二手房附赠家具家电被擅自搬离，法院酌定赔偿 10 万元 —— 房屋买卖合同纠纷胜诉案

一、案件详情

基本信息

案情经过

1. 交易背景：委托人以860 万元总价购买卖方位于苏州市相城区的精装别墅，三方签订《房屋买卖定金协议》，明确约定房屋电器全部留下、院内外树木全部留下，仅红木家具由卖方带走。
2. 争议发生：签约后，委托人多次要求中介与卖方提供家具家电清单、拍摄房屋现状照片，中介未及时履行，卖方后续提供的清单与房屋实际配置不符，委托人拒绝签字。
3. 违约事实：过户验房时，委托人发现卖方擅自将协议约定留存的家具、家电大量搬离，部分墙体附属设施被拆除，房屋交付状态与约定严重不符。
4. 双方主张
   • 委托人诉请：要求卖方及中介赔偿家具家电损失190185 元、资金占用利息2443.29 元。
   • 卖方反诉：要求委托人支付逾期付款违约金36.55 万元、律师费3 万元。
   • 中介抗辩：仅促成合同成立，无交付义务，已在中介纠纷案中承担责任，不应连带赔偿。

法院审理要点

1. 案涉《房屋买卖定金协议》合法有效，卖方违反 “电器全部留下” 约定，擅自搬离家具家电构成违约。
2. 因签约时未固定家具家电明细，无法精准核定缺损物品价值，法院结合房屋面积、交易总价、装修配置及使用年限，酌定卖方赔偿 10 万元。
3. 委托人未按约定节点付款构成轻微违约，但卖方无有效催告证据，法院仅判令委托人支付利息损失 2333.33 元，驳回卖方高额违约金及律师费诉请。
4. 中介履约存在瑕疵，但无证据证明与卖方恶意串通，不承担连带赔偿责任。

裁判结果

1. 卖方项女士、刘XX赔偿委托人100000 元；
2. 驳回委托人关于资金占用利息的诉讼请求；
3. 委托人赔偿卖方利息损失2333.33 元；
4. 驳回卖方全部反诉请求；
5. 两项抵扣后，卖方应向委托人支付97666.67 元。

二、案件总结

1. 本案核心争议为二手房附赠家具家电的交付标准认定，因签约时未制作详细清单、固定房屋现状，导致缺损物品价值难以直接举证，属于二手房交易典型风险。
2. 卖方擅自搬离约定留存物品构成根本违约，即便无精准价值证据，法院仍基于交易约定与现场痕迹支持买方损失主张。
3. 买方虽存在付款轻微迟延，但卖方无合法催告程序，高额违约金诉请未获支持，双方违约责任依法公平划分。
4. 中介仅承担履约瑕疵责任（中介费酌减），不承担买卖合同违约赔偿责任。

三、律师价值

1. 精准锁定违约核心：紧扣协议 “电器全部留下” 的明确约定，固定房屋拆除痕迹、沟通记录等证据，论证卖方擅自搬离的违约事实。
2. 破解举证难题：在无完整清单、无法精准定损的情况下，结合交易总价、房屋配置、市场折旧率，说服法院依法酌定损失，最大限度维护委托人财产权益。
3. 有效抗辩反诉请求：梳理付款流程、沟通录音等证据，证明卖方未履行催告义务、自身存在违约在先，成功驳回卖方 36 万余元高额违约金及律师费诉请。
4. 全程风险把控：协助委托人固定验房证据、发送催告函，推动法院查清交易全过程，实现 “主诉求获支持、反诉被驳回” 的胜诉结果。

四、典型意义