邓XX与陈XX等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告邓XX，男，1961年12月29日出生。

委托代理人安X，北京市XX律师。

委托代理人杨X，北京市XX律师。

被告陈XX，女，1958年6月2日出生。

被告李XX，男，1957年7月4日出生。

二被告委托代理人向冰，北京市XX律师。

第三人赵XX，女，1961年7月2日出生。

委托代理人晋X，北京市XX律师。

委托代理人张X，北京市XX律师。

原告邓XX与被告陈XX、李XX、第三人赵XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓XX及其委托代理人安X、杨X，被告陈XX、李XX及其委托代理人向冰，第三人赵XX的委托代理人晋X、张X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告邓XX诉称：陈XX与李XX系夫妻关系。2009年1月15日，原告邓XX与被告陈XX签订一份《经济适用房买卖协议》。约定：陈XX将其位于北京市××区×××苑××号楼×单元×××号房屋，出卖给邓XX；该房屋建筑面积为130.38平方米，用途为住宅，性质为经济适用房，成交价格为67.8万元；邓XX应于该协议签订之日起五日内，以现金方式向陈XX支付购房款二十万元。余款分三次付清，最后一次付款于房屋过户当日给付。还约定，陈XX应于2013年10月16日前，向邓XX交付诉争房屋及附属物；并于同年10月20日前，为诉争房屋办理所有权转移变更登记手续。另约定，陈XX、李XX委托代理人赵XX代其与邓XX签订房屋买卖合同、收取购房款、交付诉争房屋、办理诉争房屋产权转移变更登记手续。再约定，如邓XX不能依约向陈XX支付购房款，应按购房款总额5%的标准，按日向陈XX支付违约金。如陈XX不能依约向邓XX交付诉争房屋或不能依约为邓XX办理诉争房屋产权转移变更登记手续，应按购房款总额5%的标准像邓XX支付逾期交房违约金；如陈XX拒不履行交房义务及为诉争房屋办理产权转移变更登记义务，陈XX除应负向邓XX返还全部购房款外，还应向邓XX给付因诉争房屋升值所产生的经济损失。协议签订后，邓XX依约向陈XX支付购房款六十万元，并于协议约定的交房期限及办理产权转移变更登记期限届满后，数次请求陈XX履行协议义务，陈XX及其代理人赵XX均以“诉争房屋有纠纷”为由，拒不履行协议义务。综上，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、判令陈XX立即将位于北京市××区×××苑××号楼×单元×××号房屋腾空后交付邓XX；并立即为邓XX办理位于北京市××区×××苑××号楼×单元×××号房屋所有权转移变更登记；2、判令李XX与陈XX对上述房屋承担连带给付责任；3、案件受理费由被告陈XX、李XX承担。

被告陈XX、李XX辩称：一、本案诉状的内容系虚假陈述，没有事实和法律依据，其目的是想阻碍前面几个生效判决的执行。原被告素不相识，开庭前也从未谋面，诉状中提到的原、被告签订的经济适用房买卖协议完全不属实，被告也从未从原告处取得任何现金购房款之类，被告收到该诉状时感觉非常荒谬。就××苑××号楼×单元×××号房产问题，自2011年开始，陈XX与董XX、赵XX从合同纠纷到物权保护纠纷到用益物权确认纠纷已经过了三年时间，均经过一审、终审及再审裁定，确认房屋归陈XX所有，董XX及家人在判决生效后六个月内搬出，目前该案已经进入执行阶段。在这三年的诉讼包括案件的执行当中，董XX、赵XX从未提过对该诉争房屋他们于2009年与邓XX之间的买卖合同，从来没有提及过，而是一直在争取该房屋的所有权、居住权。原告与赵XX、董XX串通虚构的一个诉讼，目的是想阻碍前面有效判决的执行。二、从形式上讲，陈XX从未与邓XX签订过协议，私刻陈XX的人名章签订协议，必要时，我们会追究其刑事责任。从内容及法律上看，假定有这份协议真实存在，这份经济适用房买卖协议也是无效的，该协议显示的签订时间是在2009年1月15日，系2008年4月11日之后签订的合同，限制上市交易的经济适用房买卖合同无效，故该协议是无效的，何况这份协议纯属虚构；三、签订委托公证书的时间是2007年8月5日，当时陈XX并未取得房屋产权，房产证在2008年10月31日才下发，因此委托书中连明确的房产证号都没有，该委托书在前几个与董XX、赵XX的关于该诉争房产诉讼中都已出示，已经被否认。而且从内容上看，委托书中明确提到是在不违反国家关于房产出售的前提下可以办理相关手续，高院的指导意见对经济适用房的买卖有明确的限制和规定，原告明知这些，还与赵XX签订此购房协议，明显违反法律及相关司法解释。没有法律依据。该份委托书和原告提供的经济适用房购买协议没有任何关联性。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人赵XX述称：同意原告的诉讼请求。我方认为2007年8月5日，二被告作为房屋的所有权人，将×××苑的房屋委托第三人作为出卖房屋、过户的代理人，签署了一切有关卖房的法律文件。第三人行使代理权将房屋出卖，第三人卖房的事实和二被告说过，还提供了名章，钱已经代收。

经审理查明：2009年1月15日，被告陈XX（出卖方、甲方）的委托代理人赵XX与原告邓XX（购买方、乙方）签订一份《经济适用房买卖协议》，内容是：房屋基本情况位于北京市××区×××苑××号楼×层×单元×××号，该房屋的性质为经济适用房，经甲、乙双方协商一致，房屋成交价格为人民币678000元。乙方于本协议签订之日起五日内以现金的方式支付人民币20万元，余款分三次付清。第一次付款期限为2010年1月20日之前，付人民币20万元，第二次付款期限为2011年1月20日之前，付人民币20万元，第三次付款期限为办理过户手续当日，付人民币7800元。关于房屋的交付与过户，双方约定甲方于2013年10月16日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方应于2013年10月20日前为乙方办理该房屋产权变更登记手续。甲方委托代理人赵XX代为办理从乙方处收取房款，交付房屋及办理产权转移变更登记手续。

2007年8月5日，被告李XX、陈XX向第三人赵XX出具一份《委托书》并到北京市XX办理了公证，内容是：我们夫妇（李XX、陈XX）购买了座落在北京市××区×××镇××苑住宅小区×××苑××（××-×）第×层×单元×号房产壹套，上述房产的购房款已经全部交清，我们同意委托赵XX为我们的合法代理人，在不违反国家关于房产出售的有关规定的前提下，全权代表我们办理有关上述房产的如下事宜：一、办理及领取上述房产的房产证；二、在领取完上述房产的房产证后办理上述房产的出售、签订买卖合同、产权过户、交纳相关税费、协助买方以买方的名义办理银行贷款手续、办理物业交割手续、代收房款等一切相关事宜。代理人在授权范围及委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以承认。委托期限自公证之日起至上述事宜办理完为止。

庭审中，原告邓XX自述其分别于2009年1月18日、2010年1月15日、2011年1月20日向第三人赵XX付款60万元整。第三人赵XX亦认可收到该购房款共计60万元整。关于付款的资金来源情况，原告邓XX自述购房款有部分公司经营款项及部分借款，但不能提供相关银行取款凭证。

另查，位于北京市××区×××苑××号楼×层×单元×××号房屋登记在被告陈XX名下，登记时间为2008年10月15日，房屋性质为经济适用房。该房屋的全部购房款345507元由董XX向开发商实际支付，房屋自2008年交付使用后，一直由董XX、赵XX（二人系夫妻关系）居住。2006年12月21日陈XX（甲方）与董XX（乙方）签订协议一份，该协议载明：“甲乙双方经协商达成以下协议：1、甲方因××地区拆迁，已经预定××苑经济适用房一套（此房为叁居室）。2、甲方因经济原因暂无力购买此房，由乙方出资全额付给开发商购买此房的购房款以及购房的相关费用。3、协议签定同时乙方享有对此房屋一切权利包括使用、转让、买卖、出租等，并且享有此房屋的利润所得，同时甲方不再享有该房屋的任何权利。4、甲方应保证积极配合乙方办理该房屋一切手续，包括过户、公证等手续，签约本协议的同时甲方应将该房屋的一切手续交给乙方，甲方应在领取房产证后十个工作日之内与乙方办理过户等手续。5、上述协议签订后甲乙双方均要严格遵守本协议，如乙方未按时将购房款付给开发商一切后果由乙方负责，如甲方未遵守上述协议，甲方应按乙方付给开发商的购房款和办理房屋的一切费用双倍返还给乙方。6、本协议共贰页，一式贰份。注：……4、房屋号为××××-×-×××。”2011年，陈XX、董XX因上述协议发生纠纷诉至法院，北京市昌平区XX于2011年8月19日作出（2011）昌民初字第07535号民事判决书，判令陈XX与董XX之间的协议无效。后董XX不服申请再审，北京市第一中级人民法院于2012年10月19日做出（2012）一中民申字第11266号民事裁定书，裁定驳回董XX的再审申请。2012年陈XX以物权保护纠纷为由将董XX、赵XX诉至法院，北京市昌平区XX经审理后作出（2012）昌民初字第07175号民事判决书，判令董XX、赵XX于判决生效后六个月内将位于北京市××区×××苑××号楼×单元×××号房屋腾退给陈XX。董XX、赵XX不服上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2012年11月12日作出（2012）一中民终字第12256号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。判决生效后，董XX、赵XX对生效判决不服，向北京市高级人民法院提起再审，北京市高级人民法院经审查后于2013年12月20日作出（2013）高民申字第03464号民事裁定书，驳回董XX、赵XX的再审申请。2013年董XX以用益物权纠纷为由将陈XX诉至法院，要求确认董XX对位于北京市××区×××苑××号楼×单元×××号房屋享有使用权，北京市昌平区XX审理后于2013年7月22日作出（2013）昌民初字第8289号民事判决书，判决驳回董XX的诉讼请求。

以上事实，有《经济适用房买卖协议》、《公证书》、收据、（2011）昌民初字第07535号民事判决书、（2012）一中民申字第11266号民事裁定书、（2012）昌民初字第07175号民事判决书、（2012）一中民终字第12256号民事判决书、（2013）高民申字第03464号民事裁定书、（2013）昌民初字第8289号民事判决书及当事人的陈述在案佐证。

本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案争议的焦点系原告邓XX与第三人赵XX是否构成恶意串通。首先，第三人赵XX与其爱人董XX自2011年起与被告陈XX因诉争房屋发生纠纷，在双方发生争议的数起案件中，赵XX均未提及其已将诉争房屋出卖的事实，有悖常理；其次，原告邓XX主张其按照合同约定向第三人赵XX分次交纳了购房款60万元整，而其未能提供相关的取款凭证或资金往来凭证，第三人赵XX虽认可收到该笔款项，但因其与被告陈XX、邓XX存在利害关系，且其亦未能提供相关的资金往来凭证，故原告邓XX与第三人赵XX之间的付款情况有悖交易习惯。结合本案的其他事实综合考虑，本院认定原告邓XX与第三人赵XX之间恶意串通损害了被告陈XX的利益，双方签订的《经济适用房买卖协议》无效。合同无效后，对原告邓XX要求被告陈XX、李XX交付房屋并办理所有权转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告邓XX的诉讼请求。

案件受理费七十元，由原告邓XX负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　谢　婧

代理陪审员　　卢志成

人民陪审员　　姚XX

书　记　员　　张XX