河南省方城县人民法院民事判决书　

原告（反诉被告）王XX，男，1954年5月4日生。

委托的代理人李平，男，河南XX法律工作者。

被告（反诉第三人）刘XX（又名刘XX、刘XX、多新军），女，1953年1月15日生。

委托代理人陈XX，男，河南XX律师。

被告（反诉原告）陈XX，男，1963年9月2日生。

委托代理人汤X，男，河南XX律师。

委托代理人陈XX，女，1974年5月11日生。

被告朱XX，男，1966年6月13日生。

原告王XX与被告刘XX、陈XX、朱XX为财产所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王XX及其委托代理人李平，被告刘XX的委托代理人陈XX，被告陈XX及其委托代理人汤X、陈XX，被告朱XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王XX诉称：位于方城县城关镇和平XX一区的建筑面积为174.95平米的房产系原告祖上留的房产，后于1990年左右经原告父亲出资重建，并办理了原告为产权人的房屋所有权证和土地使用证。原告和被告刘XX原系夫妻，后因感情不和于1997年9月28日经方城县人民法院调解离婚，并出具了（1997）方城民初字第186号民事调解书，该调解书第三条约定各自财产归各自所有。2005年5月6日被告刘XX和陈XX在未经原告同意的情况下擅自签订房屋买卖契约，将属于原告的房产卖给陈XX。2011年5月17日被告陈XX与朱XX签订合伙建房协议，由被告朱XX对该房产进行开发。2011年5月24日，原告发现朱XX拆除自己的房产时才知道自己的房产被卖，故起诉法院，请求依法判令被告停止侵权，恢复原状，并由被告承担本案诉讼费用。在本案的审理过程中，原告王XX申请增加了诉讼请求，要求确认2005年5月6日被告刘XX与被告陈XX所签的房屋买卖契约无效。

被告刘XX辩称：1、我对王XX的财产确无处分权，原告诉我侵权，我承认。我与王XX于1997年9月经方城县法院调解离婚，确定儿子王X随王XX生活，所有房产归王XX所有，我一无所有。后来王XX并未履行法院判决（实际为调解书），对儿子的抚养从不过问，事实上仍由我承担了对儿子的抚养，造成了我精神和经济上的极大负担，为了改变这不公平的判决给我造成的损失，我和陈XX私下里协议卖了王XX的房产。2、2005年5月2日，我从和平XX搬至我儿子的新居（北环XX），王XX的房屋闲置。2004年末，陈XX因二次结婚，找我要求租房或购房，我说可以租不能卖，后陈XX又多次找我谈买房事宜，我说：“房子是王XX的，他不让卖，如你想买，我只提供王XX的房产证和土地使用证，不负责过户。”2005年5月6日晚，陈XX写了房屋买卖契约，约定房屋价款7.9万元，并在契约第六条约定陈XX负责过户。签协议时陈XX还特别交代过户前，暂不让王XX知道。约在2005年3月份，陈XX先预付我5万元，2005年5月6日晚签协议时，陈XX又交付我2.9万元，两次收钱王XX均不在场，也不知情。3、事后为了配合陈XX尽早对该房产过户登记，我骗王XX说房子租给陈XX了，月租500元，一年6000元，陈XX一次支付我房租60000元。2006年8月，我与王XX矛盾激化，二人断绝来往，2011年5月23日王XX突然打电话给我，追要房产证和土地使用证，我将实情相告，王XX大怒将我告上法庭，这就是事情的经过。

被告陈XX辩称：原告所诉无依据，请依法驳回原告的诉讼请求。原告明知有房屋买卖契约，就应按买卖合同起诉，而不能按侵权起诉。所争议的房屋为原告王XX和被告刘XX共同所有，被告刘XX有处分权，且签订卖房协议及两次交付购房款时，原告王XX均在场，原告口述了协议内容，原告的儿子王X拿出房权证交给了原告，原告转交给了陈XX，原告的行为是对该房处分行为的默认，虽然原告没在契约上签字，但刘XX出卖房屋时已构成了对王XX的表见代理，契约签订以后，陈XX属于善意取得。另外，从公平正义的民法原则及社会主义法治理念出发，亦应认定房屋买卖契约的有效性，并应保持其效力，以达到社会效果和法律效果的统一。在买房契约签订并履行了六年后，原告又提起诉讼，是背信弃义、见利忘义的不道德行为，综上请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

被告朱XX辩称：1、答辩人并没有拆除涉案房屋，不构成对原告的侵权，答辩人与陈XX签订合伙建房协议，但房子是被告自己拆的，原告将答辩人列为被告没有事实依据。2、原告对涉案房屋并没有合法权益，答辩人没构成侵权。答辩人经人介绍认识了王XX，由王XX组织将其三家的土地提供给答辩人，由答辩人出资合伙建房，我知道陈XX的房子是买王XX的，王XX是王XX的亲弟弟，王XX是王XX的堂弟，当时他们二人都说涉案房屋是陈XX的，多次谈判也是由王XX带领我去找陈XX商量的，所以我毫不怀疑的与陈XX、王XX、王XX共同签订了合伙建房协议，此过程有多人可以作证。3、原告无任何理由起诉答辩人。我要建设的是陈XX的房子，与原告毫无关系，原告没有权利起诉我。我所开发的三家房产的周围四邻没有任何人告诉我房子是原告的，包括原告的亲弟弟王XX和堂弟王XX，如果他们告诉我房子是原告的，我就不会与陈XX签订协议。在我开发房屋的整个过程中，王XX是主要参与人，其在四邻关系和撮合拆迁户合伙建房的协调中，一直帮着我，起到了积极的作用。王XX一直告诉我房产是陈XX的，陈XX只是没有过户，根本没提到原告王XX。所以原告没有任何理由起诉答辩人。

在本案审理过程中，被告陈XX提起了反诉。

被告（反诉原告）陈XX反诉称：2005年5月6日反诉被告王XX、反诉第三人刘XX自愿与我签订房屋买卖协议，王XX、刘XX以7.9万元将房屋卖给我，王XX一家从争议房屋中搬出，我一家搬入居住长达六年之久，双方从无异议。期间我对房屋进行了多次维修、改建，并添建了6间房屋及院墙大门。但2011年王XX毁约并以侵权为由提起了诉讼，其背信弃义、见利忘义的行为严重侵犯了反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求人民法院依法判令王XX与刘XX为其卖于陈XX的房屋办理房屋所有权证及土地使用权证过户手续，诉讼费用由王XX负担。

针对被告（反诉原告）陈XX的反诉，原告（反诉被告）王XX辩称：陈XX的反诉不能成立，反诉应与本诉原告王XX有直接关系，但反诉原告陈XX与本诉原告王XX之间无任何买卖手续。

被告（反诉第三人）刘XX辩称：反诉理由应建立在房屋买卖契约有效的基础上。现该协议是无效的，刘XX不负责办理过户手续，反诉请求不成立。

为支持其诉讼请求及反诉答辩意见的成立，原告（反诉被告）王XX向法庭递交以下证据材料：

1、方城县人民法院（1997）方城民初字第186号民事调解书。

2、方城县私有房屋所有权登记勘察审批表及房屋平面图。

3、2005年5月6日刘XX与陈XX所签房屋买卖契约及2011年5月17日朱XX与陈XX所签订合伙建房协议各一份。

4、2011年5月26日停拆通知一份，通知人为王XX。

5、到庭证人王XX当庭证词。

为支持其答辩理由及反诉请求的成立，被告（反诉原告）陈XX向法庭递交了一下证据材料：

1、被告陈XX的委托代理人汤X等分别调查了证人刘X、惠XX、李XX、刘XX、连XX，并制作了调查笔录5份。

2、原告王XX于2011年5月26日打印的停拆通知书一份。

3、史荣坡等21人共同签字按指印的证明一份；证人李XX、陈XX、代XX、惠XX、连XX、刘XX的书面证明各一份。

4、王XX宅基地权属确定书一份。

5、署名为王XX的方城县房权证城关一区字第410XXXX0773号房权证一份，署名为王XX的方国用（97）字第36号国有土地使用证一份，署名为王X的方国用（97）字第37号国有土地使用证一份.

6、到庭证人陈XX、连XX、史XX的当庭证词。

被告刘XX、朱XX未向法庭递交证据材料。

本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：

2005年5月6日被告刘XX与被告陈XX签订房屋买卖契约，契约主要内容为：卖方：刘XX（甲方），买方：陈XX（乙方）1、甲方将自己所有的位于城关一小住宅楼东墙外的一处宅院、房子及设施卖给乙方。2、乙方愿买下上述房地产。3、经甲乙双方商定，此处房地产成交价为柒万玖千元人民币（79000元）。4、甲乙双方签字之日，甲方须把房产证、土地使用权证的所有权及证件交给乙方，乙方须将房地产款一次给甲方付清。5、自甲乙双方签字之日以前的涉及本房地产的债权、债务及各种纠纷由甲方负责处理。6、该房屋以后的过户手续由乙方负责办理。7、以上条款甲乙双方自愿达成，双方签字后生效，望遵照执行。甲方：刘XX，乙方：陈XX。刘XX、陈XX分别签了字。陈XX于2005年3月5日给付刘XX50000元，刘XX给陈XX书写了“收到陈XX买房预付款伍万元整（50000）”的收条；于2005年5月6日签订契约的当天给付刘XX29000元，刘XX给陈XX再次书写了“今收到陈XX买房款贰万九千元整”的收条。刘XX将所争议房屋的房屋所有权证及土地使用权证（王XX、王X各一份）均交给了陈XX。契约签订及给付房款后陈XX一家搬置双方所争议的房子居住。居住期间对房子进行了修缮，又在2010年添建了6间房屋及院墙大门。2011年5月17日朱XX与陈XX签订合伙建房协议，协商在陈XX所购买的宅院内合伙建商品房，其后双方争议的房屋开始被拆。在房屋被拆除到剩一层时，原告王XX于2011年5月27日将被告刘XX、陈XX、朱XX起诉至法院，请求法院依法判令被告停止侵权，恢复原状，并承担案件诉讼费用。后原告王XX于2011年8月20日申请增加诉讼请求，要求确认2005年5月6日被告刘XX与被告陈XX所签的房屋买卖契约无效，

另查明：1、原告王XX与被告刘XX1979年8月29日登记结婚，于1997年9月28日在方城县人民法院调解离婚，（1997）方城民初字第186号民事调解书第三条约定：各自财产归各自所有。

2、原告母亲随王XX之弟王XX生活，于2008年去世，王XX家位于双方所争议房屋后院，在原告母亲去世前，原告王XX曾不断去其弟家看望母亲。其母亲去世时，在弟弟王XX家为其母亲办理了丧葬事宜。

4、在本案的审理过程中，法庭调取王XX办理土地使用证及房产证时的书面材料，该材料显示：王XX、王X于1996年9月7日向方城县土地局申请办理土地使用证，方城县土地局于同日对土地进行了丈量并绘制宗地草图，于1999年6月24日发证，土地使用证办理时代理人均为被告多新军（刘XX）。王XX于2004年10月21日向房管局申请将1990年11月27日方城县城镇房地产登记发证办公室给王XX核发的字第1180号初始登记的房屋所有权证更换成新的房屋所有权证，房屋所有权人仍为原告王XX，2004年11月5日由刘XX代为领取了城关一区字第410XXXX0773号王XX为房屋所有权人的房产证。原告王XX在起诉前，即2011年5月24日在河南日报刊登了：“王XX位于方城县城关镇和平XX的房屋所有权证丢失，证号为：城关一区字第410XXXX0773”的房产证作废的声明。之后原告王XX于2011年5月27日向本院起诉，审理期间原告王XX于2011年6月7日向方城县房管局申请办理补证登记。

综上法律事实，本院认为：原告王XX与被告刘XX于1997年离婚时对本案所争议的房产未进行分割处分，人民法院也未对房产权属进行确认，离婚后双方亦未对该房产进行分割处理，因此被告刘XX在办理房地产两证时，虽然以王XX的名义申请获得两证，但该房产仍应视为王XX与刘XX的夫妻共同财产。作为房屋共有权人的刘XX与被告陈XX签订房屋买卖契约，原告王XX未提供充分证据证实被告刘XX与被告陈XX于2005年5月6日所签订的房屋买卖契约系恶意串通签订而侵害原告合法权益，故该协议（契约）不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效所规定的几种情形，应认定该房屋买卖契约合法有效，该房屋买卖契约的效力对王XX具有约束力。该房屋买卖契约签订以后，被告陈XX已按当时市场价格支付了合理的房价款，被告刘XX在向被告陈XX交付房屋的同时又向被告陈XX交付了房屋所有权、土地使用权的房地产权属证件。被告陈XX已在所争议的房屋中居住至房屋拆迁前。在此期间，被告陈XX对该房屋进行过多次修缮、改建、增建，对该房产实际占有使用达六年之久，买卖双方对该协议已全面履行，被告陈XX已经依据协议善意取得了该房地产的物权。综上事实，应认定被告刘XX与被告陈XX于2005年5月6日所签订的房屋买卖协议有效。原告王XX的诉讼请求有违诚实信用的民法原则，亦不利于社会经济的健康稳定发展，为维护交易市场的稳定性，故此对原告王XX的诉讼请求，本院不予支持。被告陈XX的反诉请求，应以本案的处理结果为依据，本案暂不予处理。本案经本院审判委员会决定，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告刘XX与被告陈XX于2005年5月6日签订的房屋买卖契约有效。

二、驳回原告王XX的诉讼请求。

案件受理费820元，保全费100元，合计920元，由原告王XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审　判　长　　  曹XX

审　判　员　　  刘  凯

审  判  员　　  史XX

书　记　员　　  王XX

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