一、案件基本概况
本案为典型商品房预售合同纠纷，由购房者朱某、崔XX起诉北京XX公司，诉求解除购房预售合同、退还已付购房款 221.18 万元。
二原告 2025 年 1 月购置海淀区总价 887.18 万元商品房，计划变卖名下知春路老房凑齐尾款、办理按揭。后因北京二手房市场下行，老房挂牌难售出、大幅降价仍无买家，二人以市场突发变化、无力履约、销售人员口头承诺可退房为由，主张情势变更要求解约退款。
被告北京XX公司委托北京市XX律师出庭应诉，全程专业抗辩，最终北京市海淀区人民法院判决驳回原告全部诉讼请求，案件受理费由购房者自行承担。
二、原告三大退房核心理由
1. 二手房市场遇冷，自有老房无买家、亏本也难变现，无力承担新房后续房款与按揭贷款；
2. 主张楼盘销售口头确认房屋可退，仅需支付违约金，后续沟通无果才诉至法院；
3. 市场下行属于不可预见重大变化，继续履行合同显失公平，符合情势变更解除条件。
三、吴丁亚律师四大精准抗辩要点
作为被告方代理律师，吴丁亚律师凭借扎实的民商法专业功底与房产纠纷办案经验，逻辑清晰、层层击破原告诉求，成为本案胜诉核心支柱：
1. 锁定合同效力，界定风险归属
吴丁亚律师明确主张，双方自愿签订的商品房预售合同及贷款补充协议，是真实意思表示，合法有效且对双方具有强制约束力。二手房价格波动、老房售卖困难，属于房产交易中可预见的正常商业风险，并非法定、约定的合同解除事由，购房者作为完全民事行为能力人，理应自行承担市场波动风险。
2. 戳破口头退房说辞，坚守合同书面原则
针对原告声称 “销售口头承诺可退房” 的主张，吴丁亚律师精准指出：原告无任何有效证据佐证该口头承诺，开发商从未授权销售人员作出退房许诺；即便存在口头表述，销售人员个人说辞不能凌驾于书面合同之上。合同明确约定解除需满足法定或约定条件且采用书面形式，仅凭口头沟通主张解约，于法无据、于约不合。
3. 直指原告根本违约，厘清履约责任
吴丁亚律师当庭厘清案件关键履约事实：原告符合贷款办理条件，却自行主动撤回贷款申请，未按合同约定补齐剩余房款，已构成先行违约。违约方无权单方要求解除合同、退还房款，反而应继续履行合同或承担违约责任，原告诉求违背公平原则与契约精神。
4. 反驳情势变更主张，切断解约法律依据
吴丁亚律师进一步抗辩：原告能否变卖老房，与办理银行按揭、偿还贷款无必然关联，其无法举证自身丧失履约能力；房价涨跌、二手房流通性变化是市场经济常态，不属于《民法典》规定的情势变更范畴，不能以此规避自身合同义务。
四、法院判决核心逻辑
法院完全采纳吴丁亚律师的抗辩意见，作出关键认定：
1. 房产市场价格波动属于正常商业风险，不属于不可预见的情势变更；
2. 购房者提前预判不足，在老房未售出时仍签订购房合同，应自行承担决策风险；
3. 原告自行撤回贷款、未按期付款，无合法合同解除权；
4. 最终判决驳回原告解除合同、退还房款的全部诉求，诉讼费由原告承担。
五、案件价值与吴丁亚律师办案亮点
案件警示意义
1. 买房置业需理性评估自身资金链，不能将变卖旧房作为购房唯一资金来源，市场下行风险需提前预判；
2. 房产交易一切以书面合同为准，销售人员口头承诺无法律效力，切勿轻信口头许诺盲目签约；
3. 商业市场正常行情波动不构成情势变更，购房者不能因自身资金压力随意毁约退房。
吴丁亚律师专业凸显
吴丁亚律师毕业于北京大学法学院，深耕民商事合同纠纷、房产纠纷多年，办案风格严谨缜密、法理功底扎实。本案中，他精准抓住合同效力、商业风险界定、口头承诺效力、先行违约认定四大核心突破口，逻辑闭环式抗辩，精准维护房企合法权益，也为同类商品房预售合同纠纷提供了经典应诉范X。
