一、案情简介
原告某某某（化名）诉被告某某房地产开发有限责任公司（化名）、被告海XX（化名）房屋买卖合同纠纷一案，法院于2026年立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告某某某诉称：2017年其购买龙翔丽水XX一处住宅，合同约定单价3200元/平方米，但被告按3300元/平方米收取房款，故请求判令被告返还多支付的购房款11689元及利息5250元，合计16939元，并由被告承担诉讼费用。
被告海XX委托孙赫律师、翟殊语律师担任委托诉讼代理人。孙赫律师接受委托后，围绕"海XX是否为本案适格被告""收取的11689元究竟是购房款还是居间服务费""原告主张是否已过除斥期间与诉讼时效"三个核心问题展开答辩。
二、案件难点：售楼员被诉为何极难全身而退
在房屋买卖纠纷中，销售人员被列为共同被告、被要求与开发商承担连带责任，是实践中十分常见且棘手的情形。本案要做到"零责任、100%免除"，难度极大，主要原因有四：
第一，原告系与销售人员直接对接、直接付款，心理上天然将销售人员视为"代表开发商的一方"，容易主张销售人员与开发商构成共同侵权或共同违约，要求连带担责；
第二，销售人员收取了差额款项（本案为11689元），客观上存在"多收钱"的外观，若不厘清款项性质，极易被认定为不当得利或共同收款；
第三，原告早在2018年签订合同时即应知晓单价差异，却迟至2026年才起诉，时间跨度长达八年，举证、说理均对被告有利，但也意味着原告的情绪与诉求更强烈，法官需有充分理由才能驳回；
第四，合同主体、款项性质、时效问题交织，需要律师在答辩意见中层层递进、精准切割，任何一环说理不足，都可能让销售人员承担部分责任。
实践中，销售人员被诉后能够"全身而退、责任全免"的案件比例并不高。本案的最终结果，正是孙赫律师专业辩护价值的集中体现。
三、孙赫律师的答辩思路与努力
孙赫律师针对原告的诉讼请求，提出了清晰、有力的答辩意见，主要包含以下几个层次：
一是主体不适格之抗辩。本案案由为房屋买卖合同纠纷，案涉《商品房买卖合同》的签订主体仅为原告与房地产开发公司，海XX并非合同缔约主体，不属于本案适格被告，原告以房屋买卖合同纠纷向海XX主张返还购房款，诉求基础法律关系错误。
二是款项性质之厘清。海XX系楼盘外包销售从业人员，并非开发商工作人员，其按100元/平方米的差额标准向原告收取的11689元，实质是房屋交易居间服务费用，双方成立的是居间服务法律关系，而非房屋买卖合同关系，该款项与购房款性质完全不同。
三是除斥期间之主张。即便原告以重大误解为由主张撤销相关交易，依据《中华人民共和国民法总则》相关规定，重大误解的撤销权行使期限为知道撤销事由后90日，最长除斥期间为民事法律行为发生之日起五年，原告主张的权利早已超过除斥期间。
四是诉讼时效之抗辩。即便原告主张返还款项的请求权，自2018年签订合同至2026年起诉已逾八年，多年未主张权利，其诉讼请求亦已超过法定三年诉讼时效。
五是举证与说理的配合。孙赫律师协助当事人梳理并提交了认购书、收款收据、商品房买卖合同等关键证据，与答辩意见相互印证，使"主体、性质、时效"三层抗辩形成完整闭环。
四、法院判决：说理部分全部采纳，当事人免除全部责任
法院经审理，对孙赫律师发表的答辩意见予以充分采纳，在判决说理部分逐层认定：
关于合同主体——案涉《商品房买卖合同》签订主体为原告与房地产开发公司，该合同合法有效，双方成立合法有效的房屋买卖合同关系；开发商实收房款总额与合同约定总价款完全一致，未向原告多收取任何购房款项。
关于款项性质——海XX并非案涉房屋买卖合同的缔约主体，其基于居间销售身份提供房屋交易中介服务，收取的11689元实质为居间服务费，并非购房款；原告与海XX之间成立居间服务法律关系，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，原告基于房屋买卖合同纠纷向海XX主张返还购房款及利息，诉求基础法律关系错误。
关于时效——原告自2018年即应知晓合同价款内容，直至2026年才提起诉讼，早已超过五年最长除斥期间，其基于价款差异主张返还款项的权利已灭失；同时其诉讼请求亦已超过法定三年诉讼时效。
最终判决如下：驳回原告某某某的全部诉讼请求；案件受理费112元（已减半收取），由原告某某某负担。也就是说，原告对海XX的全部诉请（返还11689元购房款及利息5250元，合计16939元）均未获支持，海XX的民事赔偿责任被依法免除百分之百。
五、孙赫律师为当事人免除的责任数额
本案最核心的成果，是当事人海XX的"全身而退、责任全免"：
原告对海XX的诉讼请求金额为16939元（返还购房款11689元＋利息5250元），并要求其承担本案诉讼费用及其他一切费用；法院判决驳回原告全部诉讼请求，海XX对该16939元款项不承担任何返还或赔偿责任，责任免除比例达100%。
此外，案件受理费112元亦由原告自行负担，海XX无需承担任何诉讼成本。更重要的是，通过厘清"居间服务关系"与"房屋买卖关系"的界限，彻底切断了原告将销售人员与开发商捆绑追责的路径，为当事人避免了后续可能产生的连带责任风险。
可以说，在孙赫律师的努力下，当事人从"被列为共同被告、面临连带担责风险"，到"答辩意见被法院全部采纳、责任100%免除"，实现了最为理想的辩护结果。
六、为什么"答辩意见被全部采纳"意义重大
在民事诉讼中，律师发表答辩意见或代理意见并不罕见，但能够"被法院在判决说理部分逐层采纳、最终全部支持"并不容易。判决说理部分是法院对各方主张的回应与评价，律师的核心观点一旦被写入说理，意味着法院认可了该观点的法律逻辑与事实基础。
本案中，孙赫律师提出的"主体不适格、款项性质不同、已过除斥期间、已过诉讼时效"四层抗辩，几乎被法院原样吸收进判决说理，并最终转化为"驳回原告全部诉讼请求"的裁判结果。这既是当事人胜诉的关键，也是律师专业能力最直观的体现。
七、案例启示
一是销售人员应厘清自身法律身份。外包销售、居间服务与开发商正式员工、合同主体之间存在本质区别，一旦涉诉，应第一时间委托专业律师，明确抗辩主线。
二是款项性质务必留痕。居间服务费、佣金与购房款应分开收取、分开出具凭证，避免因"混同收款"而卷入买卖合同纠纷。
三是善用时效与除斥期间抗辩。对于时隔多年的旧纠纷，除斥期间、诉讼时效是重要的防御武器，律师应精准援引、据理力争。
