房屋买卖合同纠纷｜章世铿律师代理原告，促成合同确认有效并追回购房本息及违约金
案例简介
本案系房屋买卖合同纠纷，当事人双方早年就三旧改造项目房产签署《房产认购合同》及《分期付款协议》，买受人收房占有使用十余年，但自某一时间节点后停止支付分期购房本息。出卖人多次书面催告付款未果后委托章世铿律师提起诉讼。诉讼过程中，被告提起反诉，以项目未办证、项目审批手续瑕疵、诉讼时效、先履行抗辩权等理由抗辩，同时反诉主张要求立即办理不动产权证、返还契税工本费。
办案经过
接受委托后，章世铿律师第一时间梳理全套交易文件：认购合同、分期付款协议、收款凭证、催缴文书及快递凭证，检索调取同项目同类案件生效裁判文书、不动产登记部门官方复函作为关键证据。
针对被告主要抗辩要点制定应对思路：1、案涉认购及分期协议具备商品房买卖合同全部核心要素，房屋早已实际交付买受人长期居住使用，结合类案生效裁判，论证合同合法有效；2、针对办证不能抗辩，提交不动产登记机关复函、地方政府规范性文件，证明案涉房产因三旧改造政策原因暂不具备首次登记及过户条件，并非出卖人主观违约；3、针对诉讼时效抗辩，举证书面催缴通知及送达记录，证明诉讼时效已经发生中断；4、针对被告反诉办证诉求，说明过户条件尚未成就，可待后续条件具备另行主张，不构成拒付购房款的合法理由。庭审中围绕合同效力、付款义务、违约事实、政策客观障碍充分举证发表代理意见。
案件结果
1、法院确认案涉《房产认购合同》《分期付款协议》合法有效； 2、判令被告向我方当事人支付剩余购房本息，并自指定日期起按日万分之五标准计付逾期付款违约金； 3、部分支持被告反诉，判令我方当事人退还代收契税工本费； 4、驳回被告要求立即办理不动产权证书的反诉请求； 本诉诉讼费用由被告承担。
办案心得
本案属于 “三旧改造” 历史遗留房产交易纠纷，这类案件容易混淆 “合同效力” 与 “不动产能否即时过户” 两个法律问题。房产暂时不具备过户登记条件，不等于房屋买卖合同本身无效，买受人已经长期占有使用房屋，应当按照合同约定履行付款义务。
实务中交易双方容易陷入误区：买受人以办不了证为由直接拒付房款，出卖人忽视催告留证导致时效风险。交易全过程务必留存合同、付款记录、书面催款及送达凭证，发生争议时，区分客观政策障碍与合同违约行为，参考同类生效裁判，最大化维护己方合同权益。
律师价值
章世铿律师精准抓住类案裁判规则，完整组织证据链条，厘清政策障碍与合同义务边界，在项目存在登记客观障碍的不利背景下，帮助委托人拿到合同有效、收回购房本息及违约金的核心胜诉结果，有效化解多年回款僵局。
服务指引
如您遇到房产认购、分期付款购房、旧改项目房屋买卖、购房款催收、合同效力争议等法律问题，可寻求专业律师介入，协助梳理交易证据、评估合同效力，制定起诉或抗辩方案，维护自身合法财产权益。
