【案情经过】
2018年8月，原告张XX经人介绍认识被告李XX。李XX声称可帮助张XX购买位于某市某区某镇某村的土地，并承诺以张XX名义办理房屋报XX手续，取得《乡村XX设规划许可证》。双方经协商，于同年9月5日签订《房屋报XX协议》，约定报XX费用为25万元。随后，张XX通过案外人杨XX的账户，分多次向李XX转账支付土地定金及报XX费共计45万元。
此后，张XX了解到涉案土地实为农村宅基地，因其并非该村户口，依法无法取得该土地，也不可能以个人名义办理报XX手续。李XX亦未能履行购地和报XX义务。经多次催告，李XX于2019年5月5日出具《退款承诺书》，承诺分期退款，并于当日退还2万元，余款迟迟未退。张XX遂委托梁广宙律师诉至某市某区人民法院，请求确认《房屋报XX协议》无效，判令李XX返还剩余款项43万元及利息，并承担诉讼费用。
【争议焦点】
本案的争议焦点主要集中在以下三个方面：
第一，涉案《房屋报XX协议》的效力认定及款项返还责任。被告李XX辩称其仅收取25万元报XX费，其余20万元系代案外人梁X癸收取的土地定金，原告应向土地使用权人主张。
第二，被告已退款金额的认定。被告主张其于2019年5月31日向案外人杨XX转账13万元，应视为向原告退还的报XX费，故仅欠10万元。
第三，原告主张的利息损失应否得到支持。被告认为报XX未能进行完全是原告未能提供所需文件导致，拒绝支付利息。
【裁判结果】
法院经审理认为，双方签约时均明知涉案土地为村集体所有，原告并非该村村民，双方买卖土地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于以合法形式掩盖非法目的，涉案合同应属无效。合同无效自始不发生法律效力，因合同取得的财产应予返还。被告向案外人的付款行为属于另一法律关系，其主张向杨XX转账的13万元系向原告退款，因未注明退款对象且未能举证，法院不予确认。被告仅退还2万元，原告主张返还剩余43万元合理有据。关于利息，因双方对合同无效均存在过错且程度相当，应各自承担损失，故不予支持。
最终，法院判决：被告李XX于判决生效之日起十日内向原告张XX返还土地购买款、报XX费共计43万元；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费四千余元及保全费两千余元，由被告承担绝大部分。
