一、基本情况
裁判法院：大连市西岗区人民法院
裁判时间：2022 年
当事人：原告 A（某物业服务有限公司）
委托诉讼代理人：林岚青律师
案件类型：物业服务合同纠纷
二、案件详情
原告物业公司为本地老旧小区提供长期物业服务，先后与小区开发商、小区业主委员会签订前期物业服务协议、正式物业服务委托合同，合同明确约定住宅物业费收费标准、缴费周期、逾期缴费违约责任。小区业主被告 B 名下房屋建筑面积近九十平方米，自 2015 年至 2021 年长期拖欠物业费，累计欠费数千元。
物业公司多次通过上门沟通、发送书面律师函等方式催告业主补缴物业费，业主始终拒绝缴纳，拒缴理由为：小区外部存在违建临时建筑，遮挡房屋采光、影响居住隐私，存在高空坠物安全隐患，业主多次向物业反馈，物业未彻底解决违建拆除事宜，认为物业未完全履行服务义务，以此拒缴全部物业费。
催告无果后，物业公司委托律师向法院提起诉讼，要求业主全额补缴拖欠物业费，并支付逾期缴费产生的资金利息，同时承担本案全部诉讼费用。
案件立案后完成送达、庭前证据交换，庭审阶段双方围绕三大核心争议展开辩论：第一，小区外部违建是否属于物业公司管理职责范围；第二，业主能否以第三方违建侵权为由拒缴全部物业费；第三，物业公司是否完整履行合同约定的物业服务义务。代理人当庭提交物业服务合同、房屋入住资料、物业费催缴记录、小区公共区域服务记录等全套证据，完整举证物业公司已依约履行全部合同义务。
三、案件结果
庭审结束后，结合庭审辩论、双方举证情况，代理人与业主开展庭后调解沟通，充分释明物业管理法律边界、物业费缴纳法定义务、相邻违建侵权维权独立途径。经多轮协商沟通，双方达成和解意向，物业公司向法院提交书面撤诉申请，法院依法裁定准许原告撤诉，案件受理费减半收取由物业公司承担，双方私下完成物业费结清事宜，纠纷一次性化解。
四、律师价值
1、面归集全套物业档案：前期物业委托合同、业主委员会物业服务合同、业主入住签署服务协议、房屋交付记录、历年小区服务台账、书面催费凭证，形成完整举证体系，清晰证明物业公司已全面履约；
2、厘清法律关系，向业主区分两种独立法律纠纷：业主与外部违建搭建方的相邻权侵权纠纷，与业主、物业公司之间的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不能以此拒缴物业费，专业释法打消业主不合理抗辩理由；
3、兼顾企业维权需求与邻里和谐，不单一追求判决结案，积极推动庭前、庭后调解，高效促成双方私下结清欠费，一次性化解多年物业费拖欠矛盾，避免冗长执行程序，节约物业公司时间、人力成本；
4、全程把控诉讼全流程，起草民事起诉状、证据目录、代理意见，参与庭审质证辩论，灵活运用调解手段实现客户核心回款诉求，降低诉讼带来的负面影响。
五、适用场景与服务指引
适用场景
1、物业公司长期催收业主拖欠物业费，业主以采光、违建、邻里纠纷、服务瑕疵等理由拒缴费用；
2、前期物业、业委会签约物业企业，需要通过诉讼、调解追缴历年欠费；
3、业主因小区外部第三方侵权、公共设施轻微问题，主张减免、拒缴物业费；
4、物业企业希望低成本、柔性化解物业费纠纷，避免强制执行激化小区矛盾。
服务指引
物业公司存在物业费追缴难题，或业主因物业服务产生缴费争议，均可咨询林岚青律师团队。服务包含：物业服务合同合规审查、欠费证据固定、书面律师函催告、诉前调解谈判、物业服务纠纷诉讼代理，区分不同法律关系精准化解矛盾，高效追回拖欠物业费用，妥善平衡物业企业与业主双方合法权益。
