一、裁判法院、裁判时间
审理法院：山东省青岛市市北区XX
裁判时间：2015 年 6 月
二、案件背景
案涉房屋属于青岛XXX学校（原青岛XXX中学）所有，学校将房屋出租给王X，租赁合同明确约定禁止转租。但王X私自将房屋转租给本案原告苑X，原告用于开办老年公寓，原告投入装修后，因原租赁合同到期，学校收回房屋，原告被迫搬离。 原告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，起诉转租人王X、中介刘XX以及房屋所有权人烹饪学校，要求学校对装修材料费、施工费、空调转让费承担连带清偿责任。纪蓉蓉律师接受青岛XXX学校委托，作为本案被告代理律师应诉。代理目标：厘清合同相对性，证明学校不应当承担转租带来的赔偿、连带清偿责任，驳回原告对学校的全部诉讼请求。
三、案件审理结果
青岛市市北区XX经开庭缺席审理（王X公告未到庭）作出一审判决：
1.确认原告与王X签订的转租房屋租赁合同无效；
2.判令王X向原告返还租金 75833.33 元、押金 4000 元，赔偿装修材料费 24723 元、施工费 13400 元；
3.判令中介刘某返还中介费 2000 元；
4.驳回原告对青岛XXX学校（我方当事人）的全部诉讼请求。 我方当事人学校无需向原告承担任何赔偿、连带清偿责任，案件取得完全胜诉。
四、律师核心代理工作
1.梳理完整租赁链条，找准案件核心法律关键点 接受委托后，纪蓉蓉律师调取学校与王X原始租赁合同，核实合同中明确禁止转租的条款，梳理案件事实：学校事先并不知晓王X对外私自转租；学校没有和原告签署任何租赁协议，也没有收取原告任何费用；学校收回房屋属于行使原租赁合同权利，也并未占有、使用原告的装修添加物。确立核心抗辩思路：根据合同相对性原则，学校不是原告与王X转租合同的主体，不应对次承租人的损失承担连带责任。
2.整理证据材料，完成应诉准备 纪蓉蓉律师整理学校和王X的房屋租赁合同、之前学校起诉王X收回房屋的生效裁判文书等全套证据。证明学校禁止转租、学校收回房屋有合法合同依据，同时证明学校在发现违规装修后已进行过劝阻，做好开庭举证质证预案。
3.庭审举证质证，发表代理意见 庭审中，纪蓉蓉律师提交原始租赁合同、另案生效判决书等证据，发表代理意见：①学校与原告之间不存在租赁合同关系，原告是从次承租人王X处承租房屋；②学校租赁合同明确禁止转租，对王X私自转租行为事先不知情；③学校没有从原告装修行为中获益，也没有实施侵害原告财产的行为；④原告在承租房屋时，自身负有核实房屋权属、出租人是否有权转租的注意义务；原告损失应当向转租合同相对方王X主张，要求产权学校承担连带赔偿责任无事实及法律依据，请求法院驳回原告诉请。
4.领取判决书，向当事人解读裁判结果 拿到一审判决书后，纪蓉蓉律师向学校解读判决结果，法院全部驳回原告对我方学校的诉讼请求，学校不用承担任何赔偿责任，同时提示上诉期限，做好后续风险提示。
五、适用场景与服务指引
【适用案件类型】
该办案思路适用于房屋租赁合同纠纷，房屋产权人出租房屋，承租人违规对外转租，次承租人遭受损失后，一并起诉房屋产权人，要求产权人承担连带赔偿责任的租赁类案件。
【委托咨询指引】
房屋出租后，承租人擅自转租引发纠纷，次承租人向房屋产权方主张赔偿的，建议尽早委托专业律师介入。纪蓉蓉律师处理多起房屋租赁纠纷案件，可接受同类案件咨询与委托。律师梳理完整租赁关系链条，运用合同相对性规则抗辩，规避产权方的不必要赔偿风险，维护当事人合法权益。
