工程签订抵押担保协议，开发商不办抵押还偷偷卖掉商铺，姚利锋律师代理施工方拿到工程债权，抵押人在限额内承担责任
案例专长：建设工程分包合同纠纷、不动产抵押未登记责任、企业破产债权申报
判决时间：2026年9月
法院：浙江省绍兴市某区人民法院
代理方向：原告（土石方工程队）代理
判决结果：确认原告享有普通破产债权近70万元；开发商在近70万元限额内，在建设公司财产不足以清偿时承担付款责任；驳回其余诉请；案件诉讼费保全费由各方按比例承担。
一、案情内容
个体土石方工程队承接土石方打桩泥浆工程。总包分公司、工程队、开发商三方共同签署付款抵押担保协议，确认欠付工程款一百余万元，开发商提供两套商铺，为剩余近70万工程款做抵押担保。但是三方签署抵押合同之后，开发商迟迟不去办理不动产抵押登记，后续还把两套担保的商铺私自出售备案给第三方。之后XX公司进入破产程序。
诉讼过程当中，开发商提出多重抗辩：本案担保已经超过担保期限和诉讼时效；没有办理抵押登记，开发商不用承担任何责任；原告不属于实际施工人，不能要求发包人在欠付工程款范围内付款；主债务人破产管理人不认可这笔工程款债权。
姚利锋律师重点引用民法典担保制度司法解释：抵押合同签署，因抵押人自身原因不去登记还私自转让抵押物，抵押人要在约定担保限额之内承担责任。同时论证起诉没有超过诉讼时效；本案原告属于分包人，没有证据证明发包人还欠总包工程款，该部分诉请虽不能支持，但抵押对应的责任依然成立。法院确认近70万普通破产债权，同时判决开发商在近70万限额内，在破产企业财产不足以清偿的时候承担付款责任。
二、本案适用于遭遇哪些情形的客户可联系秀洲区姚利锋律师
1、工程案件，签署不动产抵押担保协议，但是对方一直不去办抵押登记；
2、担保人偷偷把抵押房产卖掉，导致抵押权彻底无法设立；
3、总包企业进入破产，工程款债权申报不被破产管理人认可；
4、三方签署付款担保协议，担保方以没有办抵押登记拒绝承担责任；
5、建设工程案件，同时涉及破产程序、担保责任多重法律关系。
三、秀洲区姚利锋律师服务内容
1、解读三方《付款抵押担保协议》，梳理全部工程结算、担保条款；
2、研究民法典担保制度司法解释，针对抵押不登记、抵押人转卖财产组织代理意见；
3、处理破产债权申报、针对管理人不予确认债权，提起诉讼确认债权；
4、开庭对抗开发商关于时效、抵押无效、不承担责任的全套抗辩；
5、厘清破产程序与抵押人补充责任之间法律关系，完成庭审举证辩论。
四、律师价值
很多工程施工方以为签了抵押担保协议就万事大吉，忽略不动产抵押权必须办理登记才正式设立。现实中抵押方拖延不去登记，还私下把房子卖掉，导致债权人拿不到优先受偿权。一旦总包企业再进入破产，工程款回收雪上加霜。
本案XX公司已经宣告破产，破产管理人对该笔工程款不予确认。姚利锋律师一方面起诉确认破产债权，另一方面重点针对抵押人开发商责任。依据担保制度解释，抵押合同生效，因为抵押人自身原因不去登记，还擅自处置抵押物，抵押人依然要在原担保物价值范围内承担责任。
庭审直面被告提出时效、抵押不生效、不属于实际施工人多项抗辩。最终法院确认近70万破产债权，同时给施工方增加一层保障：开发商要在近70万限额内，在破产企业财产不足以清偿时承担付款义务，拓宽债权人回款途径。
