案件简介

A 艺术培训公司与 B 小区业主委员会签订《房屋租赁合同》，约定 A 公司承租 B 小区业委会名下商铺，租期三年，月租金 35000 元，付款方式为付三押一，同时约定了物业费承担、违约责任及免责情形等内容。合同履行期间，A 公司未按约支付下一季度租金，且单方提出提前退租并自行搬离案涉房屋，后 A 公司诉至法院，要求确认租赁合同于其主张日期解除，并要求 B 小区业委会退还剩余租金 15167 元。B 小区业委会委托浙江XX律师处理此案，王莉萍律师接受委托后，在法定期限内提起反诉，要求 A 公司支付欠付租金、物业费、空置损失、垃圾清理费等各项费用。

办案经过

王莉萍律师接受 B 小区业委会的委托后，第一时间梳理案件事实、分析证据材料，明确案件核心争议点在于 A 公司单方退租是否构成违约、案涉租赁合同解除时间的认定以及各项反诉请求的合理性与证据支撑。

1. 针对本诉，律师提出抗辩意见：A 公司未按合同约定于指定日期支付下一季度租金，已构成违约，且其未与业委会协商一致便单方提出退租，后续自行搬离的行为严重违反诚实信用原则，并非合法解除合同，其无权要求退还所谓剩余租金，且该行为造成业委会房屋空置、垃圾清理等多项经济损失，业委会保留追责权利。

2. 针对反诉，律师结合合同约定及实际损失情况，明确反诉诉讼请求：要求 A 公司支付 2023 年 9 月 2 日至 9 月 21 日欠付租金 23333 元、拖欠物业费 13409 元、2023 年 9 月 22 日至 12 月 3 日房屋空置损失 83925 元、垃圾清理费 3000 元，并承担反诉诉讼费。同时，律师积极收集整理证据，包括租赁合同、催缴租金的沟通记录、函件、房屋现场脏乱的照片视频、招租公告、新的租赁合同等，形成完整证据链，证明 A 公司的违约行为及业委会遭受的实际损失。

3. 庭审过程中，针对 A 公司提出的 “因房屋消防验收未通过享有法定解除权、物业费主张主体不适格、无垃圾清理费损失” 等抗辩理由，王莉萍律师逐一质证、反驳：指出 A 公司未提供任何有效证据证明消防验收未通过，且其在催租及退租过程中从未提及该事由，解除合同理由不成立；就各项损失，律师结合证据及案件实际情况，阐述损失的真实性、合理性及计算依据，同时明确业委会在 A 公司违约后已积极对外招租，尽到减损义务。

案件结果

法院经审理后作出判决，采纳了王莉萍律师的主要代理意见，认定案涉租赁合同合法有效，A 公司未按约支付租金且单方自行搬离的行为构成根本违约，其主张的合同解除时间不予认可，综合案件实际认定租赁合同于 2023 年 9 月 21 日解除。

1. 驳回 A 公司的全部本诉诉讼请求，其要求退还剩余租金的主张未得到法院支持；

2. 针对反诉，法院认定 A 公司应支付欠付租金 23333 元，结合房屋实际情况酌情支持垃圾清理费 2000 元，对业委会主张的空置损失 83925 元予以全额支持，因物业费主张主体不适格，驳回该项反诉请求；

3. 以 A 公司缴纳的 35000 元保证金折抵上述租金、垃圾清理费后，判决 A 公司于判决生效之日起十日内赔偿 B 小区业委会损失 74258 元；

4. 案件受理费方面，本诉受理费由 A 公司全额负担，反诉受理费由 B 小区业委会负担 162 元，A 公司负担 1225 元。