案情基本情况

案外人甄XX、郝XX与被执行人潘XX就宁波市某区某镇某村一套大龄青年解困房存在转让关系。2017 年 10 月，双方签订转让协议，约定房屋总价 61 万元。甄XX、郝XX随后支付 56 万元购房款，对房屋装修后入住，并一直占有使用。2019 年，二人补缴土地出让金及相关税费。该房屋因政策规定需自结算之日起满 5 年方可过户，过户时间未到。2020 年，潘XX因犯诈骗罪被法院强制执行，案涉房屋被查封。甄XX、郝XX提出执行异议，将剩余 5 万元尾款交付法院执行专户，法院审查后裁定中止对案涉房屋的执行。

律师办案经过

案外人代理律师接受委托后，全面梳理案件证据链，收集转让协议、银行转账凭证、微信转账记录、收条、物业费缴纳证明等材料，佐证案外人在房屋查封前已签订合法有效合同、合法占有房屋的事实。庭审中，律师重点援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，主张案外人已按约支付大部分房款且主动交付尾款，未办理过户是因政策限制，非自身过错。法院采纳律师代理意见，认定案外人权利足以排除执行，支持其异议请求。

典型意义

本案明确了在金钱债权执行中，是为数不多执行异议成功的案例。善意买受人购买政策性限制过户房屋，满足查封前签约、合法占有、支付价款且非因自身原因未过户的条件，其权利可排除强制执行。该案为同类政策性住房的执行异议案件提供裁判参考，有效维护了善意买受人的合法权益。