武汉XX公司与潘XX物权纠纷一审民事判决书

原告武汉XX公司，住所地武汉市东西湖区XX。

法定代表人胡XX，董事长

委托代理人文X，湖北XX律师，代理权限为特别授权。

被告潘XX。

委托代理人李平，湖北XX律师，代理权限为特别授权。

第三人武汉市江汉区黄陂街小学，住所地武汉市江汉区黄陂XX。

法定代表人刘X，校长。

委托代理人童XX，湖北XX律师，代理权限为特别授权。

原告武汉XX公司（以下简称原告）与被告潘XX（以下简称被告）、第三人武汉市江汉区黄陂街小学（以下简称第三人）物权纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈X适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人文X、被告及其委托代理人李平、第三人的委托代理人童XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年元月2日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将位于黄陂XX房屋（以下简称诉争房）共81平方米的门面交由被告承租使用，每月租金4830元，租赁期一年。租赁期满合同自然终止。到期后，第三人明确告知被告不再续签租赁合同，也未收租金。2013年3月20日，第三人与原告签订《房屋租赁合同》，将第三人处全部门面房屋整体租赁给原告使用，由其统一管理。合同签订后，第三人向包括被告在内的各承租户送达《通知》，通知各承租户，租赁房屋全部已经委托给原告管理，涉及租赁事宜各承租户与原告接洽。但原告多次找被告，均招被告拒绝。同年5月13日，原告以张贴通知的形式，向被告送达《立即腾退清空房屋的通知》。被告仍拒不腾退，故原告起诉至本院，请求判令：1、被告立即腾退返还占用的位于黄陂XX面积为81平方米的门面房屋；2、赔偿原告自2013年1月2日至2013年12月31日房屋租金损失57960元，如被告在2013年12月31日后未腾退则按合同约定的标准4830元／月计算至实际腾退之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称，被告并未与原告签订房屋租赁合同，原告不是适格主体。被告与第三人签订租赁合同，在租赁合同中约定了优先承租权，且被告在该处经营多年，在同等条件下被告享有优先承租权。第三人将门面转租给原告，并未书面通知被告。并不存在不支付租金的情况，而是第三人不收租金。同意按原4830元／月的标准补交租金、续签合同。请求驳回原告的全部诉讼请求。

第三人述称，原告所述属实。2012年1月2日，第三人与被告签订《房屋租赁合同》，合同到期后，第三人明确告知被告不再续签租赁合同，也未收取被告租金。被告在租赁期限届满后对诉争房无任何权利。原告是该房屋的合同承租人，被告继续占用该诉争房严重侵害原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。

经审理查明，坐落于武汉市江汉区黄陂XX房屋系第三人所有。2012年元月2日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将位于武汉市江汉区黄陂XX2号房屋共81平方米的门面交由被告承租使用，房屋每月租金4830元，租赁期一年。租赁期满合同自然终止。合同签订后，被告使用诉争房，并依约交纳租金。2013年元月2日租赁合同期满，双方未续签合同，但被告仍使用诉争房至今。

2013年3月20日，第三人与原告签订《房屋租赁合同》，第三人将位于武汉市江汉区黄陂XX房屋（共451平方米，7个单元）整体出租给原告，租赁期限一年，从2013年1月到2014年1月，每月租金17931元。鉴于房屋使用现状，原告在确保安全和稳定的前提下全面负责出租房屋的腾退清理工作，并自行承担全部与腾退相关的费用，第三人不作任何补偿，如原告不再续租或未取得续租权时不得以承担的与腾退有关的费用为条件要求第三人支付或拒绝腾退。腾退清理期间原告仍需按合同约定向第三人支付租金。合同签订后，原告按约向第三人交纳了租金和押金。同日，第三人向被告下达通知一份，该通知载明，黄陂街小学2013年出租房产委托原告为其管理，出租房产租赁事宜与原告接洽。从2013年元月原告在成为租赁房屋管理人后，未与被告签订租赁合同，被告继续使用诉争房，未交纳租金。同年5月13日，原告在被告处张贴《立即腾退清空房屋的通知》要求其三日内腾退返还诉争房并交纳房屋使用费，但遭被告拒绝。

另查明，武汉市江汉区教育局为加强国有资产管理，将其所属单位的房产统一归口该局勤工俭学办公室进行租赁管理。2013年12月31日，武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室与原告签订《房屋租赁合同》，继续将包括以上房屋在内的黄陂XX、三民路51号房屋（共计800.12平方米）租赁给原告使用，月租金57737元，租赁期限一年，权利义务等与2013年3月20日第三人与原告签订《房屋租赁合同》一致。现原告认为被告在租赁关系解除后，仍占用原告合法承租的诉争房，侵犯了原告的承租权造成了原告的租金损失。故原告诉至本院，请求判如所请。审理中，因双方分歧较大，故调解未成。

上述事实，有各方当事人陈述及其提交的《房屋租赁合同》、《通知》、《关于立即腾退清空房屋的通知》、缴款书、收据、照片等证据材料予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。

本院认为，第三人与被告签订的《房屋租凭合同》于2013年元月2日届满后，被告仍继续使用诉争房，原告及第三人均未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。原告于2013年5月13日以通知被告腾退清空返还房屋的方式表达解除合同的意思，双方的不定期租赁合同应于2013年5月13日解除。此后，原告与第三人及第三人的上级主管部门武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室签订的二份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效合同，原告在承租期内对诉争房享有使用、收益的权利。被告在不定期租赁合同解除后，无理占用诉争房，侵犯了原告的权利，导致原告2013年元月1日至今支付了租金但无法使用该诉争房，且原告与第三人之间约定由原告负责诉争房的腾退清理工作，故原告主张被告以原告每月向第三人缴纳的租金4830元为标准，赔偿自2013年1月2日起至2013年12月31日止的租金损失57960元，因被告未在2013年12月31日腾退，其之后的租金损失按4830元／月计算至腾退之日止的诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出原告不是适格主体，且被告对诉争房在同等条件下有优先承租权等辩称意见，因既无法律依据也无事实证据，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告潘XX腾退位于武汉市江汉区黄陂XX建筑面积81平方米的门面，交由原告武汉XX公司使用。

二、被告潘XX赔偿原告武汉XX公司房屋租金损失57960元（因2013年12月31日被告仍未腾退，故按4830元／月的标准计算从2014年1月1日至腾退之日的房屋租金损失）；

上述义务，于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

减半后案件受理费1105元、其他诉讼费92元，合计1197元，由被告潘XX负担（此款原告已预付本院，被告随同上述判决款项一并支付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员　　陈X

书记员　　郑X