一、案件详情
本案为福州市长乐区人民法院审理的整栋商铺租赁合同纠纷，案件立案2022年10月8日，一审审结2022年12月28日，由谢锦鹏律师全权代理出租方应诉。出租方为潘某某、石某某，二人系商铺产权人，两套房产连通互通。
2021年4月17日，出租方与承租方周某某签订《店面租赁合同》，约定出租方将整栋商铺对外出租，租赁期限2021年6月1日至2026年6月1日，签约至2021年6月1日为装修免租期；商铺年租金36000元，折合月租金3000元，按季度预缴租金，承租方逾期超一个月付租，出租方有权单方解约、没收租赁押金；合同明确约定租赁期间整栋商铺物业费、水费、水电公摊费全部由承租方承担；合同到期解约后，不可移动装修设施无偿归属出租方。承租方签约后缴纳押金3000元，租金仅缴纳至2022年5月31日。
履约期间承租方自行拆除原有商铺装修重新施工，后续以房屋漏水、未享受物业服务为由，拒不缴纳整栋商铺物业费、水费及公摊费用，同时无故拖欠2022年6月起季度租金。双方因费用缴纳、房屋使用问题产生纠纷，承租方曾先行起诉要求解除租赁合同，后续自行撤诉，但依旧拒不付租、拒不结清欠费。出租方多次沟通催缴无果，委托谢锦鹏律师提起诉讼，诉求解除租赁合同、返还商铺、追回拖欠租金、代垫物业费及水电相关费用。
庭审中承租方当庭抗辩，仅认可承租一层商铺，拒绝承担二至四层物业费，同时主张房东恶意涨押金逼其解约、房屋漏水影响经营，拒绝支付后续租金，仅同意结清小额水电杂费。经法院开庭审理，双方当庭一致确认合同于2022年11月10日解除，法院结合产权登记、商铺互通使用现状、合同整栋租赁约定，认定承租方实际占有使用整栋楼栋，需承担全部楼栋费用，最终一审判决出租方核心诉求全部成立。
二、办案思路
1.证据夯实：整合租赁合同、两套商铺不动产权证、物业缴费凭证、往期租金转账记录、承租方先行起诉撤诉裁定书、沟通聊天记录，固定承租方逾期付租、恶意欠费、实际使用整栋商铺完整证据链；
2.破抗辩点：针对承租方拆分楼栋、拒付高层物业费、房屋漏水抗辩意见，举证楼栋互通、整体出租事实，举证房屋无质量问题、承租方无漏水有效证据，直接驳回对方免责抗辩；
3.锁定解约节点：结合双方庭审合意，锁定合同2022年11月10日合意解除，区分前期租金、后期房屋占有使用费计费标准，明确费用起算截止时间；
4.权责定性：依据合同条款，明确承租方逾期付租构成根本违约，出租方有权没收押金，全部物业、水电公摊费用由承租方全额承担。
三、案件总结
1.案涉店面租赁合同合法有效，签约双方应当依约履约，合同明确约定整栋商铺出租，结合楼栋内部互通、承租方全域使用事实，承租方不得以分层承租为由拆分物业费缴费义务；
2.承租方逾期付租超合同约定期限，且长期拖欠物业、水电费用，已构成根本违约，结合承租方先行起诉解约撤诉行为，违约过错完全归于承租方；
3.双方庭审合意解除合同，合同解除日为2022年11月10日，该日期后承租方未搬离商铺，需按月租金3000元标准支付房屋占有使用费；
4.承租方无证据佐证房屋漏水、房东恶意逼退等抗辩事由，抗辩理由法院全部不予采信，需全额承担整栋商铺物业费11690元、水电公摊700元、水费123元；
5.案件诉讼费全部由违约承租方承担，承租方装修残值损失未提起反诉，需另行起诉主张，不可抵扣本案租金及欠费。
四、律师价值
1.厘清租赁边界：针对性厘清分层产权、整栋出租法律关系，打破承租方拆分楼栋、拆分缴费义务的应诉策略，守住出租方费用追偿权益；
2.击破无理抗辩：逐一质证对方漏水、房东违约证据瑕疵，凭借证据闭环全盘否定承租方免责理由，规避出租方承担房屋修缮、装修补偿风险；
3.优化计费口径：精准划分租金、占有使用费计费区间，统一计费标准，最大化追回出租方空置、占用期间经济损失；
4.固定违约事实：调取承租方此前起诉解约撤诉文书，佐证承租方违约在先，夯实出租方没收押金、合法解约的法律依据；
5.高效结案减负：依托完整证据简化庭审流程，促成双方合意解约，缩短诉讼周期，减少出租方时间及维权成本。
五、适用场景
1.独栋、分层连通商铺、商住一体楼栋房屋租赁纠纷；
2.承租方拆分租赁范围、拒不承担全域物业费、公摊水电费用租赁纠纷；
3.承租人逾期拖欠租金，以房屋瑕疵、物业服务为由拒付租金违约案件；
4.双方合意解除租赁合同，后续房屋返还、占用费结算纠纷；
5.商铺装修残值、租赁押金归属、违约追责类房屋租赁合同纠纷。
六、法律服务指引
民用、商用商铺租赁权责细碎，楼栋范围、费用承担、解约条件极易产生争议，承租方抗辩免责概率极高。遇到承租方拖欠商铺租金、拆分租赁范围拒缴物业费、以房屋瑕疵为由恶意拒租、合意解约后拒不腾空返还商铺、租赁押金退还争议、商铺装修残值索赔纠纷，可以找谢锦鹏律师，专注福州本地房屋、商铺租赁全流程纠纷业务，可提供租赁合同审核、费用对账取证、律师催告解约、庭审应诉抗辩、强制执行回款一站式法律服务，全方位保障出租方合法权益。
