一、案情简介
20xx年x月x日，A与B签订《房屋买卖合同》，约定B将位于天津市某区某村的一处房屋（正房x间及院落）以12万元的价格出售给A。合同签订当日，A向B转账支付购房款12万元。
后A得知，该房屋所占土地为农村宅基地，产权登记在案外人XX名下，而A并非该村集体经济组织成员。根据法律规定，非本集体经济组织成员不得购买农村宅基地上的房屋。A遂向法院提起诉讼，请求确认《房屋买卖合同》无效，并要求B返还购房款12万元及资金占用费。
B辩称：其并非房屋所有权人，仅为买卖双方的“中介人”，12万元购房款中的10万元已转给产权人XX，故不应由其返还购房款。案外人XX作为第三人参加诉讼，但其称房屋已卖给B，A的诉请与其无关。
二、律师工作
接受原告A委托后，代理律师开展了以下工作：
明确诉讼策略：全面分析案件法律关系，确定以“确认合同无效”为核心诉求，同时主张返还购房款及资金占用费，最大限度维护委托人合法权益。
精准梳理证据链条：围绕争议焦点，组织并提交了《房屋买卖合同》、银行转账凭证等核心证据，清晰证明合同相对方系B，购房款亦由B收取，双方之间成立直接的房屋买卖合同关系。
充分论证合同无效的法律依据：依据《土地管理法》第九条关于农村宅基地属农民集体所有的规定，以及“非同一集体经济组织成员之间不能进行农村房屋转让”的司法实践，主张A非该村村民，案涉买卖合同因违反法律强制性规定而无效。
有效抗辩对方“中介人”主张：B主张其为中介人而非出卖人。代理律师通过庭审质证指出：B在卖方处签字、直接收取全部购房款、合同内容明确约定“房屋产权归属买方”等事实，均指向其为合同相对方；其提供的“收条”未获XX追认，且XX明确否认签字；XX提交的通话录音中，B自述“这房我自己的”。上述证据足以认定B系出卖人。
回应对方损失赔偿主张：B抗辩称A已将房屋拆砸成毛坯房，应恢复原状或赔偿损失。代理律师指出，该主张属于独立的诉讼请求，B未在本案中提起反诉，不属于本案审理范围。
三、案件结果
一审法院经审理，判决：
确认A与B签订的《房屋买卖合同》无效；
B于判决生效之日起十日内返还A购房款120,000元；
驳回A要求资金占用费的诉讼请求；
案件受理费（减半收取）1,447元、保全费1,168元，由A负担195元，B负担2,420元。
B不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理，认定一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,700元由B负担。
四、律师心X
本案是一起因农村房屋买卖引发的合同纠纷，核心争议点在于：非本村村民购买农村房屋的合同效力，以及合同无效后责任如何承担。通过代理本案，我有以下几点体会：
心X一：非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，因违反法律强制性规定而无效。 根据《土地管理法》第九条，宅基地属于农民集体所有。农村房屋的转让必然涉及宅基地使用权的转移，而宅基地使用权具有身份属性，仅限于本集体经济组织成员享有。非本村村民购买农村房屋，无法办理产权过户，且合同因损害集体利益、违反法律强制性规定而自始无效。本案A非土河村村民，法院据此认定合同无效，符合法律规定和司法实践的一贯立场。
心X二：合同无效后，出卖人因合同取得的财产应予返还。 根据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当予以返还。本案中，B作为合同卖方收取了12万元购房款，理应返还。其主张已转给第三人XX10万元，系其与XX之间的内部关系，不能对抗合同相对方A的返还请求权。这提示我们：在合同纠纷中，合同相对性原理是认定责任承担主体的重要依据。
心X三：主张“中介人”身份的当事人需承担举证责任，且证据需形成完整链条。 B辩称其为中介人，但未能提供居间合同、中介费约定等直接证据；其提交的“收条”未获XX追认；而通话录音中其自述“这房我自己的”，反而强化了其出卖人身份。法院综合在案证据认定B系合同相对方。这提醒律师：主张与书面合同约定不一致的事实，必须有充分、直接的证据支撑。
心X四：资金占用费的主张需有明确法律依据。 本案中，A要求B支付资金占用费，但法院认为合同无效后的资金占用费“不属于法定赔偿情形”而未予支持。虽然部分司法判例支持按同期贷款利率计算资金占用利息，但需结合案件具体情况及当事人过错程度综合判断。代理律师在诉请设计时，应合理评估此类诉请获得支持的可能性。
心X五：被告主张损失赔偿的，应在法定期限内提起反诉。 B提出A拆砸房屋应恢复原状或赔偿损失，但因未在本案中提起反诉，法院不予处理。这提示：作为被告代理人，若因原告行为遭受损失且希望在本案中一并解决，应及时就损失赔偿提起反诉，而非仅在答辩中提出抗辩。
心X六：农村房屋买卖存在较大的法律风险，非本村村民购买此类房屋无法获得产权保障。 实践中，因城市房价上涨或拆迁预期，部分非本村村民冒险购买农村房屋，但一旦发生纠纷，合同极大概率被认定无效。即便房屋已被实际占有、使用多年，法院仍可能判决返还房屋。建议当事人在购买房屋前，务必核实土地性质、产权登记信息及自身购买资格，避免因合同无效造成损失。
本案通过确认合同无效并判令返还购房款，有效维护了买受人的基本财产权益，同时也警示了非本村村民购买农村房屋的法律风险。
