从执行异议到确权过户：购房消费者“一房二卖”困境的全流程解决方案

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案例标题： 购房消费者“一房二卖”执行异议全流程胜诉案

审理法院： 乌鲁木齐XX、乌鲁木齐铁路运输中级法院、乌鲁木齐市新市区人民法院

一、案情简介

刘X于2018年与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，以691,492元全款购买乌鲁木齐市新市区住宅一套，于2017年4月装修入住并持续缴纳物业、暖气等费用至今，名下无其他住房。

2024年，法院将拍卖公告张贴于刘X家门，刘X方知其所购房屋早在2016年即被开发商以虚假合同出售给案外人钟X，并办理了预告登记及XX抵押预告登记。开发商因刑事犯罪已人去楼空，XX依据抵押预告登记申请强制执行，刘X面临“房款两空、流离失所”的绝境。

刘X委托新疆玖澜律师事务所马晓萍律师团队代理维权。本案涉及原告刘X，被告某房地产开发公司、钟X、某商业XX新疆分行。

二、办案经过

本所律师接受委托后，制定了“执行异议→执行异议之诉→确权之诉”三阶递进的全流程诉讼策略。

第一步，代理刘X向执行法院提交案外人执行异议，系统提交了买卖合同、全款支付凭证、七年物业费及暖气费记录、社区居住证明、唯一住房查询结果等七大组证据，主张刘X符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“消费者购房人”之规定，执行法院裁定中止执行并解除查封。

第二步，XX提起执行异议之诉。律师提出三重抗辩：预告登记不等于抵押权，不享有优先受偿权；开发商与钟X的《商品房预售合同》系通谋虚伪意思表示，依据《民法典》第一百四十六条无效，预告登记因“债权消灭”而失效；消费者生存权优先于XX经营权。一、二审法院全面采纳律师意见，终审判决明确认定“消费者生存利益优先于XX经营利益”，驳回XX全部诉请。

第三步，执行异议胜诉后，预告登记及抵押预告登记仍未涤除，刘X无法办理过户。律师另行提起确权之诉，请求确认开发商与钟X的合同无效、判令开发商协助过户、涤除相关登记。法院认定案涉合同以合法形式掩盖非法目的无效，判令开发商于判决生效后十五日内协助刘X办理过户登记手续。

三、案件结果

历经执行异议、执行异议之诉、确权之诉三个程序，历时一年半，法院最终全部支持刘X诉求：确认开发商与钟X的《商品房预售合同》无效，刘X对案涉房屋的权利足以排除强制执行，判令开发商协助刘X办理产权过户登记手续。刘X最终取得案涉房屋所有权。