河南省XX公司与南阳市XX公司、南阳市XX公司、南阳XX公司合同纠纷一案

原告河南省XX公司。

住所地南阳市XX。

法定代表人郭XX，任公司总经理职务。

委托代理人宋XX，河南XX律师。代理权限特别授权。

委托代理人赵XX，河南XX律师。代理权限特别授权。

被告南阳市XX公司。

住所地南阳市XX。

法定代表人王XX，任公司总经理职务。

委托代理人王XX，男，汉族，1969年5月17日出生，该公司法律顾问，代理权限特别授权。

委托代理人孙XX，河南XX律师。代理权限一般代理。

被告南阳市XX公司。

住所地南阳市XX东段。

法定代表人万XX，任公司总经理职务。

委托代理人刘家铭，河南XX律师。代理权限特别授权。

被告南阳XX公司。

住所地南阳市XX东段。

法定代表人郑XX，任公司董事长职务。

委托代理人杜XX，该公司副总经理。代理权限特别授权。

委托代理人谢X，河南XX律师。代理权限特别授权。

原告河南省XX公司（以下简称XX公司）与被告南阳市XX公司（以下简称XX公司）、南阳市XX公司（以下简称XX公司）、南阳XX公司（以下简称XX公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告XX公司委托代理人宋XX、赵XX，被告XX公司委托代理人王XX、孙XX，被告XX公司委托代理人刘家铭，被告XX公司委托代理人杜XX、谢X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称:1、原告于2006年5月22日将XX公司抵债之房地产转让给XX公司为业。双方签订了《房地产转让协议》主要内容是:⑴总价款XXX元，扣除土地出让金后，被告应付原告房地产款XXX元；⑵按宛城区法院之裁定与向房管部门发出的协助执行通知书，规定将上述房屋直接登记在被告名下时，被告即行付给原告400000元（已付）；⑶过户之房产产权证办妥时，被告再付给原告300000万元（证已办）；⑷按规定程序办妥土地使用权证后，被告将余款36万元付清。

2、2006年8月8日房产证办妥后，XX公司第二期款违约未付，又因当时过户之房屋仍为XXX占用，XX公司要求必须空房交付。为稳妥起见，2006年11月9日，原告与XXX、XX公司（两者系该案共同债务人）达成《房产交接协议》。主要内容是：⑴XXX将901036号的第六幢房屋后墙外一米起以南，东至院墙（邻铝合金厂）西至该幢房屋西山墙外2米正直向南，南至长江路人行道以北，土地面积2184.61平方米，在此范围内的全部房屋及整个院落交付原告；⑵土地过户:XX、XX化工贸提供权属证明或有关材料，按照土地管理部门规定的程序，配合原告尽快办理过户手续。

11月8日、9日已交付完毕。又因XX公司出租该房屋租期未满，暂由原告与XX公司共同管理。正当原告进行种种努力之中，XXX伙同XX公司悍然于2008年5月19日深夜突击拆砸此处房屋，后又在此盖建大楼。使原告余款落空。至此，宛城区法院也不可能裁定土地过户，XX公司以此为口实，拒付下余房地产转让款360000元。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、被告一立即支付第三、四期购房款360000元；2、被告二、被告三承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告负担。

被告XX公司辩称：1、双方签订的2006年5月22日房地产转让协议不仅是要购买房产，更重要是购买土地用于开发。合同第2条第2款约定，原告将土地使用权过户登记在我方名下并办妥土地使用权证书后，我方才有义务支付剩余360000元。现原告未将该土地变更登记在我方名下，因此，不能将下欠款付给原告。2、双方协议签订后，涉及土地使用权过户事宜到2008年原告仍没有办妥，我方才将房屋卖给新生药业公司，但并不包含其他院落中的土地。现土地已被别人占去，原、被告所签协议已不能履行，故请求驳回原告诉请。

被告XX公司辩称：原告起诉属合同纠纷，与我方无关；如果是侵权之诉，已过诉讼时效。所涉土地属国家所有，与三被告均无关；本案所诉土地无任何使用产权证，只能保全不能过户并已被多个法院查封。原告要求我方承担连带责任缺乏法律依据；其诉称本案土地房屋已交付严重错要求支付360000元缺乏证据支持。应驳回原告诉讼请求。

被告XX公司辩称：1、我方不应成为原告所诉房地产转让协议纠纷案件的被告。原告因房地产转让协议与XX公司产生纠纷，其诉求也是主张因协议约定的利益。但我方并不是合同相对人，不产生合同约定的任何权利义务关系。2、原告要求我方承担连带责任没有任何法律依据。连带责任只有在法律明确规定的情况下才产生，而本案中原告因买卖合同而主张约定的利益，我方只有在其所诉合同中承担担保责任的情况下才承担连带责任。事实情况是我方并非所诉合同的相对人，更不是担保人，因此没有承担连带责任的法律基础。3、我方在XXX厂区土地上建房实属善意，依法不对任何单位和个人产生侵权。我方建房是因与XXX职工集资建房办公室所达成的解决XXX困难职工住宅、生活费用、养老、医疗保险交纳问题所达成的合意，且这种合意得到XX公司等有关各方的确认，所以答辩人的建设行为实属善意，并不对任何单位和个人构成侵权。4、原告对我方的诉讼应属侵权之诉，该诉请不管是否成立，也已经超过诉讼时效期间，依法已失去胜诉权。其诉称我方于2008年5月19日拆砸房屋没有任何事实根据，我方是在XXX厂区土地地面附属拆除完毕后才开始的建房行为，因此没有任何侵权行为。若2008年5月19日我方对原告构成侵权，那么原告应在两年内即2010年5月19日之前提起诉讼，现在提出诉讼显然已超过诉讼时效期间，依法已失去胜诉权。5、原告与XX公司的《房地产转让协议》中关于360000元的付款条件无法成就，原告对此完全明知或应当明知，即XXX厂区的所有土地均没有土地证，仅有1989年原南阳县土地管理办公室的批文，且因多个案件被多个法院查封，原告根本无法对XX公司办理土地过户，因此该所附条件根本无法实现，原告明知无法实现又同意附这样的条件，这只能认为是原告对其所要360000元的放弃。综上，原告诉求没有事实根据，且已超过诉讼时效，依法应予驳回。

根据原、被告诉辩，本院归纳原、被告争议的焦点为：1、原告与XX公司2006年5月22日合同约定的土地过户义务不能实现的责任在谁？三被告应否承担连带责任？2、被告XX公司出卖的房产是否包含房产交接协议中的全部土地？3、原告接收XX公司抵债土地的权属有无瑕疵？如有瑕疵原告是否知情？

原告为支持其主张，向本院提交如下证据：

1、2006年5月22日原告与XX公司签订的房地产转让协议。

2、（2006）宛执字第160号民事裁定书。

3、（2006）宛法执字第160号协助执行通知书

4、2006年8月8日颁发的户名为XX公司的宛市房权证字第901288号房产证。

上述证据证明原告与被告XX公司签订的房地产转让协议依法成立，并且经法院协助原告已将房产证办在XX公司名下。

5、2006年11月9日原告与被告XX公司、南阳市XX公司（以下简称XX化公司）签订的房产交接协议及退还房产执行余款领取单。证明XX公司已将房地产交付给原告。

6、2008年5月19日XX公司清算小组与XX公司签订的委托协议。

7、2008年5月19日南智证民字第728号公证书。

8、2008年5月20日南智证民字第729号公证书。

9、2008年6月14日中达和XX公司开挖地基施工现场拍照记录。

上述证据证明XX公司授权XX公司拆除房屋，原告请公证处予以公证。

10、2008年7月16日南阳市公安局白河派出所出具的情况说明。

11、2008年5月20日报警材料。

证明原告房地产在被拆除时就已报警，要求主张权利。不存在超过诉讼时效问题。

12、2008年5月13日原告向南阳市国土资源局提交的土地使用权过户申请书。证明原告已对土地权属调查清楚，并积极申请把土地过户给XX公司。

13、2006年4月10日XX公司部分房产估价报告清单。

14、（2006）宛民初字第1333号民事裁定书、协助执行通知书和送达回证。

15、XX公司售房广告。

16、（2008）宛民初字第1333号判决书和（2008）南民三终字第250号判决书。

被告XX公司对原告所举证据，发表如下质证意见：

证据1、2、3、4真实性无异议，但对证明观点有异议，原告至今未将土地使用权过户到我公司，协议无法履行。我方已另案起诉原告要求解除合同。证据5说明土地当时还在原告手里。证据6若是虚假的，XX公司就不能开发；若是真实的，原告与我方的协议就更不能成立。证据7—12真实性无异议，但不能证明原告将土地使用权过户给我方的义务不能实现，原告不能请求过户后应付款项。证据13有异议，不能分开说房或地。证据14、15、16更证明协议中所涉土地已被他人占有建房，协议目的更不能实现；证据16的真实性无异议，但XX公司购买原告的房地产目的是开发房产，现土地已被他人占有，已不能实现自己开发的权利。两级法院却把所签合同分离开了。

被告XX公司对原告所举证据，发表如下质证意见：

证据1-4真实性无异议，但对证明方向有异议，证据1只有获得土地使用权证书才能转让，没有获得证书就转让，属民事欺诈。该组证据不能证明土地已过户到原告名下。对房产证无异议但本案争议与房产无关。证据5房产交接不含土地。证据6与本案无直接关系，且委托拆房与本案无关。证据7-11真实性无异议，但恰证明原告诉请已超过诉讼时效，三被告侵权不能成立。证据12有异议，土地使用权过户申请书是原告单方作出的。证据13与本案关联性有异议，原告请求不能成立。证据14系复印件，是原告与XX公司之间的诉讼文书，在裁定前房屋已过户，与原告无关。证据15真实性无异议，XX公司出售房屋与原告无关。证据16真实性无异议，但与原告诉请无关。综上，原告的证据均不能证明土地使用权在其名下。

被告XX公司对原告所举证据，发表如下质证意见：

证据1-5与我方无关不清楚。证据6真实性无异议，但对原告证明目的有异议。我方受XX公司委托进行拆迁，XX公司有权对其拥有产权的房屋进行拆迁，并不违法不存在盗拆。原告也已报案，公安机关不会仅以情况说明结案。证据7、8、10、11真实性无异议。证据9有异议。证据12、13、14、16与我方无关，真实性以其他三方意见为准。证据15真实性无异议，但不符合关联性、合法性要求，不能证明案件事实。

被告XX公司为支持其辩解，向本院提交的证据为：2006年5月22日房地产转让协议。证明原告诉请不能得到支持。

原告对该证据真实性无异议，但对证明方向有异议，应按协议办，我方的证据已证明XX公司将房产出卖他人。

被告XX公司对该证据真实性无异议，但360000元的给付条件是土地使用权要过户到XX公司名下。

被告XX公司不发表质证意见。

被告XX公司为支持其辩解，向本院提交如下证据：

1、XX公司的工商登记资料复印件。证明我公司成立时，投资者南阳XX化工贸公司只是以所属原XX化厂占用的房屋、土地及设备作价XXX元投入。所占用的土地没有经土地部门批准办理土地证及土地使用权过户手续。

2、南阳县土地管理办公室“宛县土征字（1989）第11号和13号文件复印件。证明我公司厂区所涉及全部土地及相邻关联土地目前只有这两份文件，一直未按土地出让相关规定完善和办理土地使用权证，该土地仍属国有。

3、XX公司与南阳市XX公司（以下简称新生XX）签订的协议书及原告与XX公司签订的房地产转让协议。证明原告转让房产合法，转让土地不合法；并且与我公司和XX公司均无关。

4、XX公司职工住房开发办公室委托书及职工大会决议、2010年11月16日XX公司给我公司及南阳市XX公司情况说明。证明我公司职工自发成立住房开发办公室建造职工住房合理合法，本案争议土地所有权和使用权仍属国家。

5、各地人民法院民事裁定书及相关文书。证明本案涉及土地及房产被人民法院频繁查封，但均因土地权属无法确认至今无法执行。争议土地使用权执行给原告错误，因此前已被其他法院多个案件多次查封。

6、（2005）南民三终字第528号民事调解书、（2006）宛法执裁字第160号民事裁定书、南民528号调解书履行协议、房产交接协议各一份。证明未经土地主管部门批准，争议土地执行给原告错误，原告再转让给XX公司也明显错误。

原告对上述证据，发表的质证意见为：证据1不发表质证意见。证据2真实性无异议，XX公司的土地有使用权证。证据3不能处分原告的权利。证据4是内部决定，不能对抗法律文书。证据5如果土地无法执行，为何要开发建房。该证据不能证明你方应该侵占原告房产。证据6是双方达成的协议，土地移交给我们，本案不存在拍卖程序。

被告XX公司对上述证据，发表的质证意见为：证据1、5、6真实性无异议，从中可看出原告转让给我方的土地未办理土地使用权证书，无证书就表明原告没有处分权，说明双方签的协议无效。证据2、3、4现无法评述。

被告XX公司对上述证据真实性均无异议，证据4证明我公司在XX公司土地上建房的原因及建房的合法性、善意性,因此不存在侵权。

被告XX公司为支持其辩解，向本院提交如下证据：

1、2010年11月16日情况说明。证明我公司在XX公司厂区建房的合法性。

2、委托拆迁协议。证明委托拆迁的是XX公司土地上的全部附属物，不仅仅是本案的房屋。

原告对该证据无异议。

被告XX公司认为证据1与其无关。证据2XX公司无权委托XX公司建房。

被告XX公司对该证据无异议，同时认为因原告对该证据不持异议，故诉请应当驳回。

本院对双方互无异议的证据，予以认定。对双方有争议的证据，在评理部分予以综合分析认证。

经审理查明：2005年，原告XX公司因借贷纠纷将XX化公司及被告XX公司诉至法院，在南阳市中级人民法院调解下达成协议，出具了（2005）南民三终字第528号民事调解书。在本院强制执行该调解书确定的XX公司应履行过程中，2006年4月20日XX公司与XX化公司及XX公司达成和解协议，XX公司将其所有的位于南阳市长江东段路北房产权证号为901034、901036的3、4、6三幢房屋及相应院落以物抵债给XX公司（本院2006年5月1日（2006）宛法执字第160号民事裁定书对和解协议予以确认）。

2006年5月22日，XX公司将上述以物抵债的房产转让给XX公司。双方签订了《房地产转让协议》，该协议的主要内容是：一、甲方（原告）转让房地产的由来和依据：……三幢房屋及相应院落占地面积2184.61㎡，合3.28亩，含土地出让金的土地使用权，取得费用为797794元，其中出让金为319117.6元。上述房地产扣除土地出让金后合计价款XXX元，以物抵债给XX公司。二、甲方（原告）将依法执行的抵债房屋转让给乙方（XX公司）为业，总价款XXX元，扣除土地出让金后，乙方应付原告房地产款XXX元。（1）按宛城区法院向房管部门发出的协助执行通知书，规定将上述房屋直接登记在乙方名下时，乙方即行付给原告400000元；……房屋所有权证办妥时，乙方再付给原告300000元；（2）关于土地使用权过户，宛城区法院向土地管理部门发出协助执行通知书，规定将上述土地使用权过户登记在乙方名下（甲方予以配合），乙方获准并交纳土地出让金后，乙方即行向甲方再支付200000元，待土地使用权证办妥后30日内，乙方将下余160000元向甲方付清。2006年8月8日房管部门已为XX公司办理房屋所有权证。

2006年11月9日，XX化公司及XX公司将以物抵债的房产交付给XX公司。三方签订房产交接协议为据。主要内容为：“……交接内容与范围：XX公司将原901036房号的第六幢房屋后墙外1米起以南，东至院墙（与铝合金厂相邻），西至该幢房西山墙外2米正直向南，南至长江路人行道以北。土地使用面积2184.61㎡，在此范围内的全部房屋及整个院落，包括在证房屋及未登记之房屋。……土地使用权过户，XX公司应提供权属证明或有关资料，按照土地管理部门规定的程序，配合原告尽快办理过户手续，以便于双方的权益得以完全实现……。”

2007年7月27日，XX公司全体职工召开职代会，并形成决议推选成立职工住房开发办公室。2008年3月16日，该办公室经XX公司同意，向案外人新生XX发出委托书，请求新生XX回购已被法院执行给XX公司的房产。

2008年5月5日，新生XX与被告XX公司签订协议，约定“……已过户的全部房产以460000元的价格卖给新生XX，新生XX可自行直接决定拆除、变卖、翻建该房产。XX公司如对协议所涉及房产所有权存在异议，一切后果由XX公司承担……XX公司保证配合新生XX对该宗房产行使处置权……”。

2008年5月9日，XX公司清算工作组（以下简称清算组）与被告XX公司签订委托协议。约定：“一、清算组委托XX公司对XX公司院内的房屋及设施进行拆除。二、XX公司支付清算组捌万元整，从而取得拆除物的可利用、可变更物资的处置权……”。2008年5月19日，原告申请公证机关对已被拆除的3、4、5幢房屋、院落予以录像保全。2008年5月20日，XX公司以其财产被恶意侵犯为由向南阳市公安局白河派出所报案，经该所多次调解未果。

2010年11月16日，XX公司向XX公司、XX化公司和新生XX出具情况说明，主要内容为“……XX公司受XXX委托拆除旧房建造新房。并已对XX公司厂区地上附属物进行了补偿和房屋优惠照顾，出于人道主义，也对土地进行了适当的照顾补偿。XX公司厂区全部土地均系1989年原南阳县土地管理办公室以“宛县土征字（1989）第11号、第13号批复”的工业用地，至今未缴纳耕地占用税、出让金等税费，未办理土地使用证……。”上述三公司对该情况说明中所载内容盖章确认。

另查明，1989年河南南阳XXX股份有限公司（以下简称XXX）新建XX厂、XX厂、XX厂和烧碱厂时，经原南阳县土地管理办公室以“宛县土征字（1989）第11号、第13号批复”文件，共征用原南阳县XX21亩土地。后XXX更名为XX化公司。1998年，XX公司成立时，XX化公司作为投资者之一，以所属原XX化厂占用的房屋、土地及设备，协商作价XXX元投入。但一直未办理土地使用权证书。原告得到的3.28亩抵债土地，即含在21亩土地之中。再查明，原告将房屋过户到XX公司名下后，两级法院均判决XX公司应按约定支付300000元。

综上，本院认为：2006年5月22日，原告与被告XX公司签订的房产转让协议的由来，是本院在原告申请强制执行被告XX公司借贷纠纷案中，经原告与XX公司协商以物抵债，由本院（2006）宛法执字第160号民事裁定书予以确认后，XX公司行使处分权衍生的协议。该协议不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应为XX、双务的有效合同。因双方在协议中对办理土地使用权证的期限没有约定，XX公司可以随时要求XX公司履行义务，但应给原告办理两证的合理期限。如出现情势变更或其他客观情况，确需处分房屋，也应首先与原告协商或尽善意通知义务，而不能置原告的后期利益不顾。现XX公司在原告经本院协助于2006年8月8日将房产证直接过户其名下，应付款项为700000元，但仅支付400000元后，没有证据证明已对原告行使办理土地使用证催告义务的情况下，于2008年5月5日以明显低于合同约定价款将房屋转让（转让价460000元）给新生XX，该交易行为存在不合常理之处，既损害己方利益也损害原告与其签订的房产转让协议中后两期应收360000元的期待利益。房屋卖出时，还允许购买方拆除、变卖、翻建，如XX公司有异议，一切后果由其承担。也表明XX公司对自己行为后果已有预见。虽然购买方系新生XX，但新生XX是受XX公司内设机构职工住房开发办公室委托并经该公司同意所行为，由此产生的法律后果应由受托人XX公司承担。而XX公司正是以物抵债给原告的债务人，对原告将抵债物又转让给XX公司应是明知且依然为之的，双方的行为很难认定是善意不知情，应推定双方存在恶意串通，损害原告利益实现的情形。故XX公司与XX公司签订的协议书因违反法律的强制性规定，应为无效合同。双方本应负返还义务。但XX公司在回购后，很快于2008年5月19日就委托被告XX公司对包括3.28亩在内的整个厂区予以拆除开发，致使涉案土地及房屋不能返还。故造成原告不能履行办理土地使用权证义务的责任，是XX公司和XX公司的恶意串通所致，其应连带赔偿第三人即原告因此所受360000元损失。被告XX公司虽然拆除了涉案房产，但此前已与XX公司协商并给予相关补偿，拆除行为也受XX公司授权为之。其有理由相信XX公司对厂区土地及附属物有处分权。故与其他二被告恶意串通的证据不足，不应承担连带责任。被告XX公司辩称，因原告迟迟不能办理土地使用权证书，才将房屋卖出，但不包括院落中其它土地。因双方对办证期限没有约定，况且也未举出已尽合理催告义务的证据。不能以此认定原告违约，也不能成为卖房的正当理由。如果订立合同的目的不能实现，应及时与原告协商或变更合同。因房屋依附于土地之上，两者不能割裂开来。正是由于其恶意处分行为，使得原告的全部抵债物最终受到毁灭性损害，故其辩解理由不予支持。被告XX公司辩称本案属合同纠纷与己无关，并且涉案土地无产权证书，只能保全不能过户。因其与XX公司恶意串通，损害原告利益，故其辩称理由不能成立。涉案土地实际没有产权证书，并已由多个法院查封保全，应是其在以物抵债时隐瞒的结果，庭审中，也未提交原告知情的证据，该不利后果不应由原告承担。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第六十二条第（四）项之规定，判决如下：

一、限本判决生效后十日内，由被告南阳市XX公司和南阳市XX公司连带赔偿原告河南省XX公司合同损失360000元。

二、驳回原告其他诉讼请求。

若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6700元，由被告南阳市XX公司和南阳市XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审  判  长   袁XX

审  判  员   张XX

人民陪审员   李  培

书  记  员   马爱丽