2017年至2018年间，陆X(陆X某之子)和韩X(陆X某儿媳)因公司资金周转，多次向魏X借款，累计金额约108万元。债务到期后未能偿还，魏X多次催讨。2019年1月7日，魏X在机场拦截韩X催债，双方多次报警，公安以债务纠纷为由未予治安处理。此后韩X与陆X某取得联系，双方进一步协商债务问题。
2019年1月14日，双方在无锡市某法律服务所起草了《房屋买卖协议书》，约定陆X某、陈XX、韩X将位于无锡市锡山区某村的农村宅基地房屋以58万元的价格“转让”给魏X。协议载明“房款”已通过此前多笔借款抵付。协议签订后，陆X一方将房屋交付魏X占有使用。
2022年，该房屋被政府征收拆迁，魏X以“买受人”身份与拆迁部门签订补偿安置协议，取得拆迁利益。陆X某等人认为房屋买卖协议系受胁迫签订，向法院起诉请求确认协议无效，并要求魏X赔偿房屋占用损失47000元。
吴小亮律师代理陆X一方，主张协议系以房抵债、宅基地房屋禁止向本集体经济组织以外人员转让、协议违反法律强制性规定。一审法院认定：协议虽系以房抵债且魏X非本村集体成员，违反宅基地房屋转让的强制性规定，协议无效;但房屋已交付且已被拆迁，不具备返还条件，根据诚实信用和公平原则，认定魏X应返还30%的拆迁利益。陆X某不服上诉，认为协议无效后应当全部返还拆迁利益。
二审法院查明：协议签订过程系在法律服务所起草、村委会签字，陆X某等人未在合理期限内提出异议，受胁迫主张不成立。协议无效的核心原因在于买受人魏X非本集体经济组织成员，违反法律强制性规定。但一审对拆迁利益30%的认定超出本案审理范围、不具备可执行性，各方可另行处理。二审判决驳回上诉，维持“协议无效”的判项，拆迁利益分配问题留待另案解决。
争议焦点
本案核心问题有三：一是房屋买卖协议是否系受胁迫签订;二是以房抵债方式转让宅基地房屋的效力如何认定;三是合同无效后拆迁利益的归属应如何处理。
重要突破点
协议无效的原因是宅基地房屋不得向本集体以外成员转让，这条法律禁止性规定不以当事人意志为转移。虽然上诉人主张受胁迫，但法院从协议签订过程(法律服务所起草、村委会签字)和事后履行(交付房屋、未及时提出异议)两方面认定胁迫不成立——这也说明以“受胁迫”为由请求确认无效，举证难度比主张“违反法律强制性规定”要大得多。
律师策略价值
吴小亮律师的切入点选得准——没有在“受胁迫”这个举证难度大的方向上硬扛，而是抓住宅基地房屋“不能卖给外村人”这个强制性规定，把协议无效的问题先锁定。协议无效确认了，后续拆迁利益的分配就有了重新谈判的筹码。虽然二审指出拆迁利益分配问题需要另案处理，但确认合同无效这一步本身，为当事人在后续拆迁利益分配中争取主动权打下了基础。
判决结果
江苏省无锡市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。即确认2019年1月14日签订的《房屋买卖协议书》无效;驳回陆X某、陈XX主张的房屋占用损失赔偿请求。拆迁利益分配问题未在本案中作出具有执行力的处理，当事人可另行主张。
典型意义
这个案子把农村宅基地房屋转让的几个关键问题都理清了。第一，农村宅基地房屋不能卖给本集体经济组织以外的人，这条红线不管是以买卖还是以房抵债的名义都绕不过去，一旦进入诉讼，协议基本都会被认定无效。第二，受胁迫签订合同在法律上属于可撤销情形，不属于合同无效的法定事由，而且举证难度大。第三，以房抵债协议被认定无效后，拆迁利益的归属不是自动回归原权利人，而是需要另案处理，这也提醒当事人：确认合同无效只是第一步，后续的利益分配还需要单独主张。
