案情简介：
原告（并案被告）XX公司承租被告（并案原告）B公司位于某商业街的房屋用于经营某某业务，租赁期限5年。自20xx年x月起，租赁房屋出现大面积漏水、渗水及泛臭现象，尤以二楼最为严重，导致装修受损、经营受阻。XX公司多次向出租方反映并要求维修，但问题始终未得到彻底解决。XX公司于20xx年x月xx日书面通知解除合同，并于20xx年x月拆除装修、停止营业。双方就租金支付、合同解除等产生争议，XX公司提起诉讼，要求确认合同解除、返还已付租金57.5万元及保证金2万元、赔偿违约金7.5万元；B公司则提起并案诉讼，要求XX公司支付欠付租金73.6万余元及利息，并要求股东C承担连带责任。
律师工作：
律师接受XX公司委托后，围绕案件核心开展了以下工作：
全面收集漏水证据，论证出租方违约
律师协助原告整理了自20xx年x月至20xx年x月期间与出租方工作人员的微信聊天记录、现场照片及视频，证明房屋长期存在漏水、渗水问题，且出租方多次维修但未能彻底解决。同时，律师指出漏水问题已严重影响餐饮经营环境（散发恶臭、墙体损坏），构成根本违约。
主张合同解除权及租金返还
律师依据《民法典》第563条关于“租赁物危及承租人的安全或者健康”及“因不可抗力或一方违约致使不能实现合同目的”的规定，主张原告有权解除合同，并要求返还已付租金及保证金。同时，根据合同约定的违约金条款，要求出租方承担违约责任。
应对出租方反诉，争取租金减免
针对出租方主张的73万余元欠付租金及利息，律师提出多项抗辩：房屋漏水导致经营受阻，应减免租金；新冠疫情期间存在封控措施，应酌情减免；原告实际经营时间有限，合同目的无法实现。法院最终认定出租方对漏水问题负有过错（因其未能证明漏水系原告装修导致），并综合考虑漏水影响及疫情因素，酌情将租金标准调整为原租金的60%。
主张股东C不承担连带责任
出租方在并案诉讼中要求股东C对XX公司债务承担连带责任，理由是补充协议中约定C为连带责任人。律师审查发现，补充协议中“某某”的签名及手印并非C本人所签，且各方均无法确认系何人代签。法院据此认定该约定对C不发生法律效力，驳回了出租方对C的诉讼请求。
确认合同解除时间，避免继续计租
原告于20xx年x月通知解除合同，但法院认定合同于20xx年x月（原告拆除装修、停止营业之日）解除。律师虽主张更早的解除时间，但法院认为原告继续使用房屋至x月，故以该日为解除日。律师同时强调，出租方在知晓原告搬离后未及时办理交接，扩大的损失应由其自行承担。
案件结果：
法院经审理后认定：
租赁房屋存在漏水、渗水问题，对XX公司正常经营造成一定影响，B公司对此负有过错；
综合漏水影响及疫情期间封控措施，酌定XX公司按原租金标准的60%支付租金；
XX公司于20xx年x月xx日停止营业并拆除装修，合同于该日解除；
经核算，XX公司应支付租金总额786,113.16元，已付租金及保证金546,000元，尚欠240,113.16元；
股东C不承担连带责任；
判决：合同自20xx年x月x日解除；XX公司于判决生效后十日内给付B公司房屋租金240,113.16元；驳回XX公司的其他诉讼请求；驳回B公司的其他诉讼请求。
两案受理费合计21,664元，由XX公司负担15,402元，B公司负担6,262元。
律师心得：
本案是一起典型的商业租赁合同纠纷，核心争议在于房屋质量问题导致承租人经营受损时的租金支付责任。办理此类案件有以下几点体会：
保留漏水等质量问题的证据链至关重要
XX公司自2022年起多次通过微信向出租方反映漏水问题，并保留了照片、视频，形成了完整的证据链，证明出租方知晓且未能有效修复。若无这些证据，法院难以认定出租方过错。律师应提示承租人在发现房屋质量问题时，务必通过书面或可留存证据的方式（如微信、邮件）通知出租方，并保留现场影像资料。
合同目的不能实现的认定标准较高
虽然漏水问题严重影响经营，但法院认为尚未达到“完全无法经营”的程度，未认定根本违约，因此不支持返还已付租金。律师在代理承租人时，若希望达到解除合同并返还租金的效果，需证明质量问题导致房屋完全无法使用（如无法营业、安全隐患严重等）。本案中，原告虽长期反映漏水，但仍断续经营，法院未支持租金返还。
租金减免比例的争取
法院结合出租方过错程度（漏水问题）及外部因素（疫情封控），酌情将租金标准降至60%，虽然未达到原告期待的完全减免，但相比出租方要求全额支付，已是重大胜利。律师应充分列举出租方怠于维修的证据，以及不可抗力或政策因素对经营的实际影响。
合同解除时间的认定影响租金计算
原告主张20xx年x月通知解除合同即应停止计租，但法院认定原告实际使用房屋至20xx年x月（拆除装修之日），故租金计至该日。律师应提示承租人：若决定解除合同，应尽快搬离并办理房屋交接手续，避免因持续占用而被法院认定继续计租。
股东个人签名的真实性须严格核实
出租方主张股东C承担连带责任，但补充协议中C签名系伪造，法院未支持该诉求。律师在代理公司客户时，应确保任何涉及个人承担责任的协议均须本人当面签署并捺印，避免他人代签导致约定无效。
调解或诉讼策略的选择
本案原告主动提出解除合同并返还租金，但最终法院判决原告仍需支付24万余元（虽有大幅减免）。若原告在诉讼前能与出租方协商，以支付部分租金为条件换取提前解约，可能避免诉讼成本（受理费1.5万余元由原告承担）。律师应综合评估诉讼风险与客户商业目标，建议最经济的解决方案。
本案的判决，虽未完全满足原告的诉讼请求，但成功将租金总额从出租方主张的73万余元核减至24万余元（减免约67%），并确认合同解除、免除股东个人责任，有效维护了承租人在房屋存在质量瑕疵情况下的合法权益。
