二手房买卖遇抵押查封双重障碍，李同红律师代理买方成功实现继续履行
审理法院：北京市通州区XX
案情简介
原告张X（男）与被告郑X（男）于2014年4月13日经北京**房地产经纪有限公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张X以98万元购买郑X名下位于北京市通州区XX北XX的一处房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，张X陆续支付购房款共计73.7万元，郑X向张X交付了房屋。
双方在履行过程中，通过口头约定方式变更了原合同约定的付款方式。2016年6月18日，郑X向张X出具《收据》，承诺于2016年7月4日至5日办理网签手续。然而，此后张X无法与郑X取得联系，后续手续始终未能办理。
张X经查询发现，涉案房屋存在多重权利负担：2015年9月19日，郑X以涉案房屋为抵押，向第三人中国XX贷款31万元，并办理了抵押登记；2017年，因郑X逾期未还款，银行将其诉至法院并申请财产保全，涉案房屋被北京市西城区人民法院查封。
张X为维护自身合法权益，委托北京市XX律师提起诉讼，请求判令郑X继续履行合同、协助办理网签及过户手续，并支付违约金。
办案经过
李同红律师在接受张X委托后，全面梳理案件事实，明确案件核心争议点：一是合同履行过程中付款方式变更的效力问题；二是涉案房屋存在抵押和查封双重障碍，如何实现继续履行；三是违约责任的认定。
李同红律师从以下几个方面展开代理工作：
第一，论证付款方式变更的有效性。 李同红律师向法庭提交了银行转账记录、支付宝转账记录、现金支付凭证等证据，证明张X实际支付购房款73.7万元。同时提交了2015年12月19日双方在合同尾部手写补充的内容，以及2016年6月18日郑X出具的《收据》，证明双方已通过实际履行行为变更了原合同约定的付款方式，郑X在收款过程中从未提出异议。郑X虽对《收据》笔迹提出异议，但李同红律师坚持要求其承担举证责任，最终郑X撤回鉴定申请，其抗辩未被采纳。
第二，认定郑X违约事实。 李同红律师指出，郑X在《收据》中明确承诺办理网签的时间，但未实际履行，导致合同无法继续履行，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。
第三，破解抵押与查封的双重障碍。 涉案房屋存在银行抵押权及法院查封，是实现过户的最大障碍。李同红律师提出创新性解决方案：由张X代郑X向银行清偿剩余贷款本息，以解除抵押权；同时积极与法院沟通，确保代偿后能够顺利办理解除查封及过户手续。张X当庭表示愿意代偿贷款，展现了履行诚意。
第四，主张违约金获得支持。 李同红律师依据合同约定，主张郑X逾期履行义务，应按日支付违约金，最终法院支持了张X5万元的违约金诉求。
第五，应对反诉与抗辩。 郑X曾提出反诉要求解除合同，后撤回；庭审中郑X主张张X违约在先，但李同红律师通过完整的证据链条，成功驳斥其抗辩。
案件结果
北京市通州区XX经审理认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在履行过程中，双方通过实际行为变更了付款方式，郑X收取多笔转账未提异议，故对其主张张X逾期付款的答辩意见不予采纳。
郑X出具的《收据》承诺了网签时间但未履行，构成违约，应当承担违约责任。其虽对《收据》笔迹提出异议，但撤回鉴定申请，无证据支持其主张。
关于抵押权问题，法院采纳了李同红律师的方案，认定张X愿意代偿贷款以解除抵押，不持异议。代偿超出购房余款部分，张X可另行向郑X追偿。
法院最终判决：
张X与郑X继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
张X于判决生效之日起七日内代郑X清偿银行关于涉案房屋的抵押贷款本金、利息及罚息，相应的贷款还清手续及解除抵押登记手续由张X代为领取；
郑X及银行于判决生效之日起六十日内配合张X办理抵押登记解除手续及所有权转移登记手续；
郑X于判决生效之日起十五日内支付张X违约金5万元；
驳回张X的其他诉讼请求。
