【案情经过】
郭X原为案涉厂房的建造者及原承租人。2022年3月，郭X与某经济联合社签订协议，约定某经济联合社以750万元受让案涉厂房，转让款分12年摊分，每月支付5.2万余元。同年6月，郭X通过公开竞投承租该厂房，双方签订《厂房租赁合同》，约定月租金15万余元，郭X交纳100万元保证金。履约过程中，郭X每月按扣除转让款后的9.8万余元支付租金。后郭X经查询得知案涉厂房未取得建设工程规划许可证，遂于2023年9月通过微信及发送律师函等方式，通知某经济联合社解除合同、退还保证金并收回厂房。某经济联合社拒不退还款项，并提起反诉，要求郭X支付2022年7月至2024年3月期间的租金差额168万余元、违约金19万余元及赔偿损失45万余元。郭X委托梁广宙律师提起本诉，要求返还100万元保证金及利息。
【争议焦点】
本案争议焦点在于：一、案涉《厂房租赁合同》的效力及保证金应否返还；二、郭X是否拖欠租金及应否支付2023年10月之后的占有使用费；三、某经济联合社主张的违约金及损失赔偿能否成立。
梁广宙律师在庭审中明确：首先，案涉厂房属无证建筑，租赁合同依法无效，某经济联合社理应全额返还保证金；其次，双方存在厂房转让款抵扣租金的合意，郭X按9.8万余元/月支付租金系行使法定抵销权，并未违约；最后，郭X已多次发函并实际腾退厂房，某经济联合社故意不收回厂房导致损失扩大，无权主张后续占有使用费及违约金。
【裁判结果】
法院经审理采纳了梁广宙律师的代理意见。法院认定，案涉厂房未取得建设工程规划许可证，《厂房租赁合同》违反法律禁止性规定而无效，某经济联合社应返还100万元保证金。关于占有使用费，法院确认郭X有权在每月15万余元的占有使用费中抵扣5.2万余元的厂房转让款，认定郭X已足额支付至2023年9月30日。针对2023年10月1日之后的费用，法院认为郭X已明确表示不再占用并实际撤离，某经济联合社应及时收回厂房以避免损失扩大，故对其主张的后续占有使用费、违约金及三个月租金赔偿均不予支持。最终法院判决：某经济联合社于判决生效之日起五日内退还郭X保证金100万元；驳回某经济联合社的全部反诉请求。本诉及反诉诉讼费均由某经济联合社承担。
