XXXX公司与刘XX、郭XX、郭XX、赵X、罗X、曹XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：XXXX公司，住所地XX市望花区建设街丹东路西XX。

法定代表人：肖XX，该公司董事长。

委托代理人：孟XX，辽宁XX律师。

上诉人（原审被告）：刘XX，女，汉族，住XX市。

委托代理人：杨光，辽宁XX律师。

被上诉人（原审第三人）：郭XX，男，汉族，户籍地XX市。

被上诉人（原审第三人）：郭XX，男，回族，户籍地沈阳市，现住XX市。

被上诉人（原审第三人）：赵X，男，汉族，户籍地XX市，现住XX市。

被上诉人（原审第三人）：罗X，女，满族，户籍地沈阳市，现住XX市。

被上诉人（原审第三人）：曹XX，男，汉族，户籍地河南省，现住XX市。

上诉人XXXX公司（简称行知公司）与上诉人刘XX、被上诉人郭XX、郭XX、赵X、罗X、曹XX房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省XX市望花区人民法院受理后，于2014年11月17日作出（2013）望民二初字第00404号民事判决，宣判后行知公司、刘XX不服判决，上诉于本院。本院于2015年1月15日立案并依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭对本案进行了审理。上诉人行知公司的委托代理人孟XX、上诉人刘XX及其委托代理人杨光、被上诉人郭XX、赵X、罗X、曹XX到庭参加诉讼，被上诉人郭XX经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

XXXX公司诉称：2013年1月14日，XXXX公司与刘XX签订承包合同一份，双方约定：XXXX公司将行知学生服务超市、洗衣房、行知学生公寓三层综合服务部租给刘XX，经营期限为2013年1月21日至2013年7月20日止，合同期半年；刘XX向XXXX公司缴纳承包款330000元及抵押金5000元。如因不可抗力原因或遇到国家政策调整导致双方损失的，XXXX公司概不负责任何赔偿，双方不承担责任。刘XX经营期间，未经XXXX公司同意将档口转租给第三人。2013年7月20日承包合同到期后，双方没有续签合同，按照合同约定，刘XX及第三人应无条件退出档口，但刘XX及第三人强行占用房屋拒绝搬离，给XXXX公司造成重大损失。故XXXX公司诉至法院，请求判决终止其与刘XX及第三人签订的承包合同，房屋返还给XXXX公司，刘XX给付XXXX公司2013年7月21日至2013年11月21日期间的租金220000元（55000元∕月×4个月），诉讼费由刘XX承担。

刘XX辩称：因2013年8月，辽宁石油化工大学就将校园内的房产全部收回，XXXX公司无房屋出租权，故其无诉讼主体资格，承包合同中是允许刘XX转租的，现在租赁合同中的洗衣房已经不存在了，学生公寓是自己经营的。我将超市的一部分转租给了本案的第三人，第三人的租金及抵押金也都是交给我的。刘XX对租赁房屋进行了装修，终止合同给刘XX造成损失，故刘XX不同意XXXX公司的诉讼请求并保留追偿的权利。

被上诉人郭XX辩称：我自2012年8月开始从刘XX处转租档口经营美国加州牛肉面，我交给刘XX的租金是每年50000元，抵押金1000元。终止合同将给我造成极大的损失，故我要求驳回XXXX公司的诉讼请求。

被上诉人郭XX辩称：我同意刘XX的答辩意见，我自2011年8月开始从刘XX处租赁房屋，年租金50000元，终止合同将给我造成极大的损失，故我要求驳回XXXX公司的诉讼请求。

被上诉人赵X辩称：我是2013年3月才兑来的店面，当时给上一位租户付了兑金80000元，向刘XX交纳了抵押金5000元，用于经营新奥鸡腿饭，经营三个月后因XXXX公司起诉就停止营业了，终止合同将给我造成极大的损失，故我要求驳回XXXX公司诉讼请求。

被上诉人罗X辩称：2012年11月，我支付兑金130000元兑来的店面用于经营北汇XX。后期直接与刘XX签订合同，年租金100000元，抵押金5000元都是直接交给刘XX的，餐厅一直在营业。

被上诉人曹XX辩称：我是于2010年9月1日从张X手中兑来的店用于经营云之味过桥米线，兑金为65000元。每年的租金38000元及押金3000元均交给了刘XX，现在仍在营业。

原审法院经审理查明，2013年1月14日，XXXX公司与刘XX签订承包合同一份，双方约定：行知学生服务超市、洗衣房、行知学生公寓三层综合服务部租给刘XX，经营期限：2013年1月21日至2013年7月20日止，本合同有效期为半年。在同等条件下，刘XX有优先承包权。合同签订后，刘XX向XXXX公司缴纳半年租金330000元（月租金55000元）及抵押金50000元。刘XX在租赁期间将部分租赁房屋转租给了本案五位第三人。2013年7月20日合同到期后，双方未续签合同。租赁房屋一直由刘XX及第三人占有使用，自2013年7月21日起至今，刘XX及五位第三人未交房租并拒绝腾房。

原审法院认为，XXXX公司与刘XX签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应当确认有效。关于XXXX公司要求终止其与刘XX签订的租赁合同一节，因签订的租赁合同已到期，双方没有续签合同，故应终止合同；关于XXXX公司主张刘XX给付2013年7月21日至2013年11月21日期间的租金220000元一节，因刘XX在租赁期满后实际占用房屋并获得收益，故应由刘XX向XXXX公司交付租金220000元（55000元∕月×4个月）；关于XXXX公司主张刘XX及第三人将房屋返还一节，因XXXX公司非租赁房屋的所有人，其产权单位辽宁石油化工大学已于2013年9月17日终止XXXX公司对房屋的使用权，故XXXX公司无权主张将租赁房屋收归己有，而应由房屋所有权人主张权利，故对XXXX公司的该项主张原审法院不予支持；关于刘XX及第三人主张XXXX公司不具备诉讼主体资格一节，因XXXX公司是合同的相对方，且房屋产权单位辽宁石油化工大学授权XXXX公司收取租金，故对刘XX的该项主张不予支持；关于刘XX及第三人主张经营期间装修、经营造成损失故不同意终止合同一节，因刘XX未提出证据证明其存在损失，且五位第三人未与XXXX公司签订租赁合同，系无独立请求权第三人，故对刘XX及五位第三人的该项主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，判决：一、终止XXXX公司与刘XX之间的租赁合同；二、刘XX于本判决发生法律效力之日起十日内给付XXXX公司租金220000元（55000元∕月×4个月）；如果刘XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回XXXX公司的其他诉讼请求。案件受理费4600元，公告费350元，由刘XX承担。

宣判后，XXXX公司、刘XX均不服原审判决，上诉至本院。XXXX公司请求：撤销原审判决第三项，终止原审被告及原审第三人签订的合同并将房屋返还；由被上诉人承担上诉费。理由：一、原审被告没有经上诉人同意私下转租行为无效；二、原审法院不支持上诉人将房屋返还的诉求错误。刘XX请求：撤销原审判决，驳回XXXX公司诉讼请求或发回重审；XXXX公司承担诉讼费。理由：一、一审法院将承包合同改为租赁合同，导致认定事实及适用法律错误；二、一审判决上诉人给付XXXX公司租金没有法律依据；三、原审第三人要求被上诉人补偿损失应予支持；四、上诉人有优先购买权，被上诉人将承包的房屋出卖给辽宁石油化工大学时未通知上诉人；五、承包合同解除或终止会给上诉人造成巨大损失。

本院经审理查明事实与一审法院审理查明事实相同。

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物支付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。XXXX公司（甲方）与刘XX（乙方）签订的承包合同，约定甲方将辽宁石油化工大学行知学生服务中心超市、洗衣房及行知学生公寓三层综合服务部承包给乙方使用，乙方定期支付承包款，符合租赁合同法律关系。另，双方于2013年1月14日的补充协议中明确约定：一、本协议有效期从2013年1月21日至2013年7月20日，协议有效期为半年；二、在本协议有效期内，乙方在2013年1月21日一次性向甲方上交承包款叁拾叁万元整。7月20日租赁合同履行期间届满，双方并未续签租赁合同，原租赁合同应终止。由于刘XX逾期占有房屋，故应参照双方合同中约定的租金，按照实际占用房屋天数支付逾期占有房屋期间的使用费。因行知公司对辽宁石油化工大学行知学生服务中心超市、洗衣房及行知学生公寓三层综合服务部的使用权期限到2013年9月17日，而刘XX一直在使用租赁房屋，故刘XX应向行知公司给付2013年7月21日至2013年9月16日的租金。关于行知公司主张刘XX未经其同意转租行为无效，因协议中约定“乙方及其下属租赁业户经营期间，公共下水疏通费用由乙方及其下属租赁业户承担”，可知行知公司应当知道承租人转租，且行知公司未提出异议，现以刘XX未经其同意为由请求认定转租行为无效的主张，本院不予支持。关于上诉人行知公司主张上诉人刘XX及五名被上诉人终止合同并返还房屋，因行知公司对房屋的使用权于2013年9月17日终止，故应由房屋所有权人辽宁石油化工大学主张权利。关于上诉人刘XX及五名被上诉人主张因解除租赁合同造成的装修及停业损失，因石化大学应就原租赁房屋是否续租及如何使用问题与其进行协商，故对该项主张，本院不予支持。

综上，一审认定事实部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：

一、维持辽宁省XX市望花区人民法院（2013）望民二初字第00404号民事判决第一项，即终止XXXX公司与刘XX之间的租赁合同；

二、撤销辽宁省XX市望花区人民法院（2013）望民二初字第00404号民事判决第二项，即刘XX于本判决发生法律效力之日起十日内给付XXXX公司租金220000元（55000元∕月×4个月）；

三、刘XX于本判决生效后十日内给付XXXX公司2013年7月21日至2013年9月16日的租金102903元（55000元∕月÷31×58天）；

四、驳回XXXX公司的其他上诉请求；

五、驳回刘XX的其他上诉请求。

上述具有给付内容判决条款，如果逾期给付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费4600元，XXXX公司负担2448元，刘XX负担2152元，公告费350元由刘XX负担。

二审案件受理费总计8900元（XXXX公司预交4300元，刘XX预交4600元），XXXX公司负担6748元，刘XX负担2152元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　吴　亮

审　判　员　　杨　锐

代理审判员　　王向军

书　记　员　　赵XX