赵XX与郭X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）赵XX，男，1983年2月20日出生。

委托代理人韩飞，北京市XX律师。

委托代理人王XX，女，1981年7月4日出生，北京市XX实习律师，住单位宿舍。

被上诉人（原审原告）郭X，男，1968年6月22日出生。

委托代理人郭X，北京XX律师。

委托代理人周XX，北京XX律师。

上诉人赵XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第13539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

2013年5月，郭X诉至原审法院称：2007年5月28日，赵XX与我及北京XX公司（以下称中原XX）签订了第一份钱款交付书，我向赵XX支付了购房定金15万元。2007年6月13日，赵XX与我及中原XX签订了一份房屋买卖合同居间合同，其中，该合同第二部分为房屋买卖合同及附件。房屋买卖居间合同约定，我购买赵XX所有的位于北京市西城区×××街×号院×号楼×号房屋一套，房屋建筑面积144.22平方米，房屋价款为人民币98万元，装修及物业附属设施为人民币62万元。即房屋总价款为160万。赵XX应于2007年6月30日前向我交付房屋，赵XX应配合我进行产权转移登记。合同还约定了付款方式等条款。2007年6月13日，赵XX与我及中原XX签订了第二份钱款交付书。我向赵XX支付了首付款65万元。2007年7月22日，赵XX与我及中原XX签订了无产权证明特别协议及第三份钱款交付书。我向赵XX支付了购房首付款30万元。2009年9月2日，赵XX与我签订补充协议，对房屋坐落位置，价款，过户，违约责任进行约定。2009年9月3日，我与赵XX签订第四份钱款交付书，我支付了购房款45万元。剩余5万元，约定在办理房产证时再行支付。赵XX也向我交付了房屋。因为房产证没有办下来，所以没有过户。后赵XX领取房产证，但赵XX现在拒绝配合办理过户手续，并要求解除合同。我认为买卖协议是双方真实意思表示，内容不违反当时的法律法规规定，是合法有效的，赵XX应全面履行合同义务。现我请求：1、判令赵XX继续履行与我签订的房屋买卖合同；2、判令赵XX立即配合我办理北京市西城区×××街×号院×号楼×号房屋的产权过户登记手续。

赵XX辩称，不同意郭X诉讼请求。郭X所述与事实不符。第一，合同已经解除，在房产证办下来以后，我们通知郭X办理房屋过户，由于郭X不符合北京市的政策，所以我们发出解除通知书，郭X已经收到，合同已经解除。第二，不能办理过户，是由于郭X自身不符合北京市购房政策，应当由郭X自行承担责任。第三，郭X未按照协议约定履行，按照协议约定，我把办理房屋产权证的手续委托给郭X去办理，郭X未及时去办理房屋产权证，房屋产权证应当在政策限购之前就可以办理，他没有及时办理，导致无法过户，应该由郭X承担责任。第四，协议约定，在房屋产权证办理出来及办理产权证的时候，应该缴纳税款及剩余房款5万元，郭X并未按照协议履行。综上，不同意郭X诉讼请求。

原审法院经审理认为：赵XX与郭X之间签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的规定，依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同行使权利、履行义务，非法定或约定缘由，不得擅自解除。根据本案已经查明的事实，双方之间的房屋买卖合同订立于京政办发（2011）8号文件限购政策颁布之前，且双方均已履行大部分合同义务。故赵XX以郭X不具备购房资格为由，向郭X发出解除合同通知书，并以此主张双方合同已经解除的抗辩意见，并无事实和法律依据，法院不予采纳。赵XX主张系由于郭X的原因导致一手产权证迟延办理，但并未提供证据予以证明，对其此项意见，法院不予采纳。赵XX主张郭X未支付尾款及税费一节，双方明确约定尾款50000元于过户当日交纳，对于郭X支付赵XX办理一手产权证20000元税费的具体日期双方未作明确约定，而且赵XX取得产权证后不久双方即发生争议，郭X未支付赵XX税费有其合理原因，现郭X在庭审中明确表示同意支付尾款及税费，并已将相关款项提存至法院，故对赵XX的此项抗辩意见，法院不予采纳。综上所述，对郭X要求继续履行房屋买卖合同及办理房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持。据此，原院法院于2013年11月判决：一、赵XX与郭X继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议；二、自判决生效之日起七日内，赵XX协助郭X办理西城区×××街×号院×号楼×层×号房屋的产权过户手续；三、郭X自上述房屋产权过户手续办理完毕之日支付赵XX剩余购房款五万元及税费二万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，赵XX不服，仍持原审答辩意见向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。郭X同意原判决。

经审理查明：2007年5月28日，赵XX（卖方）与郭X（买方）经中原XX的居间服务签订了《钱款交付书》，郭X支付赵XX15万元作为购买赵XX所有的北京市XX×××街×号院×号楼×号房屋的定金。2007年6月13日，赵XX（卖方、甲方）、郭X（买方、乙方）、中原XX（经纪方、丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：1、房屋地址为北京市XX×××街×号院×号楼×号，成交价为98万元。2、房屋抵押权人为XXX，贷款余额约陆X伍万元。3、甲乙双方应当于丙方通知之日起7日内与丙方到房屋权属部门办理过户手续。4、甲方应于2007年6月30日前向乙方交房。5、卖方在签本合同前告知买方署名为卖方的产权证还没有办下来，并在北京XXX还有陆X伍万元整的贷款尚未还清，自己没有能力赎楼，买方知晓并同意该条款并签署本合同作实，卖方承诺买方收到此笔款项保证用于赎楼。6、买方自愿在成交价的基础上另向卖方支付陆X贰万元整作为装修及物业附属设施费用，此笔款项需与本合同中尾款的支付时间及方式一致。故此次交易的总价格为壹佰陆X万元整。合同签订当日，郭X支付赵XX购房款65万元，赵XX将房屋交付郭X，该房屋由郭X居住至今。2007年7月22日，赵XX（卖方、甲方）、郭X（买方、乙方）、中原XX（经纪方、丙方）签订了《无产权证明特别协议》，约定："1、乙方明知甲方的房屋产权证在办理当中，并愿意在产权证明下发之前同甲方签订居间及买卖合同（居间合同编号为NO.XXX）。2、甲方承诺在2007年12月31日前将房屋产权证明办理完毕。如因开发商原因导致房屋产权证明不能如期办理的，则甲乙双方同意自开发商办理完房屋产权证明之日起十五个工作日内办理过户手续。3、甲方承诺在取得房产证后叁个工作日内，与乙方自行或委托丙方代为办理产权过户登记。......。6、关于无产权证明的其他约定：买方同意2007年7月22日付给卖方人民币叁拾万元整，剩余房款人民币伍拾万元整于过户当日付清给卖方。"同日，郭X支付赵XX购房款30万元。2009年9月2日，赵XX（出卖人、甲方）、郭X（买受人、乙方）签订了《补充协议》，约定："1、房屋总价款为人民币160万元整，此价款不因房产证的面积与签订本协议当天业主提供的产权文件上注明的面积不一致而增减。2、甲方办理上述房屋一手产权证所应缴纳的税费，由乙方承担其中20000元，剩余全部由甲方自行承担。3、甲方在取得房屋产权证之日起十个工作日内，将产权证原件及上市审批及过户需要的所有资料交到中原XX处。同时甲乙双方应按照中原XX提出的要求及通知的时间，相互配合提供资料及办理上市审批及买卖过户等相关手续。4、本协议签订之日起叁日内乙方将购房尾款50万元中的45万元交给甲方，剩余5万元在以乙方为所有权人的房屋所有权证办理出来后再行支付。5、因该房屋已设定抵押，甲方应收到乙方购房款后叁月内，甲方去办理抵押注销手续......。6、甲方将办理产权证的一切相关手续放在中原XX保管，包含（购房合同，购房款发票，等资料）。同时将办理一手产权证所有手续委托给买方。该授权书只为尽快办理该房屋一手房产证需要，并不因有此授权书而减少甲方办理一手房产证的责任......。"2009年9月3日，郭X支付赵XX购房款45万元。至此，郭X共支付赵XX购房款155万元。2013年1月5日，赵XX取得了涉案房屋的产权证书。2013年1月22日，赵XX向郭X发出《解除房屋买卖合同通知书》，内容为："郭X：我与你签订的《房屋买卖合同》，现因你不符合北京市房屋限购政策规定的房屋购买条件，无法办理房屋过户登记，该房屋买卖合同无法履行，依据《合同法》之规定，通知你解除该房屋买卖合同，请你办理解除合同后的房屋及房款返还等后续事宜。"庭审中，郭X主张其已按照合同约定支付了大部分购房款并实际搬进涉案房屋入住至今，赵XX应当按照合同约定协助办理房屋过户手续。赵XX主张：1、郭X因其自身原因现在已经不具备购房资格，其已向郭X发出解除合同通知书，所以双方的房屋买卖合同已经解除了；2、赵XX已经将办理一手产权证的所有材料交给郭X并委托郭X办理，但由于郭X的拖延导致产权证在限购政策之后才办理完毕；3、郭X没有按照协议约定支付税款及尾款。基于以上理由，赵XX不同意继续履行双方签订的房屋买卖合同。

另，郭X向原审法院申请对涉案房屋采取财产保全措施，并提供了相应担保，原审法院于2013年9月5日出具（2013）西民初字第13539号民事裁定书裁定查封了涉案房屋。同时，郭X已将剩余购房款5万元及应支付赵XX办理一手产权证的税费2万元提存至原审法院。

另，北京市人民政府办公厅于2011年2月15日发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发（2011）8号）》，对于非本市户籍居民及无法提供本市有效暂住证和连续5年在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的家庭购房作出了限制。

上述事实，有当事人陈述、房屋买卖居间合同、补充协议、钱款交付书、无产权证明特别协议、收据、产权证、解除合同通知书及快递单等证据材料在案佐证。

本院认为：审理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件时，应遵循维护国家住房限购政策、保护当事人合法权利的原则，一方面应防止当事人恶意规避国家住房限购政策，另一方面亦应考虑具体案件的特殊性，妥善保护诚信守约方的合法利益。从现有证据来看，郭X属于京政办发（2011）8号文件所规定的限购对象。而郭X与赵XX《房屋买卖居间合同》系签订于2007年，《补充协议》签订于2009年，赵XX亦已于2007年6月13日将房屋交付郭X居住至今，均远早于限购政策数年之久。同时，郭X于2009年9月前已依约累计向赵XX支付155万元房款，未付余款5万元双方亦约定于过户当日给付，合同履行程度较深，郭X系诚信履约，并不存在恶意规避国家住房限购政策之情形。若因郭X不符限购条件而解除双方之间房屋买卖合同，将导致双方利益巨大失衡，将难以保护善意买受人与诚信履约方之合法利益。而且，赵XX抗辩合同已解除，并不符合法定解除与约定解除之规定，其并不享有合同解除权。故，本院对原审法院判令郭X与赵XX继续履行双方签订的房屋买卖合同以及办理过户手续，不持异议。

至于原审法院判决第三项内容，原本系超出郭X之诉讼请求范围，但考虑到减少双方诉累以及过户交款之连贯程序，本院亦不持异议。特别指出，原审法院判决第三项所指"税费二万元"系指2009年9月2号双方所签《补充协议》中"甲方办理上述房屋一手产权证所应缴纳的税费，由乙方承担其中20000元"。郭X与赵XX之间过户税费问题应另依相关法律法规办理。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

保全费5000元，由赵XX负担（于本判决生效后七日内交纳）。

一审案件受理费70元，由赵XX负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由赵XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　高宝钟

代理审判员　　林文彪

代理审判员　　马XX

书　记　员　　杨XX