熊XX与四川XX西XX工程机械城有限责任商品房预约合同纠纷一审民事判决书

原告熊XX。

委托代理人陈飞，四川XX律师。

委托代理人张XX，四川XX律师。

被告四川XX西部工程机械城有限责任公司，住所地成都市新都区承顺街元贞国际机械城。

法定代表人杨XX，董事长。

委托代理人黄XX，北京市XX律师。

委托代理人梁XX，北京市XX律师。

原告熊XX与被告四川XX西部工程机械城有限责任公司（简称XXX）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年2月21日受理后，作出（2011）新都民初字第736号民事判决，原告熊XX不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院以原审认定事实不清，程序不当，可能影响本案正确判决为由，发回本院进行重审。本院依法另行组成合议庭，于2012年2月27日、3月22日、4月24日、5月7日在第三审判庭公开开庭进行了合并审理，原告熊XX（第一、二、四次）及其委托代理人陈飞、张XX（第一、二、四次），被告XXX的委托代理人黄XX、梁XX（第三、四次）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告熊XX诉称，原告与被告于2010年10月12日签订商品房订购协议16份，协议约定原告购买被告开发的位于成都市新都区三河街道三河大道XX的“元贞国际机械城”商品房（商业用途）共计16套，每套缴纳定金10万元，双方应于订购协议签订后7日内（2010年10月19日）签订正式的商品房买卖合同及补充合同，如原告违约，则定金不予退还；如被告违约，则双倍返还定金。协议签订后，原告向被告交纳了定金共计160万元。此后，原告多次联系被告要求签订正式的合同，但被告以各种理由推诿。原告认为被告的行为侵犯了其合法权益，要求被告双倍返还原告所交定金160万元，2011年3月24日，原告变更诉讼请求为：依法判令被告返还原告交纳的购房预付款80万元及利息，双倍返还原告交纳的购房定金160万元。重审中，经分案后本院向原告释X要求其变更诉讼请求，原告变更诉讼请求为要求被告双倍返还定金即每案20万元，并承担本案诉讼费。

被告XXX未向本院提交书面答辩状，其当庭答辩称，原告未按照订购协议中约定的期限与被告签订销售合同，本案的违约责任在原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。

原告熊XX为证明其主张，向本院提交了如下证据：

1、原告身份证、被告企业信用查询单，证明原、被告主体资格；

2、商品房定购协议，证明原告与被告的合同关系，被告擅自出卖原告定购的商品房，应双倍返还定金，定购协议系格式合同；

3、POS凭证、存取明细单，证明原告已付给被告款项共计160万元，155万元系通过被告POS机刷卡转账支付，5万元系现金支付，其中80万元是2010年10月12日前支付，80万元是2010年10月12日当日支付；

4、电话录音、通话明细单，证明2010年10月19日、21日，原告与被告为签订商品房买卖合同曾电话协商过，王X答应可以优惠1%，其他条件要请示公司后再通知原告签合同，叫原告等待通知，原告表示同意；

5、公证书、电话录音、名片，证明因原告生病，被告同意宽限1个多月签订主合同，电话139XXXX1337是被告公司王XX的电话，王XX负责被告的销售，有关销售问题他可以决定，杨XX为被告总裁办主任，电话为187XXXX2175；

6、录音、录像，证明160万元收据原件在被告处；

7、诊断证明书、医疗证明、病情证明书、照片等，证明原告因不慎摔伤，需全休1个月。原告从2010年10月15日开始至11月1日，在泸州市人民医院、泸州市酒城医院、成都市第七人民医院门诊或住院治疗；

8、高家志证人证言、公证书，证明原告于2010年10月13日到被告销售部要求签订合同，被告要求原告回去等候通知来签主合同；

9、商品房买卖合同备案表、摘要，证明被告已将原告定购房屋中的15套销售给案外人；

10、一审庭审笔录，证明被告已认可收到原告交付的160万元购房款；

11、被告一审、二审证据目录，一审代理词、上诉状、公证书（苟娟），证明被告已认可收到原告交付的160万元购房款，被告主张其中80万元属于另案的租赁保证金与事实不符，不能成立。原、被告签订的租赁协议是虚假的，原告交纳的80万属于购房预付款，与本案相关联。

经庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2要求原告提供1栋6、7、8号、7栋20号的订购协议；对证据3不予质证；对证据4真实性有异议，被告没有同意优惠1%；对证据5真实性有异议，不能证明被告同意宽限一个月；对证据6真实性有异议，要求原告提供定金160万元的收据原件；对证据7-8真实性有异议；证据9-11不能证明原告的主张。

本院认为，原告提供的证据证明了本案的基本事实，证据7被告也认可其负责人和王X均到医院探视过原告，能够证明原告受伤住院的事实，符合证据的真实性、合法性和关联性原则，本院予以采信。

被告XXX为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据：

1、商品房预售许可证，证明被告销售房屋取得合法手续；

2、定购协议16份，证明原被告签订的定购协议合法有效；原告应当于2010年10月19日前与被告签订销售合同，若原告违约，被告有权没收原告的定金；

3、商品房买卖合同，证明原告将被告签订的四份订购协议中的合同权利义务转让给了案外人杨XX、陈X、王XX，被告具备签订正式商品房销售合同的条件，可随时签约，不存在原告所称的被告不愿签订商品房销售合同的情况，原告与被告签订商品房订购协议实质是为了炒房；

4、律师函，证明原告未按约定的时间与被告签订商品房买卖合同，被告解除与原告签订的定购协议；

5、特快专递凭证及发票，证明被告的律师函已有效向原告送达；

6、公证书，证明原告承认逾期签订商品房买卖合同的责任在原告方，原告已将四份定购协议的权利进行了转让，被告多次催告原告尽快来签订商品房买卖合同；

7、租赁协议及保证金收据，证明原告向被告租赁商铺，原告在被告开盘前所支付80万元为租赁履约保证金，与本案无关；

8、原告起诉状，证明原告要求被告双倍返还定金160万元。

证人尧XX出庭作证，证明被告所称的80万元租赁保证金是定金；

证人王X（系被告销售部经理）出庭作证，证明被告取得商品房预售许可证的时间及80万元是定金，原告与其谈及过优惠点子的问题。

经庭审质证，原告对被告提供的证据1三性均回避，被告在2010年的10月8日取得预售许可证；对证据2真实性无异议，该协议是格式条款；对证据3的真实性无异议，证明力有异议，不能证明被告的主张，该证据能证明被告将定购给原告的房屋销售给了案外人；对证据4-5的三性均有异议，原告未收到该律师函；证据6不能证明被告的主张，对其三性均有异议；证据5、7无原件，不予质证；证据8证明力有异议，原告在定购协议签订前支付80万，协议签订后支付80万。

本院认为，被告提供的证据符合证据的真实性、客观性和关联性原则，本院予以采信。

经审理查明：2010年10月7日，原告熊XX与被告XXX签订《元贞国际机械城商铺租赁协议》，协议约定被告将位于元贞国际机械城内的商铺租给原告作为销售机械类配件用途使用，原告需于协议签订之日向被告足额缴纳相应档次的商铺租赁履约保证金80万元，被告在具备房屋交付条件时将商铺租赁给原告。原告于2010年7月30日、9月18日、10月7日分别向被告支付商铺履约保证金6万元、10万元、64万元，合计80万元。

2010年10月8日，被告取得位于新都区三河街道三河大道西XX的元贞国际机械城第1、3-7号楼的商品房预售许可证。2010年10月12日，原告与被告共计签订16份《元贞国际机械城商品房定购协议》，该16份定购协议中的定购商品房均位于成都市新都区三河街道三河大道XX的“元贞国际机械城”项目，商品房用途均为商业，付款方式为按揭付款。本案所涉协议的具体房屋定购信息为：1栋2号，建筑面积125.35平方米，按建筑面积计算，售价每平方米8708元，总房价为XXX元，被告给予原告优惠50516元，原告实际购买总价为XXX元。协议签订当日原告应向被告支付10万元购房定金，协议中第五条约定，签订协议后7日内（2010年10月19日前），原告与被告签署正式《商品房买卖合同》及补充合同，原告所交定金直接冲抵房款，对违约责任约定如下：若被告在本协议第五条约定的期限内擅自将原告所定购的房屋另行出卖，则视为被告违约，被告双倍返还原告已支付的定金；若原告未在本协议第五条约定期限内与被告签订正式《商品房买卖合同》及补充合同，则视为原告违约，被告有权将原告定购的房屋另行出售，同时本定购协议自然终止，原告所交纳的定金被告不予退还。

原告于2010年10月12日为16份定购协议向被告支付80万元。案件审理中，通过证人证言及被告提供的支付定金的证据，可证实原告向被告支付的80万元商铺履约保证金实际转为购房定金。被告在庭审中也予以认可，因此原告共向被告支付了定金160万元。

2010年10月15日，原告因摔伤在泸州市酒城医院外科就诊，经检查患脑震荡及腰部挫伤，建议卧床休息一个月，2010年10月25日，原告在泸州市人民医院就诊。2010年10月30日至11月1日，原告在成都市第七人民医院就诊。被告负责人和王X等人均到医院探视过原告。由于原告摔伤需住院治疗，导致其未按双方签订的定购协议中约定的时间即2010年10月19日前与被告签订正式的《商品房买卖合同》及补充合同。后被告将原告定购的房屋出售给他人，原告要求被告双倍返还已经支付的定金，被告以原告未按约定时间签订正式合同为由拒绝支付，双方为此发生争议诉至本院。

重审中，本院向双方当事人进行了释X，并分16案进行合并审理。后原告于2012年4月12日就（2012）新都民初字第1280号、1281号、1282号、1292号四案申请撤诉，本院予以准许。因此涉及定金共计120万元，本案仍为10万元定金。本院向原告释X要求其变更诉讼请求，原告同意变更诉讼请求为要求被告双倍返还定金20万元，12份协议共计240万元。

本院认为，原告与被告于2010年10月12日签订的《元贞国际机械城商品房定购协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，受法律保护。

本案的争议焦点：1、原、被告《元贞国际机械城商品房定购协议》第六条关于违约责任的约定是否有效。原、被告双方对原告违约的责任约定为：若原告未在本协议第五条约定期限内与被告签订正式《商品房买卖合同》及补充合同，则视为原告违约，被告有权将原告定购的房屋另行出售，同时本定购协议自然终止，原告所交纳的定金被告不予退还，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该条系格式条款；根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，和第五十二条第一款第五项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告关于违约责任的约定违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因此该格式条款无效。对于双方责任的承担则适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定。

2、关于被告是否应返还定金问题。本案中原、被告双方虽在《元贞国际机械城商品房定购协议》中约定：原告需在2010年10月19日前与被告签订正式的《商品房买卖合同》及补充合同，否则视为原告违约，被告有权将原告定购的房屋另行出售，同时定购协议自然终止，原告所交纳的定金被告不予退还，但导致原告未按约定时间与被告签订正式合同的原因在于原告摔伤，需住院治疗，并非原告主观原因，属不可归责于当事人原因的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，导致本案中双方未能订立正式《商品房买卖合同》及补充合同的原因系原告摔伤住院即是不可归责于当事人双方的事由，因此被告作为出卖人应将定金返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：

被告四川XX西部工程机械城有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告熊XX退还定金10万元。

如果被告四川XX西部工程机械城有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1600元，由被告四川XX西部工程机械城有限责任公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时一并结清）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　胡XX

审　判　员　　严振波

人民陪审员　　朱兆群

书　记　员　　张XX