一、裁判法院、裁判时间
审理法院：山东省济南市中级人民法院
裁判时间：2026 年 11 月
二、案件背景
原审原告某通信有限公司持有涉案房屋不动产权证书，以物权保护纠纷为由起诉，要求被告腾空、返还济南市某涉案房间。一审法院经审查认为本案属于历史遗留的单位内部建房、分房引发的占房腾房纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围，裁定驳回某通信有限公司起诉。某通信有限公司不服一审裁定提起上诉，主张本案属于平等主体之间物权侵权纠纷，持有不动产登记证书即享有物权请求权，人民法院应当实体审理，请求二审撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。 本案代理难点：原告手握不动产所有权证，从物权外观形式上具备返还原物请求基础，司法实践中容易直接按普通物权侵权案件进入实体审理；案件存在历史分房背景，证据多为复印件，如何论证本案本质属于历史遗留单位分房腾房纠纷、不属于法院民事受案范围，是本案代理关键，若二审改判指令审理，当事人将进入实体诉讼，面临房屋被判令返还的重大风险。曹博律师接受被上诉人委托，担任其二审阶段委托诉讼代理人。代理目标：立足历史分房事实，论证案件不属于民事受理范围，争取二审驳回上诉、维持一审驳回起诉裁定，避免案件进入实体审判。
三、案件审理结果
山东省济南市中级人民法院适用二审程序审判员独任审理，作出终审裁定： 驳回上诉，维持原裁定。
裁判要点：虽然上诉人持有涉案房屋不动产权证书，但案涉房屋系上诉人自移动公司处接收取得，结合在案证据可以证实被上诉人系基于历史单位分房背景长期占有涉案房屋，本案纠纷属于历史遗留的单位内部建房、分房而引起的占房、腾房房地产纠纷，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，不属于人民法院民事案件受理范围。该裁定为终审裁定，本案不再进入实体民事诉讼程序。
四、律师核心代理工作
1.完整研读一审卷宗及上诉材料，向当事人充分提示二审风险，确立整体代理思路 接受二审委托之后，曹博律师全面梳理一审全部证据材料，仔细拆解上诉人上诉状全部上诉理由，识别本案核心对抗焦点：形式不动产物权登记 vs 历史单位福利分房实质居住来源。向当事人释X：对方持有房产证在形式上占有优势，二审存在改判指令审理的风险，代理工作目标是说服二审法院穿透登记外观，识别纠纷实质属于历史遗留分房腾房争议，不承诺案件结果。确立代理思路：不纠结房屋实体权属对错，重点围绕案件法律性质、法院主管范围展开抗辩，固定历史分房占有来源事实，引用司法解释论证不属于民事受案范围。
2.梳理历史证据链条，强化长期占有来源于单位内部分房的事实 本案关键证据多为历史留存的复印件，律师对 “山东移动通信工程处物业部” 的历史材料、水费缴费凭证等证据重新梳理，论证各份证据之间可以相互印证，还原当事人早年基于单位分配获得涉案房屋居住使用权的历史背景；向二审法院说明：水费缴费单据虽仅能证明居住事实，但结合历史分房书面材料，足以证明占有源头来源于单位内部分房政策，并非普通无权占有侵权。
3.针对上诉人上诉观点逐项答辩，厘清 “物权登记外观” 与 “历史实质纠纷性质” 的法律边界 律师起草二审答辩意见，针对上诉人的三大上诉理由逐一抗辩：第一，不动产物权登记证书仅代表形式物权，不能直接规避历史遗留单位分房腾房纠纷的司法排除规则，判断案件是否属于法院受理范围，需要穿透审查纠纷产生的历史根源，不能只看现产权人登记；第二，上诉人并非原始分房单位，其是后续接收房产，应当承接房屋对应的历史遗留居住问题，不能仅凭过户取得的产权证就改变纠纷本身的法律属性；第三，危房、公共安全属于实体处理考量，不能突破民事诉讼主管的法定边界，不可以以此为由扩大民事案件受理范围。
4.二审庭审发表代理意见，请求维持一审驳回起诉的处理结果 二审询问庭审过程中，代理人完整发表代理意见，重点阐述：本案本质是历史遗留单位分房占房腾房纠纷，应当适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，不属于人民法院民事案件主管范围；一审裁定认定事实、适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原裁定。二审法院采纳全部核心代理观点。
5.解读终审裁定，向当事人释X后续救济途径 拿到终审民事裁定书后，律师向当事人解读裁判逻辑：本案胜诉关键点在于法院采纳 “穿透式审查”，没有单纯依据房产证来定性案件；同时向当事人释X，民事诉讼程序已经终结，若后续对方通过其他途径主张权利，应当如何应对，告知当事人可以向历史分房对应的主管单位寻求协调解决。
五、适用场景与服务指引
【适用案件类型】
该办案思路适用于单位历史建房、福利分房、机构划转撤并背景下产生的占房、腾房类房产纠纷；一方持有不动产登记证书，但另一方具备历史福利分配居住来源，需要抗辩不属于人民法院民事受理范围，规避实体败诉风险的物权类民事案件。
【委托咨询指引】
涉及房改、机构合并划转、历史福利分房遗留的房产腾退纠纷，案件不能简单只看房产证登记，历史来源事实对案件走向起到决定性作用，应当尽早委托专业民商事律师介入。曹博律师深耕民商事争议解决，擅长处理历史遗留房产、物权保护、房屋腾退类疑难复杂案件，熟悉一、二审全流程诉讼要点，善于穿透形式证据挖掘历史事实，精准把握案件主管、受案范围等程序抗辩要点，最大限度维护当事人合法权益，可接受民事案件咨询与委托。
