上诉人（原审原告、反诉被告）卞XX。
上诉人（原审原告、反诉被告）杨XX。
委托代理人李XX，上海XX律师，代理上述两上诉人。
上诉人（原审被告、反诉原告）昆山XX公司。
委托代理人缪X，江苏XX律师。
委托代理人孙XX，北京XX律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）昆山XX公司。
委托代理人张XX，北京市XX律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）昆山市XX公司。
委托代理人张XX，北京市XX律师。
上诉人卞XX、杨XX、昆山XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人昆山XX公司（以下简称温XX公司）、昆山市XX公司（以下简称华XX）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第0977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年9月6日，卞XX、杨XX与华XX签订《昆山市商品房购销合同》一份，由卞XX、杨XX购买华XX开发建设的温XX151号房，土地规划用途为商业。在该合同中第十八条约定，卞XX、杨XX所购房屋仅作商铺使用。同日，卞XX、杨XX（甲方、委托方）与XX公司（乙方、受托方）签订《委托租赁经营协议》，约定甲方将上述商铺委托给乙方统一出租经营，包括屋顶、外墙面等公共部位的使用权，并不再另行计价，甲方同意承租人可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该房屋增加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工（含拆除隔墙），以及与其他房屋合并使用的改造；承租期间房屋出现质量问题，经物业公司确认后，乙方有权以甲方名义请物业公司或开发商予以修复，所发生的费用不在保修范围内的则由乙方从租金中代甲方支付，并由乙方向甲方提供合法有效的凭证；在委托租赁经营期限内，乙方有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主地使用该房屋现有及增添的相关配套设施、设备，向有关单位申请必要执照、批文等手续，相关费用、造价及维护由乙方或承租人承租，该附属设施和设备归乙方或承租人所有，商业经营的盈亏由乙方或承租人自负，乙方可以甲方名义协助办理相关证照和手续；该房屋委托期为十个年度，从2009年1月1日起计算，至2018年12月31日期满；乙方无需支付第一年度至第四年度的租金，第五年度至第八年度的租金计算方式为【甲商铺购销合同约定的总房价款除以0.76乘以8%】，租金为21588元，第九年度至第十年度的租金计算方式为【甲商铺购销合同约定的总房价款除以0.76乘以9%】，租金为24286元；租金按季度支付，租赁期第五年度每季度首日起10内支付25%年租金；乙方若逾期支付租金，承担的违约金为应付租金的日万分之二；自甲方向乙方交付该房屋之日起，乙方代表甲方出租经营发生的费用（包括但不限于水、点、通信费、物业管理费等）除本协议约定由甲方承担的费用之外，由乙方全部承担；第五年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成乙方或承租人不能正常使用该房屋的，甲方应该相应减免租金，但因乙方使用不当造成的情况除外；合同中还约定了其他权利义务事项。
上述协议签订之后，卞XX、杨XX于2009年5月5日取得涉案商铺产权证，由XX公司对包括涉案铺位在内的多家商铺进行统一租赁经营。2013年度开始XX公司仅支付卞XX、杨XX前三季度全额租金和第四季度一半的租金，其余租金XX公司以商铺进行消防改造为由未予支付，故卞XX、杨XX诉诸原审法院，要求原审被告支付截至2014年度第一季度所结欠的租金。
另查明：2013年8月29日，昆山高新XX出具《关于温XX改造工程设计方案申请的批复》，载明“根据昆山XX公司的申请，因原有的商业业态不能满足现有的市场及生活节奏，拟对1号楼进行商业业态改造：1、根据消防部门的意见，拟同意在1号楼北侧增设一部消防疏散楼梯及观光垂直电梯，原1号楼里侧的自动扶梯位置保持不变……”。2013年9月12日，XX公司就消防设计向消防部门申请审核。2013年10月18日，XX公司委托律师向包括卞XX、杨XX在内的温XX业主发出律师函，告知因2008年以后江苏省根据地方发展及安全需求制定了《江苏省商业防火规范》，凡在2008年以后的新建及改造项目必须按照新法规进行设计，故从2013年4月起计划对温XX一号楼进行消防改造，并于2013年9月起组织施工，故从2013年第四季度起暂停支付租金直至消防改造通过竣工验收，本次改造所产生的费用全体业主与原审被告之间的承担比例及租金支付等事项，在工程完毕后再另行协商确定。
再查明：温XX公司系XX公司的独资股东，又系华XX的独资股东。
上述事实由《房屋认购书补充条款》、《昆山市商品房购销合同》、《委托租赁经营协议》、房屋产权证、律师函、原审被告提供的工程安装合同（复印件）、工程报价单（复印件）、设备买卖合同（复印件）、建筑装饰工程施工合同（复印件）、工程量清单（复印件）、结算清单（复印件）、付款发票等以及当事人陈述予以证实。
卞XX、杨XX的一审诉讼请求为：1、XX公司立即支付租金8095.5元，同时支付2013年10月11日至2014年2月9日期间的逾期违约金113.87元，另按照日万分之二计付2014年2月10日至实际履行之日期间的违约金；2、温XX公司、华XX对上列第一项诉讼请求承担连带责任；3、本案诉讼费、保全费由XX公司、温XX公司、华XX承担。
XX公司、温XX公司、华XX的一审反诉请求为：1、卞XX、杨XX支付其应承担的消防改造工程款7681.67元，减免租金16191元，暂计算至2014年元月止，共计23872.67元；2、温XX公司、华XX不承担连带责任；3、本案诉讼费用由卞XX、杨XX承担。
原审法院认为：本案的争议焦点在于：1、XX公司进行消防改造所产生的工程款，是否应由卞XX、杨XX承担，XX公司据此主张减免租金能否成立；2、温XX公司、华XX与XX公司是否存在公司法人人格混同的情形。
关于第一个争议焦点，XX公司主张对涉案商铺进行消防改造是经消防部门要求而进行，但未能向原审法院提供证据证明。XX公司援引《委托租赁经营协议》第3.5条的约定，主张由卞XX、杨XX承担消防改造工程款。而该条款的内容大致如下：乙方（被告XX公司）或承租人可充分自主使用该房屋及附属设施设备，向有关单位申请必要执照、批文等，所产生的相关费用、造价及维护由乙方（被告XX公司）或承租人承担，该附属设施和设备归乙方或承租人所有。由此可见，该条款并非约定卞XX、杨XX的负费义务，援引该条款实属不当。根据《委托租赁经营协议》第7.2条的约定，“自甲方（卞XX、杨XX）向乙方（XX公司）交付房屋之日起，乙方代表甲方出租经营发生的费用（包括但不限于水电通信、物业管理费等），除本协议约定由甲方承担的费用之外，由乙方全部承担”，XX公司为出租经营商铺所发生的费用，除协议约定由卞XX、杨XX承担的费用外，均应由XX公司自行承担，而该协议中并未明确约定由卞XX、杨XX负担消防改造费用。XX公司作为商业经营管理公司，如何营运所承租的商铺，卞XX、杨XX并无参与权，XX公司利用店铺的方式直接影响具体的消防规范要求，且进行消防改造本应属于XX公司经营商铺必不可少的程序，理应计入XX公司的营运成本。综上，XX公司要求由卞XX、杨XX承担消防改造费用既无合同依据，又有违公平原则，故不予支持。
XX公司按照《委托租赁经营协议》第8.1条、第8.3条的约定，主张减免消防改造期间的租金，而协议第8.1条明确约定为“第五年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成乙方或承租人不能正常使用房屋的，甲方应该相应减免租金……”，协议第8.3条约定为“因意外事件（如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事）等致使乙方无法正常经营的，甲方应减免该期间乙方的租金……”。虽然协议第8.1条、8.3条约定了减免租金的情形，但XX公司对房屋进行消防改造并不属于协议约定的减免租金的条件，而且涉案房屋于2009年便投入商业运营，缘何在2013年要再次进行消防改造，XX公司对此并未作出合理解释，故XX公司要求减免消防改造期间的租金，不予支持。
对于第二个争议焦点：卞XX、杨XX认为，温XX公司、XX公司、华XX存在人员混同、业务混同、财产混同的情形，属于公司法人人格混同。原审法院认为，XX公司、温XX公司、华XX本属于关联公司，从温XX的宣传广告资料可以看出，温XX公司为该项目的投资商，华XX为该项目的开发商，XX公司为该项目的资产管理公司，在对温XX进行消防改造过程中，经办人员偶有交叉亦属正常，卞XX、杨XX并无证据证明温XX公司、XX公司、华XX人格混同，且卞XX、杨XX与华XX、温XX公司之间并不存在合同关系，卞XX、杨XX要求华XX、温XX公司承担责任并无事实和法律依据，故原审法院不予支持。
综上，XX公司应支付卞XX、杨XX2013年第四季度另一半租金2698.5元（21588元／4季度×50%）和2014年第一季度租金5397元（21588／4季度），合计8095.5元。因XX公司无正当理由拖欠租金，按照协议约定，应承担所欠租金日万分之二的违约金，其中租金2698.5元的违约金应从2013年10月11日起计算至判决生效之日，租金5397元的违约金应从2014年1月11日起计算至判决生效之日。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、昆山XX公司于判决生效之日起十日内支付卞XX、杨XX租金8095.5元及违约金（其中以2698.5元为本金，按照日万分之二的标准从2013年10月11日起计算至判决生效之日，以5397元为本金，按照日万分之二的标准从2014年1月11日起计算至判决生效之日）。二、驳回卞XX、杨XX要求昆山XX公司、昆山市XX公司对XX公司承担连带责任的诉讼请求。三、驳回昆山XX公司、昆山XX公司、昆山市XX公司要求卞XX、杨XX承担消防改造工程款及减少租金的反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，保全费170元，合计195元，由XX公司负担。反诉案件受理费398元，减半收取199元，由昆山XX公司、昆山XX公司、昆山市XX公司负担。
上诉人卞XX、杨XX不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案中XX公司、温XX公司、华XX人格混同，一审认定事实错误。三家公司组织机构混同，业务混同，财产混同。二、温XX公司不能证明XX公司、华XX的财产独立于其财产，应对XX公司的债务承担连带责任。三、XX公司、温XX公司、华XX共同进行售后包租、捆绑商铺销售与租赁。基于以上三点中任何一点，XX公司、温XX公司、华XX都应当承担连带责任。请求二审撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
XX公司二审答辩认为：XX公司、华XX、温XX公司都是经过工商登记的独立法人。法人之间是否构成混同关键是财务是否混同，本案中有证据显示三家公司的财产相互独立，公司之间人员的借用、资金的代付是正常经济往来，不能以此认为三家公司人格混同。请求二审法院驳回卞XX、杨XX的上诉。
温XX公司、华XX二审答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人XX公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对本案事实认定错误。XX公司进行消防改造是基于法律强制性规定，符合双方签订的《委托租赁经营协议》的合同本义和相关条款的约定，由卞XX、杨XX承担消防改造费用和减免租金有事实和法律依据。二、XX公司与王X签订的是《委托租赁经营协议》，双方间是委托关系而不是租赁关系。XX公司作为受托人，在委托权限内为卞XX、杨XX处理所委托的事项，除合同另有专门约定外，一切后果应由委托人承担。XX公司对合同约定的房屋进行消防改造，且消防设施所有权属于卞XX、杨XX，基于消防建设过程中占用时间导致房屋不能出租所产生的损失，应由卞XX、杨XX承担，卞XX、杨XX还应当补偿XX公司的经济损失。请求二审法院撤销原判，改判驳回卞XX、杨XX的诉讼请求。
卞XX、杨XX二审答辩认为：原审认定事实清楚、证据充分。江苏省《商业建筑设计防火规范XX是2008年6月1日实施的，该规范明确适用于新建、改建和扩建的商业建筑，而诉争商铺经过验收合格且未进行改建和扩建，不适用该规范。消防部门从未要求诉争商铺进行消防改造，XX公司也未提供任何证明消防部门要求诉争商铺进行消防改造的证据。昆山高新XX的《批复》证明温XX公司申请批准的项目及政府批准的项目都是商业业态改造，而非消防改造。XX公司的主体资格不适格。根据《委托租赁经营协议》的约定，前四年租金由XX公司养铺，增加消防设施属于养铺费用支出范畴。XX公司的行为属于违约或侵权行为。综上，XX公司拒付租金的理由无事实和法律依据，请求驳回XX公司的上诉请求。
温XX公司、华XX二审未作答辩。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本案二审争议焦点：一、XX公司以对涉案商铺所在大楼进行消防改造为由要求业主承担消防改造费用和减免租金能否成立？
XX公司上诉认为：根据2008年《江苏省商业防火规范》，涉案商铺所在大楼的消防设计不符合规定，客观上造成了XX公司无法合法履行房屋出租的义务，无法正常使用涉案房屋，需要进行改建。而消防法规的变更是合同当事人都无法预料的，而且是强制性必须制定的，属于意外事件，XX公司依约享有要求业主承担消防改造费用和减免租金的权利。卞XX、杨XX则认为：《江苏省商业防火规范》从2008年6月1日起实施，涉案商铺不属于适用该规范新建、改建或扩建的商业建筑，不适用该规范。
二、温XX公司作为XX公司和华XX唯一股东，其财产是否独立于XX公司？
卞XX、杨XX认为，依据《公司法》第63条的规定，温XX公司作为XX公司、华XX的唯一股东，应当证明XX公司、华XX的财产独立于温XX公司，不能举证的，应当承担连带责任。
XX公司在二审中提供了温XX公司、XX公司、华XX2013年度企业所得税年度纳税申报表，其中温XX公司2013年度利润总额-XXX.27元，华XX2013年度利润总额-911876.37元，XX公司2013年度利润总额510257.27元。
XX公司还提供了三家公司2013年度、2014年1-8月的财务报表审计报告。XX公司2013年度审计报告显示：该公司2013年度资产总计143XXXX5923.36元，其中流动资产123XXXX1065.61元，包括向温XX公司的应收款XXX.95元；固定资产25691.55元；长期待摊费用XXX.75元，包括美食广场装修工程款XXX.92元，广场消防改造费用551537.83元；以及应付华XX借款XXX.72元，应付谢XX借款XXX.73元；以及其他预收账款、应付工资等。XX公司2014年1-8月资产总计XXX.49元，其中流动资产XXX.33元，包括向温XX公司的应收借款利息195479.22元；长期待摊费用XXX.16元，包括美食广场装修工程款XXX.26元，广场消防改造费用421814.90元；以及应付华XXXXX.49元等。
华XX2013年度审计报告显示：该公司2013年度资产总计110XXXX2736.45元，其中流动资产104XXXX6074.62元，包括向温XX公司的应收款XXX.61元；向XX公司的应收款XXX.72元；待摊费用房租1155元，固定资产净值XXX.83元，以及应付谢XX款项582760.93元等。华XX2014年1-8月审计报告显示资产总计109XXXX9759.87元，其中流动资产102XXXX2791.26元，包括向温XX公司的应收款XXX元；固定资产净值XXX.61元。
温XX公司2013年度审计报告显示：该公司2013年度资产总计904XXXX6325.70元，其中流动资产XXX.60元，包括向谢XX的应收款XXX.16元；非流动资产847XXXX3221.10元；向XX公司的应付款100XXXX9892.01元，向华XX的应付款XXX.59元等。温XX公司2014年1-8月审计报告显示：资产总计993XXXX1530.31元，其中流动资产159XXXX3422.69元，长期投资512XXXX7750元，固定资产309XXXX4711.03元，无形及其他资产合计XXX.59元。
三、华XX、温XX公司与XX公司是否存在人格混同？
卞XX、杨XX认为：1、XX公司、温XX公司、华XX的组织机构混同，温XX公司是XX公司和华XX的独资股东，谢XX是温XX公司和华XX的法定代表人，颜XX（应为“顾XX”笔误）是XX公司和华XX的负责人；三家公司的经营场所均系昆山市北XX，华XX和XX公司工商登记的是同一个电话号码5716×××2；三家公司与卞XX、杨XX签订《房屋认购书补充条款》、《购房合同》、《委托租赁经营协议》等合同是同一代表在同一场所、同一时间进行；三家公司提交法院的《合同评审表》业务部门是XX公司，部门负责人是颜XX，公司领导是谢XX。2、XX公司、温XX公司、华XX的业务混同，三家公司广告资料和宣传资料混同，向政府申报项目，以温XX公司名义进行；对外发包工程以XX公司名义进行，工程签证、验收、结算以华XX名义进行。3、XX公司、温XX公司、华XX财产混同，针对消防改造项目，XX公司对外发包工程，华XX账户付款；三家公司在向一审法院提交的财务报表中，均包含了三家公司的报销票据，均由谢XX签字。
卞XX、杨XX在二审中提交了一份根据XX公司一审举证整理的证据目录，认为XX公司对外签订的《工程安装合同》室外升降机《工程合同》、《建设装饰工程施工合同》、《工程承包合同》等均由顾XX代表XX公司签订，XX公司加盖公章，上述合同的工程量结算均由顾XX签字，华XX盖章。
XX公司二审中陈述XX公司借用华XX员工顾XX取得技术层面的支持，同时XX公司在消防改造中存在资金不足的情况，因此又向华XX借款，借款在账目中有体现。XX公司为证明其与华XX、温XX公司各自主体独立、财务独立、经营独立提供了下列证据：1、XX公司、华XX、温XX公司的营业执照、税务登记证、工商信息、法定代表人身份证明。2、XX公司聘用夏侯XX负责财务管理、华XX和温XX公司聘用昆山市XX公司负责财务管理的服务合同、支付凭证。3、华XX为职工顾XX缴纳养老保险、医疗保险的证明。4、XX公司、华XX、温XX公司的年度纳税申报表。5、XX公司支付消防改造工程款明细。6、华XX签订涉及合同并支付设计费用的凭证。7、XX公司、华XX、温XX公司的2013年度、2014年1-8月财务审计报告。8、温XX公司1#、2#、5#扶梯平台搭建工程明细表及相关发票、支付凭证等。
本院认为：卞XX、杨XX向华XX购买温XX华XX1号楼151号房后，与XX公司签订了《委托租赁经营协议》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方委托关系依法成立。
根据协议约定，XX公司应按约定按时支付租金。XX公司在2013年10月18日向卞XX、杨XX等业主发函，以商铺需要进行消防改造为由暂停支付改造期间的租赁费和由业主承担改造费用。XX公司上诉认为消防改造是因为不符合2008年4月17日江苏省建设厅、公安厅消防局发布的《商业建筑设计防火规范》，但涉案商铺所在的华XX已经于2008年10月30日通过了苏州市公安消防支队的消防抽查验收，2013年8月温XX公司向规划部门申请进行商业业态改造，XX公司与卞XX、杨XX的《委托租赁经营协议》中，并无明确约定由卞XX、杨XX承担消防改造费用的条款，同时华XX通过消防验收后进行的消防改造属于XX公司在出租经营商铺所发生的费用，按约应由XX公司自行承担。另外在《委托租赁经营协议》也未约定该事项属于卞XX、杨XX应当减免租金的范围。因此，XX公司上诉认为进行消防改造基于法律的强制性规定和政府消防部门的强制性要求的理由不能成立，其要求由业主承担改造费用和减免消防改造期间的租金无合同依据和法律依据，本院不予支持。
卞XX、杨XX上诉认为XX公司、华XX、温XX公司共同进行售后包租、捆绑商铺销售与租赁，应承担连带责任，但卞XX、杨XX与华XX签订了《昆山市商品房购销合同》，与XX公司签订了《委托租赁经营协议》，两份合同属于两个不同的法律关系，XX公司与华XX依据各自的合同享有不同的合同权利，各自履行相应的合同义务。卞XX、杨XX的该上诉理由证据不足，不能成立。
卞XX、杨XX上诉还提出温XX公司作为XX公司、华XX的唯一股东，不能证明自己的财产独立于XX公司和华XX，应当依据《公司法》第六十三条的规定承担连带责任。对此，XX公司在二审中提供了三家公司在2013年度、2014年1-8月的财务审计报告。上述审计报告显示，三家公司的流动资产、固定资产各不相同，应收款账目和应付款账目也不相同，相互间有借款往来，据此足以证明XX公司、华XX与温XX公司的财产各自独立。卞XX、杨XX该上诉理由也不能成立。
卞XX、杨XX上诉还提出XX公司、华XX、温XX公司构成人格混同，也应当承担连带责任。对此，本院认为：卞XX、杨XX在二审中整理XX总XX公司的证据试图证明XX公司、华XX、温XX公司存在人格混同，但上述证据只能证明三家公司的经营场所相同，其中华XX和温XX公司的法定代表人相同，共同聘请同一家财务管理公司。而XX公司、华XX、温XX公司的财产各自独立，华XX的工作人员顾XX代表XX公司对外签订合同，对此XX公司已经作出了合理解释。即使XX公司、华XX、温XX公司在假日广场改造项目中存在合同交叉履行，但卞XX、杨XX不是上述工程所涉合同的相对人，其与XX公司之间存在委托租赁合同关系，而目前并无证据证明华XX、温XX公司共同参与了该份合同的履行，而存在滥用公司独立人格，故意逃避XX公司应向卞XX、杨XX支付租金的义务的情形，因此卞XX、杨XX上诉认为三家公司人格混同应承担连带责任的依据不足，本院不予支持。
综上，卞XX、杨XX与XX公司的上诉理由均不能成立，不予支持。但一审判决案件受理费及财产保全费195元由卞XX、杨XX与XX公司自行结算不符合相关规定，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，财产保全费170元，合计195元由昆山XX公司负担，于本判决生效后十日内向江苏省昆山市人民法院交纳，卞XX、杨XX预交的退还本人。
二审案件受理费100元，由卞XX、杨XX负担50元，昆山XX公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 黄XX
审判员 叶XX
审判员 任XX
书记员 吉XX
