一、案情经过
某小区由某实业公司开发建设，于X年X月竣工后业主入住，初期由某物业管理公司提供前期物业管理服务。自X年X月X日起，某物业公司进入该小区提供物业服务至今。宋XX、翁XX系该小区业主，其房屋建筑面积为90余平方米。该小区总户数为六百余户，其中住宅四百余户、商业三十余户。X年X月X日，该小区成立第一届业主委员会，任职期限至X年X月X日，任期届满至今未进行换届选举。
宋XX、翁XX向一审法院提起诉讼，请求确认某物业公司与某实业公司于X年X月X日签订的《前期物业管理服务合同》不成立，并要求某物业公司退还其于X年X月至X年X月期间已交纳的物业服务费1万余元，诉讼费由某物业公司承担。
一审法院经审理认为，案涉合同的缔约方为某实业公司与某物业公司，合同效力及于小区全体业主。宋XX、翁XX并非合同相对方，且其要求确认合同不成立涉及业主共同利益，需经法定比例的业主参与表决并同意授权。因二人无证据证明取得相应授权，不符合原告主体资格，遂裁定驳回其起诉。宋XX、翁XX不服，提起上诉。
二、争议焦点
本案二审的核心争议焦点主要集中在以下两个方面：
其一，某物业公司与某实业公司签订的前期物业服务合同是否成立及其效力认定。上诉人主张X实业公司并未与某物业公司签订合同，且签订时某实业公司已无权选聘物业公司，合同实质上未成立，对业主不产生效力。
其二，宋XX、翁XX作为单个业主，是否具备提起本案诉讼的原告主体资格。即单个业主是否有权未经业主大会法定比例授权，单独请求法院确认涉及全体业主共同利益的前期物业服务合同不成立。
三、办案经过
王永辉律师在接受某物业公司委托后，迅速对案件事实进行了全面梳理与法律研判。
首先，在事实层面，王永辉律师指导当事人收集并整理了某物业公司自X年X月X日入驻小区以来，持续提供保洁、安保、绿化、设施维护等物业服务的大量证据，证明某物业公司已实际履行了合同主要义务，且小区业主事实上接受了该服务。针对上诉人提出某实业公司未签订合同的主张，王永辉律师指出，即便某实业公司在一审中予以否认，但其并未提交证据证明合同上的公章系伪造，且某物业公司长期提供服务的客观事实不容抹杀。
其次，在法律适用层面，王永辉律师深入剖析了《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，明确建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。同时，针对上诉人主张合同未经业主确认同意的问题，王永辉律师结合《民法典》第二百七十八条关于业主共同决定事项的规定，精准指出：确认前期物业服务合同不成立，实质上是对小区全体业主共同利益和共同管理权利的重大处分。此类事项必须经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
最后，在庭审准备与表现上，王永辉律师精心撰写了二审答辩状，并在庭审中清晰、有力地阐述了答辩意见。王永辉律师向合议庭强调，物业服务制度源于共同的居住生活关系，形成了小区业主团体。团体利益和团体意思必须由团体依法定程序作出，单个业主既不是合同订立主体，也未经法定比例业主授权，不能代表小区大多数人的实体权利，其起诉不符合《民事诉讼法》关于原告必须与本案有直接利害关系的规定。王永辉律师的专业论证得到了二审法院的充分认可。
四、案件结果
二审法院经审理认为，虽然某实业公司在一审中陈述未与某物业公司签订合同，但未提交证据证明公章系伪造，且某物业公司自X年X月X日起至今仍在提供物业服务。宋XX、翁XX主张合同不成立，涉及全体业主利益，应当获得法定比例业主的表决授权，但其提交的证据不足以证明已取得相应授权。
最终，二审法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。某物业公司的合法权益得到了有效维护。
五、案件价值
本案的成功代理，充分展现了王永辉律师在复杂物业纠纷中的专业素养与诉讼策略。王永辉律师准确抓住了“单个业主诉讼主体资格”这一核心抗辩点，将案件从单纯的“合同是否成立”的事实争议，巧妙转化为“业主共同管理权行使程序”的法律适用问题。通过精准适用《民法典》关于业主共同决定事项的表决规则，不仅成功驳回了上诉人的诉讼请求，避免了某物业公司面临退还巨额物业费及合同被确认不成立的巨大风险，更在司法实践中明确了单个业主在涉及全体业主共同利益事项上的权利边界，维护了小区物业管理的正常秩序与稳定。
六、适用场景
本案代理思路及法律适用逻辑，广泛适用于以下场景：
1. 物业服务合同纠纷中，业主以个人名义起诉要求确认前期物业服务合同无效或不成立的案件；
2. 涉及业主共同管理权、共同利益处分事项的业主撤销权纠纷或确认合同效力纠纷；
3. 物业公司应对个别业主拒交物业费、要求退还物业费等群体性纠纷的抗辩与示范诉讼；
4. 业主委员会或建设单位在选聘、解聘物业服务人过程中的合规性审查与法律风险防范。
七、案件总结
本案是一起典型的涉及业主共同管理权与单个业主诉讼权利边界的物业服务合同纠纷。案件的核心在于厘清《民法典》第九百三十九条与第二百七十八条的内在逻辑联系。前期物业服务合同虽由建设单位签订，但其效力及于全体业主；反之，否定该合同的效力，同样涉及全体业主的共同利益，必须遵循业主共同决定的法定程序。王永辉律师在本案中，通过严密的证据组织和精准的法律适用，成功构建了程序性抗辩的坚固防线。这不仅为某物业公司赢得了胜诉结果，也为同类案件的处理提供了极具参考价值的裁判规则，彰显了法律在平衡个体诉求与集体利益时的重要作用。
