三十年前购房未过户纠纷案——李同红律师助八旬老人二审逆转，确认买卖合同有效
审理法院：北京市第二中级人民法院
案情简介
上诉人（原审原告）郝X与被上诉人詹X、王XX、王XX、王XX、王XX、王XX房屋买卖合同纠纷一案，上诉人郝X委托其子史X及李同红律师代理诉讼。
郝X与史X之父史XX系夫妻关系，史X系二人之子。詹X与王XX夫妻关系，王XX、王XX、王XX、王XX、王XX系二人之子女。
1983年1月12日，史X与王X签订房屋买卖合同，约定王X以1250元将位于北京市丰台区的涉案两间南房出售给史X，价款当面交清。郝X主张，该房屋系其与丈夫史XX出资购买，史X仅作为代理人代为签约。购房后，郝X一家长期居住使用该房屋，郝X亦将户口迁入此址。后因年事已高，郝X搬出与子女同住，将房屋出租。
2004年，王X的继承人就涉案房屋办理了继承公证，将早已出售的房屋作为王X的遗产进行处分。2011年，郝X得知此事后提起诉讼，请求确认1983年1月12日以郝X、史XX为买受人、史X为代理人与王X签订的房屋买卖合同有效。
一审法院认为，涉案买卖合同虽真实存在，但系以史X个人名义签订，郝X未能证明其与史X之间存在委托代理关系，故驳回郝X的诉讼请求。郝X不服，提起上诉。
办案经过
接受委托后，李同红律师对案件进行了全面梳理，制定了精准的上诉策略。
第一，重新构建委托代理关系的证据链。 一审法院以“郝X未能证明与史X存在委托代理关系”为由驳回诉讼请求。李同红律师在二审中重点围绕这一核心争议，系统整理并提交了1997年12月25日史X签署的《证明》，该《证明》明确载明“涉案房屋为史XX、郝X所买，原归郝X所有”。史X在《证明》中亦注明“买卖房法律责任由买方承担”。李同红律师指出，该《证明》系史X亲笔签署，是其对委托代理关系的自认，具有极强的证明力。
第二，强化“实际居住+户口迁入”的事实证据。 李同红律师向法庭强调，自1983年购房后，郝X一家即长期居住使用涉案房屋，期间进行了翻建，郝X亦将户口迁入该址。这一持续近三十年的占有、使用、居住事实，与借住关系明显不符，足以佐证购房事实的真实性。
第三，反驳对方“借住”主张。 对方主张王XX将房屋借住给郝X一家使用。李同红律师指出，借住关系通常具有临时性、无偿性，而本案中郝X一家自1983年起连续居住近三十年，期间对房屋进行了翻建改造，这些行为远超借住的范畴，符合购买后自主占有、使用的特征。对方未能提供任何借住协议或证据，其主张不能成立。
第四，运用历史背景补强论证。 李同红律师结合1983年的历史背景，指出当时民间房屋买卖普遍存在“签约即交付、长期未过户”的情形，不能以现代物权登记观念苛求三十年前的交易行为。房屋虽未办理产权过户，但长期交付使用、占有、翻建的事实，足以证明买卖关系的真实存在。
案件结果
北京市第二中级人民法院经审理，采纳了李同红律师的代理意见，依法撤销一审判决，改判确认买卖合同有效。
法院认为：1983年1月12日的房屋买卖合同虽系史X以其自己名义与王X所签，但史X曾于1997年12月25日签署书面证明，证实涉案房屋系郝X、史XX所买。结合涉案房屋一直由郝X与史X共同使用、郝X已将户口迁入该房屋等事实，现有证据可以证明上述房屋买卖合同系史X作为郝X、史XX的代理人所签，涉案房屋系郝X、史XX所购。对方主张涉案房屋系王X借住给郝X一家使用，但未提交充分证据予以证明，且涉案房屋自1983年至今一直由郝X一家居住使用，期间房屋亦经过翻建，故对方的抗辩意见证据不足，不予采信。
最终判决：
撤销一审法院民事判决；
确认史X作为郝X与史XX的代理人于1983年1月12日就涉案房屋与王X签订的房屋买卖合同有效；
一、二审案件受理费由对方负担。
