付，该合同已依法办理公证。
2018年10月10日，经委托人何XX、案外人陈XX及被告惠XX三方协商，签订《转让协议》，约定陈XX将其在《房屋租赁合同》中的剩余权利义务全部转让给惠XX，惠XX承继原承租人地位，继续经营使用案涉房屋，转让后年租金调整为103680元，租金仍按两年一付，自2018年11月4日起算交租日期。协议签订后，委托人按约定将房屋交付惠XX使用，惠XX亦按约定足额支付了2018年11月4日至2024年11月4日期间的租金。
2024年9月27日，委托人何XX按合同约定，履行租金支付告知义务，通知惠XX应于2024年10月4日前支付2025年至2026年期间的租金，但惠XX不仅拒绝提及租金支付事宜，还对委托人进行威胁辱骂，经委托人多次催告，仍以各种理由拖延，拒不支付租金。2024年10月23日，委托人向惠XX送达《通知》，要求其在收到通知后7日内履行租金支付义务，否则将通过诉讼方式维权，但惠XX收到通知后仍置之不理，持续占有使用案涉房屋却未支付任何租金。为维护自身合法权益，委托人何XX委托云南XX律师作为特别授权诉讼代理人，向丽江市古城区人民法院提起诉讼。
接受委托后，田XX律师第一时间梳理案件事实，核实《房屋租赁合同》《转让协议》、公证书、租金支付凭证、催告记录、律师代理费票据等核心证据，明确本案核心争议焦点为惠XX拖欠租金的违约行为及委托人的维权主张合法性。结合案件实际，田XX律师精准制定诉讼策略，明确诉讼请求：请求解除《房屋租赁合同》及《转让协议》，判令惠XX支付违约金、房屋占用费、律师代理费及案件诉讼费用，并全面梳理证据链条，确保每一项诉讼请求均有充分证据支撑。
本案由丽江市古城区人民法院于2025年1月6日立案受理，依法适用普通程序独任审理。审理过程中，因惠XX下落不明，法院依法对其进行公告送达应诉材料及开庭传票，公告期届满后，惠XX无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法进行缺席审理，田XX律师作为委托人特别授权诉讼代理人，按时到庭参加诉讼，充分发表代理意见，举证质证，清晰阐述案件事实、法律依据及委托人的维权诉求，全力维护委托人的合法权益。
【案件总结】本案系一起典型的房屋租赁合同纠纷，核心系承租人拖欠租金、拒不履行合同义务引发的维权案件。法院经审理查明，委托人何XX与案外人陈XX签订的《房屋租赁合同》、三方签订的《转让协议》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行自身义务。惠XX承继承租人权利义务后，未按约定支付2024年11月5日之后的租金，经委托人多次催告仍拒不履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
结合查明的事实及证据，丽江市古城区人民法院依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，判决如下：一、解除委托人何XX与被告惠XX于2018年10月10日签订的《转让协议》；二、判令惠XX于判决生效之日起三十日内支付委托人房屋占用费27936元（自2024年11月5日起至2025年2月11日止）；三、判令惠XX支付委托人违约金10368元；四、判令惠XX支付委托人律师代理费9000元；五、驳回委托人的其他诉讼请求。案件受理费1156元，由惠XX承担1006元，委托人承担150元。目前，该判决书已生效，田XX律师正协助委托人推进后续执行相关事宜，确保判决确定的权益顺利实现。本案中，即便被告缺席审理，田XX律师仍凭借扎实的证据准备和专业的代理意见，成功为委托人争取到合法权益，高效化解了纠纷。
【律师价值】本案中，田XX律师的专业代理的核心价值，在被告缺席审理的不利情况下得以充分凸显，切实为委托人筑牢了维权屏障，主要体现在三个方面。其一，精准把控案件核心，制定最优诉讼策略。田XX律师接受委托后，快速梳理案件事实，厘清各方权利义务，精准识别违约焦点，明确合理的诉讼请求，梳理完整的证据链条，确保诉讼请求有法可依、有证可循，为案件胜诉奠定了坚实基础。其二，高效推进诉讼流程，全力应对缺席审理场景。面对被告下落不明、缺席审理的复杂情况，田XX律师积极配合法院完成公告送达、庭审等相关程序，在庭审中充分发挥专业优势，清晰阐述案件事实、举证质证、发表代理意见，最大限度弥补了被告缺席带来的审理难度，有效维护了委托人的诉讼权利。其三，全力争取委托人合法权益，实现维权目标。田XX律师始终以委托人的核心需求为导向，不仅成功推动法院判决解除相关协议、认定被告违约，更助力委托人追回房屋占用费、违约金、律师代理费等各项损失，将委托人的权益损失降到最低，切实实现了“胜诉维权、挽回损失”的核心目标。同时，田XX律师在案件处理过程中，严谨细致、务实高效，及时向委托人反馈案件进展，让委托人全程掌握维权动态，彰显了专业律师的责任与担当。
