赵云皓律师借名抗辩房屋腾退租赁合同纠纷｜代理承租方抗辩驳回原告诉请胜诉案例
基础案件信息
1.审理法院：山西省翼城县人民法院
2.判决时间：2025年08月05日
3.代理律师：赵云皓，山西唐尧律师事务所
4.代理方：被告（房屋实际居住使用人）
案件详情
原告以登记产权人身份提起房屋租赁合同腾房诉讼，主张案涉小区房屋系其2020年通过住房公积金贷款购置，长期出租给我方当事人使用；2024年10月原告计划出售房屋，通知我方当事人限期腾空房屋，但我方当事人多次拖延未搬离，至2025年2月原告上门查看时发现房屋门锁已更换，遂诉至法院，要求我方当事人清空屋内全部私人物品、完整返还案涉房屋，并承担本案诉讼费用。
接受被告委托后，我方完整梳理案件基础事实：案涉房屋并非普通租赁关系，实际是被告前夫借用原告公积金资格出资购房，双方口头约定房屋首付款、全部公积金贷款本息均由被告家庭承担；房屋自购置完成起，一直由被告及其前夫长期居住使用，屋内全部装修、家具家电均由被告家庭全额出资置办，原告从未实际入住、未承担任何购房、装修成本。后因被告家庭经济收入恶化，未能按期向原告支付公积金还贷资金，双方产生矛盾，原告随即以出租方名义主张租赁关系，要求强制腾退房屋。
本案核心法律争议焦点分为两层：
1.双方真实法律关系认定：究竟是原告主张的房屋租赁合同关系，还是被告抗辩的借名买房代持关系；
2.登记物权公示效力与内部出资事实的冲突：仅凭不动产登记在原告名下，能否直接认定原告享有完整占有处分权利，进而支持腾房诉求；
3.被告长期出资还贷、装修、实际占有使用房屋的事实，能否对抗原告基于登记产权提出的返还房屋诉请。
庭审举证阶段，原告提交商品房买卖合同、公积金贷款审批材料，试图佐证自身登记产权人身份，主张双方仅存在租赁；我方同步提交完整证据链：购房出资流水、房屋装修付款凭证、长期还贷转账记录、开发商关联身份佐证，完整证明房屋全部成本由被告家庭承担，原告仅出借公积金贷款资格，未履行任何实际购房出资义务，双方从未达成书面或口头房屋租赁合意，不存在租赁合同法律关系。双方对彼此提交全部证据真实性均无异议，法院对全部证据予以采信。
原告（对方）诉讼请求
1.判令被告XXX涉小区1单元13层房屋内全部私人物品，将房屋完整返还原告；
2.本案全部诉讼费用由被告承担。
案件结果
法院经完整质证、事实核查与法律论证，全面采纳我方代理意见，认定核心裁判事实：
1.原告虽为不动产登记权利人、公积金贷款名义借款人，但案涉房屋首付款、后续还贷、全屋装修、家具购置全部资金均由被告及其前夫实际出资，原告未承担任何房屋相关成本；
2.案涉房屋自交付之日起长期由被告家庭独占居住使用，原告从未实际占有、管理房屋，双方不存在租金支付、房屋出租的租赁事实，原告诉称的租赁合同关系不成立；
3.不动产物权登记仅具备对外公示效力，不能直接对抗原被告双方内部真实出资与代持事实，原告无权基于登记身份要求被告腾退返还房屋。
最终判决：驳回原告全部诉讼请求，本案案件受理费由原告自行承担。我方当事人无需腾空房屋、无需向原告返还房产，实现案件完全胜诉；同时法院释X，双方就剩余公积金贷款欠款的债权纠纷，可另行协商或另案起诉处理，房屋占有使用权益维持现状。
代理律师案件总结
本案属于典型借名买房与房屋租赁外观混淆的房产纠纷，难点在于原告持有购房合同、不动产登记等书面外观证据，直接以出租人的名义起诉腾房，极易让法庭初步形成“产权人有权收回房屋”的先入为主认知。接受委托后，我团队第一时间拆分两类法律关系，区分物权登记公示效力与内部真实债权代持事实，系统归集全套出资、装修、还贷转账凭证，结合开发商实际控制人与被告前夫的关联身份，形成完整证据闭环，直接推翻原告主张的租赁基础法律关系。
庭审代理阶段，我方分层论证核心抗辩逻辑：第一，租赁合同成立需具备出租、承租合意与租金给付事实，原告全程无法举证租金往来、租赁约定，租赁关系无事实支撑；第二，依据《民法典》物权编规定，不动产登记仅对外产生对抗善意第三人效力，在原被告双方内部纠纷中，应当以实际出资、占有使用事实认定真实权利状态；第三，原告仅出借公积金贷款资质，未履行购房对价义务，无权主张占有返还请求权。
针对原告仅依靠登记证书起诉腾房的诉讼策略，我方精准区分物权与债权边界，向法庭清晰释X“借名代持债权”与“房屋租赁物权返还”的法律差异，彻底击破原告诉讼根基，法院最终完整驳回全部腾房诉求，保全当事人长期居住使用房屋的权益，同时厘清贷款欠款另行处理的路径，一次性解决本次腾房诉讼争议，避免当事人被迫搬离自有出资购置的房产，极大降低当事人居住权益受损风险。
律师价值
精准区分物权登记公示效力与内部借名代持事实，完整归集出资、还贷、装修全套证据，推翻原告主张的租赁关系；厘清租赁返还与借名买房两类法律关系边界，论证原告无实际出资无权主张腾退，法院全额驳回原告诉请，保全当事人房屋居住使用权，同时明确贷款欠款另案处理路径，一次性化解腾房诉讼危机。
