王XX与徐州XX公司凭样品买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）徐州XX公司。

法定代表人许XX，该公司总经理。

委托代理人赵XX，江苏XX律师。

被上诉人（原审原告）王XX，女，1977年6月18日生，汉族。

委托代理人包敬立，江苏XX律师。

上诉人徐州XX公司（以下简称XX公司）与被上诉人王XX商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第2336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月14日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人XX公司的委托代理人赵XX，被上诉人王XX的委托代理人包敬立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2011年1月5日，王XX与XX公司签订《商品房买卖合同》（合同号：XXX），王XX购买XX公司开发的位于本市云龙区郭庄路南世茂XX之源xxxx房。该合同第三条约定，买受人所购商品房的基本情况：该商品房前阳台是【半封闭】，后阳台是【无】，侧阳台是【无】，建筑面积共95.12平方米。第四条约定价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6728.34元，总金额为640000元。第五条约定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意自行约定：（1）当产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按每平方米面积单价据实结算；（2）其他约定详见补充协议第2条。

另查明：双方在该合同《附件四：合同补充协议（一）（二）》中约定，＊19、未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以政府部门批准的规划、设计方案和本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付现状为准。有关该商品房的样板房、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，买受人不得作为追究出卖人责任的依据。

又查明：XX公司分别于2010年7月2日、2010年10月21日通过徐州XX在A16版楼市广告上刊登了世茂东都Ⅱ期天观的文字及图片广告。

上述合同签订后，王XX按照合同约定支付了购房款，XX公司为王XX开具了发票。现诉争房屋已经办理了交付手续，XX公司交付的房屋前阳台为全封闭，王XX办理了权属证书，诉争房屋产权登记面积为94.74平方米，XX公司已经将合同约定面积及登记面积之间的差价款2557元退还王XX。双方一致认可由于前阳台为全封闭较前阳台为半封闭导致王XX房屋登记面积多出4.46平方米。

原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。

原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，涉诉商品房前阳台为半封闭，而被告交付给原告的房屋前阳台却是全封闭，被告明显违反合同约定。被告虽辩称就涉案房屋通过多种途径进行了公示和宣传，但不能据此推定原告能够充分获知阳台封闭状况的信息。被告辩称合同中关于阳台的表述系笔误、瑕疵，但其并未提供充分证据证明其发现自称系笔误、瑕疵后向原告作出了解释，并已获得原告的认可。众所周知，阳台封闭状况会影响商品房的计量面积。被告也未提供充分证据证明即使原告知悉前阳台为全封闭也会与被告签订买卖合同。故对被告的上述辩称理由，本院均不予采信。被告违反合同约定，应当承担违约责任。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行。原告主张要求被告按照合同约定的前阳台半封闭状态向原告交付房屋，因被告开发的涉案房屋外立面设计施工图已经相关行政部门批准，在原被告未提供证据证明相关行政部门已经就外立面变更予以审批的情况下，人民法院亦不能判决被告向原告交付未经行政审批的外立面变更的房屋。故原告的该项主张，因其未能提供充分证据证明能够确实履行，本院对原告的该项主张不予支持。原告主张被告退还因面积差价多支付的购房款30008元，因合同约定的前阳台为半封闭，而被告实际交付的房屋前阳台为全封闭，二者面积相差4.46平方米，因被告的违约行为使原告多支付购房款30008元，原告请求将该款项退还的请求，本院予以支持。遂判决：一、本判决生效之日起七日内，被告徐州XX公司赔偿原告王XX房屋面积差价款30008元。二、驳回原告王XX的其他诉讼请求。

上诉人XX公司不服上述民事判决向本院上诉称：1、合同表述的前阳台为半封闭并非双方当事人的真实意思表示。XX公司填注前阳台为半封闭是因网签系统选项不全造成。从合同的上下文以及王XX验房时的异议可以推断出王XX在签订合同时知晓涉案房屋的前阳台是全封闭的。故XX公司交付的房屋前阳台为全封闭不存在违约行为。2、涉案房屋产权登记面积中前阳台以全封闭计算面积，一审判决按半封闭计算前阳台面积，有违等价有偿的法律原则。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。

被上诉人王XX答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。

本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人是否存在违约行为；2、原审判决认定赔偿数额是否适当。

本院二审查明事实同一审查明事实一致。

本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋的前阳台为半封闭，而XX公司实际交付的房屋前阳台为全封闭。XX公司主张系网签选项不全造成的，但XX公司仍可以在书面合同签订前在合同上直接修改进行补救，故本院对该主张不予采纳。对XX公司有关王XX在签订合同时明知前阳台为全封闭的主张，因合同内容并不能得出王XX在签合同时知晓前阳台为全封闭的结论，且王XX在验房时并不知晓房屋的产权登记面积如何计量，在王XX对前阳台明确异议的情况下，本院认定XX公司交付的涉案房屋前阳台不符合合同约定。

关于一审判决认定的赔偿数额。房屋阳台的封闭状况不仅决定房屋产权登记面积，还影响房屋的价款。如果XX公司按半封闭阳台交付，将不能取得阳台全面积价款。按照违约责任与获利相当的原则，一审判决认定XX公司退还阳台一半的价款并无不当。

综上所述，上诉人XX公司的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由上诉人徐州XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　廖XX

审　判　员　　宋新河

代理审判员　　李　琳

书　记　员　　孙XX