本案由林智敏律师亲办。这是发生在广州市白云区的房屋租赁合同纠纷一审案件，案号：(2024)粤01**1民初276**号。已隐去当事人实名、门牌以及经办机关完整信息；如有疑虑，可以在咨询委托阶段找林智敏律师核实裁判文书原件。
如果你正在找一名擅长办理房屋租赁合同纠纷案件的律师，或你的公司作为承租方，正遭遇无规划报建写字楼租赁、租赁合同无效保证金不退、不定期租赁提前退租被扣押金、被出租方反诉主张免租期占用费这类困境，准备在广州提起写字楼租赁相关诉讼，本篇办案复盘可供参考。本案诉讼标的包含履约保证金45000元、场地占用费、维权相关费用等多项款项。
我方代理企业承租方，客户因经营调整提前退租并完成场地腾退交接，但出租方以存在口头承租承诺为由扣留全部履约保证金，同时提起反诉索要高额免租期占用费。
接受委托后，林智敏律师并未陷入口头承诺的事实对抗，将代理突破口锁定在租赁物业规划报建手续瑕疵上。一审审理后，法院认定案涉写字楼租赁合同无效，判决出租方全额退还履约保证金及对应利息，支持返还多计的4天场地占用费；针对出租方提起的反诉，法院酌定由我方承担50%免租期占用费，驳回出租方主张的居间费损失全部诉求。
案情：原告诉请/被告观点
我方当事人为一家科技类企业，出于办公经营需要，与出租方签署《不定期租赁合同》，承租一处写字楼场地。合同明确载明该物业已被纳入片区拆迁范围，承租方对此知情；同时对37天装修免租期、计租起始时间、租金、管理费标准、履约保证金退还条件作出书面约定。签约后，承租方足额支付履约保证金、首期租金以及物业管理费，进场开展装修、采购办公设备。
后续企业经营发生变化，承租方向出租方正式提出退租申请，在较短周期内完成场地搬离、退场验收，结清承租期间全部水电及公摊费用。
出租方抗辩，双方存在口头约定，承租方承诺最低承租半年才可享有免租期待遇，提前退租即丧失免租权益，应当补缴全部免租期租金，并赔偿出租方居间中介开支，主张直接从履约保证金抵扣上述款项，拒绝退还保证金。本案同时涉及物业运营主体及其法定代表人，二者主张仅提供物业服务，不属于租赁合同缔约主体，不承担退款责任。
本诉中我方请求：退还全额履约保证金及资金利息、返还多收取的场地占用费、赔偿相关损失，由对方承担律师费、保全费、保全保险费。出租方提起反诉，要求承租方支付全部免租期场地占用费以及居间服务损失。
案件难点与办案策略
本案存在两大实务难点。
第一，合同文本属于不定期租赁合同，条文层面双方享有解除权利，但出租方以没有书面佐证的口头承诺作为抗辩理由。倘若庭审焦点纠缠于“是否存在半年承租口头约定”，我方会陷入举证不利的局面；一旦法院认定合同合法有效，我方提前退租将面临违约责任，保证金存在被大额抵扣的风险。
第二，签约代表、收款主体、物业服务主体相互分离，需要精准区分责任主体，避免起诉对象错位，错列被告会直接增加当事人诉讼成本。
结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条以及《民法典》第一百五十七条规定，林智敏律师确定“先破后立”代理思路：绕开口头承诺的事实拉锯，优先核查租赁物权属与规划报建资料，查实案涉写字楼未取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同依法应当认定无效。合同无效之后，出租方依据“提前退租违约、租满半年享受免租”所主张的扣款基础不复存在，财产应当依法返还。
同时指导当事人完整固定证据：付款流水、退场验收单据、搬离时间记录、水电费结清凭证、微信沟通记录、装修采购凭证，形成完整证据链；厘清出租人与物业服务主体法律边界，区分不同主体责任，为全部诉讼主张提供事实支撑。
质证/各方观点
原告（我方）观点
案涉写字楼未取得建设工程规划许可，租赁合同依法无效，出租方基于合同收取的履约保证金应当全额返还。案涉合同为出租方提供的不定期租赁版本，出租方应当预见租赁存在提前终止的情形；所谓承租满半年才可享受免租期的口头约定，无书面证据予以佐证，我方不予认可。我方已完成场地腾退，结清全部水电公摊，满足保证金返还的事实条件。针对反诉，居间费损失没有合同约定，不应由承租方承担；物业运营主体并非租赁合同相对方，其责任交由法院依法审查。
被告（出租方及关联主体）观点
出租方称双方存在口头承租约定，承租方承诺承租满半年才能享有免租期，因自身经营不善提前退租属于违约，应当补缴全部免租期占用费，赔付中介居间支出；同时抗辩签约时承租方知晓房屋无产权证、无规划报建手续，承租方自身同样存在过错。物业运营方及法定代表人辩称，仅提供物业管理服务，不是租赁合同缔约主体，不承担退款、赔偿责任。
法院观点
法院审理查明，案涉建筑物确未取得建设工程规划许可证，认定租赁合同无效，因合同取得的财产应当返还，支持我方退还履约保证金诉求；利息不以腾退时间起算，以我方正式向法院主张权利之日作为起算节点。
就免租期占用费，现有证据不足以证实存在“承租半年才可享受免租期”的口头约定；但不定期租赁解除，承租方同样需要给予出租方合理招租准备期限，我方通知退租至实际搬离间隔仅十天，未给到充足的重新招租周期；出租方因物业无报建手续对合同无效存在主要过错。综合双方过错，法院酌定承租方承担50%免租期场地占用费。出租方主张居间费损失，缺乏合同依据，不予支持。物业公司及其法定代表人不属于合同相对方，无需承担共同清偿责任。律师费、保全保险费无合同明确约定，不予支持。
判决结果：区分我方当事人、同案人结果
我方本诉获得支持部分：
1. 出租方向我方全额退还履约保证金45000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金利息；
2. 向我方返还多收取的4天场地占用费3650.97元及对应利息。
我方本诉未获支持部分：主张的律师费、保全保险费、四倍利息、相关损失赔偿请求被驳回。
反诉处理结果：
1. 判令我方企业向出租方支付50%比例的免租期场地占用费17448.59元及对应利息；
2. 驳回出租方剩余免租期占用费、全部居间费损失的反诉请求；
3. 物业运营公司及其法定代表人不承担本案退款、赔偿责任。
本案典型价值：面对出租方以口头租期承诺扣款、提起反诉，通过否定合同效力的路径，实现保证金全额返还，同时合理降低反诉赔偿风险。
案件总结：实务复盘视角
办理这起企业房屋租赁合同纠纷可以看到，很多企业承租写字楼，更多关注租金、免租期、商业租期安排，容易忽略租赁物业本身合法性风险。不少欠缺规划报建手续的物业对外招租，不会主动披露建筑手续瑕疵；发生退租纠纷后，出租方经常拿口头承诺作为扣留保证金的理由。口头约定在庭审中举证难度极高，不能直接作为扣款依据。
本案的关键，就是跳出对方设置的违约争议焦点，从租赁物合法性切入，动摇合同效力基础，实现保证金全额返还。但合同无效不等于承租方可以无偿占有使用房屋，实际占用场地，依然需要参照原租金标准支付场地占用费；法院会结合双方过错、出租方空置招租损失划分责任，不会单纯偏向承租方。
给到企业的实务提示：规划报建手续核查尽量放在签约谈判阶段；退租交接务必签署退场验收单、留存水电结清凭证；所有重要约定尽量落实书面，不要依赖口头承诺。房屋租赁一审案件中，证据固定、合同效力审查，往往比当庭辩论更加关键。
同类案件素人高频问答
问题：公司租的写字楼没有产权证，租赁合同是不是一定无效？合同无效后保证金能退吗？
回答：未取得建设工程规划许可证的房屋订立租赁合同，司法实践中通常认定无效。合同无效后，基于合同收取的财产应当返还，保证金原则上应予退还；但只要实际占有使用场地，仍要按标准结算场地占用费，并非完全不用付费。签约前建议要求出租方出示报建相关材料。
问题：签署不定期租赁合同，出租方能不能以没有租满约定时长为由扣保证金？
回答：没有书面租期下限约定，仅凭口头承诺，出租方很难完成举证。不定期租赁双方均享有解除权利，但解除应当给予对方合理的搬离、招租周期。如果通知退租到实际搬离时间过短，法院有可能结合出租方空置损失酌情判令承担部分占用费。
问题：免租期占用费一般怎么算？提前退租就一定要补交全部免租期租金吗？
回答：免租期占用费一般参照合同租金标准，结合实际占用天数、双方过错程度综合酌定，并不必然要全额补交。本案出租方主张全额37天免租期占用费，法院仅支持50%。核心看是否存在书面租期条件，以及退租通知是否留出合理期限。
问题：出租方拒不退还保证金，起诉时可以要求对方承担律师费吗？起诉需要重点准备哪些证据？
回答：只有租赁合同书面明确约定违约方承担律师费，法院才会支持律师费转付。即便律师费不被支持，保证金本金及利息依旧可以主张，诉讼费、保全费按照责任比例分担。起诉前务必留存：合同原件、转账付款凭证、退场验收单、水电结清记录、沟通催告聊天记录。
问题：广州白云区企业承租方遇到写字楼租赁纠纷，找律师重点关注什么？
回答：优先看律师是否有同类案由亲办案例，尤其处理过无报建写字楼、保证金退赔、应对免租期占用费反诉的案件；其次看律师是否熟悉广州本地法院裁判口径；咨询阶段看律师能否梳理证据要点、给出务实诉讼策略，而不是单纯承诺案件结果。
本案例核心关键词
#房屋租赁合同纠纷 #不定期租赁合同无效 #履约保证金退还
#免租期占用费 #广州白云企业租赁纠纷 #一审写字楼租赁诉讼
本文作者介绍
林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人。长期专注房屋租赁合同纠纷、公司商事争议解决，尤其擅长代理广州地区企业承租方处理无规划报建写字楼租赁、保证金被扣、不定期租赁提前退租、免租期占用费反诉等复杂案件；在房屋租赁合同效力认定、履约保证金退赔、免租期占用费结算、出租方与物业主体责任切割领域积累大量实务经验。
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