【案情经过】
原告于X与被告某公司于2019年11月签订《商品房认购协议书》，约定于X认购某公司开发的位于X市某区某园区内的商铺物业，面积约200平方米，折让价为每平方米1万元，总价款200万元。协议约定于X交纳认购诚意金200万元至某公司指定账户。案外人陈XX出具《担保函》，自愿以其持有的某公司股权对该笔诚意金作连带保证担保。协议签订后，于X于2019年11月至2020年3月期间，向某公司指定账户分三笔转账共计40万元。2020年7月至2023年12月期间，于X又分11笔向李XX微信转账共计10万余元。
后经查明，某公司未取得涉案房屋预售许可证，无相应规划审批等商品房建设必备文件，经营范围亦不包括房地产开发，涉案房屋未施工更无竣工。于X认为两被告存在诸多违法行为，导致购房目的不能实现，遂诉至法院，请求确认合同无效，判令某公司退还购房款50万余元及利息，李XX承担连带退还责任，并承担保函费1000余元。
【争议焦点】
本案争议焦点主要在于：第一，涉案《商品房认购协议书》的法律效力应如何认定；第二，合同无效后，某公司应当返还的款项数额及资金占用利息如何计算；第三，李XX是否应当对涉案款项承担连带退还责任；第四，原告因申请财产保全支出的保函费是否应由被告承担。
【裁判结果】
法院经审理认为，某公司不具备房地产开发企业资质，亦未取得涉案物业的预售许可证，无权预售商品房，故双方签订的《商品房认购协议书》依法应认定无效。合同无效后，某公司应返还款项并赔偿损失。于X主张自案件受理之日起按贷款市场报价利率支付资金占用利息，法院予以支持。
关于李XX的责任，因于X仅将40万元支付至某公司指定账户，未能提供证据证明支付给李XX的款项系受某公司指示，亦无证据证明李XX系某公司的实际投资人，故法院对原告要求某公司返还向李XX支付款项的请求不予支持，于X可另循法律途径向李XX主张权利。关于保函费，因当事人未就实现债权的费用作出约定，法院不予支持。
最终，法院判决：确认于X与某公司签订的《商品房认购协议书》无效；某公司返还于X40万元，并自案件受理之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至履行完毕之日止；驳回于X的其他诉讼请求。
