李XX与成都XX公司(与)其他合同纠纷民事一审判决书

原告成都XX公司。

法定代表人袁X，经理。

委托代理人黄XX，海南XX律师。

委托代理人陈剑，海南XX律师。

被告李XX。

委托代理人李XX，海南XX律师。

委托代理人杨XX。

原告成都XX公司与被告李XX房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成都XX公司的委托代理人黄XX、被告李XX及其委托代理人李XX和杨XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告合法拥有海秀路侨中XX第一层104房（以下简称该房屋）的房屋产权，该房屋建筑面积95.33㎡。原告请被告帮忙看守该房屋，被告即居住在该房屋中。2012年，原告与第三方达成买卖该房屋的意向（约定房屋价格500000余元）后即通知被告腾出该房屋，但被告多次以各种理由拒绝搬出该房屋，为此双方发生过多次争执，甚至拨打110报警要求公安机关处理，但均无法妥善解决，导致该房屋无法交易。后被告提出其以240000元购买该房屋，由于原告考虑到公司远在成都不方便处理纠纷，且被告赖在该房屋中导致原告转让该房屋十分困难，迫于无奈即同意以“净拿价”240000元转让给被告，即被告承担买卖双方所有的税费。2012年8月25日，由于双方拟签订的《房地产买卖契约》是房管部门的格式条款，原告只重点审查了交易价格240000元，在未清楚了解税费承担等合同条款的情况下，即简单与被告签订《房地产买卖契约》。2012年8月27日，被告向原告支付110000元定金后，未向原告支付剩余的大部分房款。现双方对税费由谁承担发生纠纷，在另案被告诉原告商品房买卖合同纠纷一案【（2013）龙民一初字第1472号】庭审过程中，双方虽对于房产过户税费由谁承担各执己见，但都认为《房地产买卖契约》第七条税费承担条款不是双方的真实意思表示，即双方对税费承担问题产生了重大误解。原被告双方在订立《房地产买卖契约》时也存在着显失公平的情形。涉案房屋的价值在2012年8月合同订立时的价格在500000元以上，当时原告以净拿价240000元将房产出售给被告是以全部税费由被告承担为前提，根据税务机关核准转让方的税费截止2013年7月23日为128772.51元，受让方的税费为10296.57，即被告以含税总计370000元的价格购得此房，已是原告充分优惠和让步。如果按被告全部税费由原告承担的说法，交易价格240000元减去买卖双方合计130000多元的税费，则原告出售该房屋仅净收100000元；而按照《房地产买卖契约》第七条的约定，交易价格240000元减去转让方的税费128772.51元，原告出售该房屋仅净收110000元；都与该房屋市场价格差距甚远，均属显示公平。综上，由于双方签订《房地产买卖契约》时存在重大误解、显失公平，且也有被告胁迫的因素，为保护原告的合法权益，维护交易的公平，原告根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定，特向人民法院请求撤销双方于2012年8月25日签订的《房地产买卖契约》，并请求被告立即撤离该房屋，向原告支付房屋占用费用，请求人民法院判如所请。

被告李XX辩称，一、所谓的胁迫无从谈起，原告是一家成都的公司，而被告是在海口的一个自然人，二者相比，被告能胁迫得了原告吗？因此，所谓的胁迫这一说法，实属荒唐、滑稽之谈。二、重大误解同样不存在。原告是从2009年就在与被告商谈房屋买卖事宜，至2012年双方交易过程历时三年之久，难道原告在这三年当中都在误解吗？此其一。其二，原告是100000元竞拍的涉案房产，240000元卖给被告，这其中又能误解什么呢？如果说，原告是不知道税费高，那就更说不过去了，原告是在2012年7月才将房产过户到其名下，然后不到一个月就卖给了被告，这短短的时间内，原告是当了买家又当卖家，如果说原告还不知道自己的税费是多少，可信吗？此时的原告应当知道自己的交易税费。更何况，在税务部门已经出具了税费明细单之后的第二天，原告还在向被告作出书面的过户《承诺》，其不仅承诺9月份完成过户到被告名下，还对税费问题作了解释。如果这个时候，还说原告不知道税费多少的话，那就是掩耳盗铃，自欺欺人了，很明显，原告是在已知自己的税费情况下作出的承诺。所以，原告提出的重大误解同样是无稽之谈。至于原告提到合同中才对税费的规定不是双方的真实意思表示，那也是合同的规定与双方的口头约定不符而已。对于二手房的买卖交易，奉行的是市场经济下的市场价，它既没有政府指定价，也没有指导价，更没有原告所期盼的“评估价”来保底。原告100000元买来的东西，卖出240000元，这显失公平了吗？还要做个什么评估价，企图用评估价和销售价来对比，撤销买卖交易。被告认为，无论评估价是多少？这种做法本身就是极其错误的，这就是一厢情愿的保底销售，这能有法律依据吗？如果这无理的要求都能够被支持和保护的话，放到社会上将起到很可怕的示范作用。但凡是个卖家认为卖亏了，都可以到法院申请评估，然后再重新卖一次了。同理，那些个出家高于评估价的买家，是不是也可以申请评估，要求退款呢？荒唐至极。综上，被告认为，原告的诉求毫无事实根据和法律依据，请求予以驳回。

经审理查明，海口市海秀路侨中XX104号房屋原为四川XX公司所有，并登记于海南XX公司名下。因四川XX公司破产，四川省成都市中级人民法院将该房进行变现处置，原告通过拍卖购得该房。2012年5月7日，四川省成都市中级人民法院作出（2001）成经破字第14-5号民事裁定书，将四川XX公司所有的登记于海南XX公司名下位于海口市海秀路侨中XX104号房屋过户到买受人原告名下。2012年7月30日，原告将该房登记至其名下，房产证号为海口市房权证海房字第27832号。被告李XX的丈夫杨XX原系四川XX公司的员工，其和被告自1996年开始为四川XX公司看守该房屋并居住在其中。2012年8月25日，原、被告签订一份《房地产买卖契约》，约定原告将座落在海口市海秀路侨中XX104房（房屋建筑面积95.33平方米）以240000元的价格出售给被告。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由原、被告双方按规定各自承担。2012年8月27日，被告通过其丈夫杨XX向原告支付110000元定金。当日，双方到海口市地方税务局办理房产过户至被告名下的相关税费缴交手续时，发现房产过户相关税费达十余万元，双方遂中止办理房产过户手续。次日，原告向被告出具《承诺》称：“由于前期清算组完税未完成造成我公司在第二次过户到李XX名下无法完成，我公司承诺在我公司与清算组完成税收补交时及时过户到李XX名下，时间大约9月完成”。之后，由于房产过户税费未缴交，双方无法办理房产过户，被告一直居住在该房屋中，并未向原告支付房屋余款130000元。

2013年6月，李XX向本院起诉成都XX公司，请求判令成都XX公司履行2012年8月25日双方签订的《房地产买卖契约》，协助李XX办理过户手续，将该房屋办理至李XX名下，本院依法予以受理［案号：（2013）龙民一初字第1472号］。该案件审理过程中，因原告向本院提起本案诉讼，本院遂中止本院（2013）龙民一初字第1472号案件的诉讼。

另查，截至2013年7月23日，原告将海口市海秀路侨中XX第1层104房产权证办理至被告李XX名下需缴纳的转让方税费合计128772.51元（实征税款合计111621.01元，滞纳金合计17151.5元），其中土地增值税97829.13元，滞纳金15114.6元；营业税12160.95元，滞纳金1878.87元；教育费附加364.83元；城市维护建设税851.27元，滞纳金131.52元；地方教育附加243.22元；印花税171.61元，滞纳金26.51元。受让方税费10296.57元，其中契税10296.57元，印花税171.61元免缴。

本案在审理过程中，应原告申请，本院依法通过海口市中级人民法院委托海南XX公司对海口市海秀路侨中XX第1层104房进行房地产价值进行评估，该评估公司于2013年12月10日作出（海南）中联（2013）司法鉴字第346号鉴定报告，鉴定结果为评估时点2012年8月25日，该房的单价3495元／平方米，总价为333178元。

以上事实有《房地产买卖契约》、承诺、收条、委托书、房屋权属证书（海口市房权证海房字第HK080273号）、《裁定书》、（海南）中联（2013）司法鉴字第346号鉴定报告、庭审笔录以及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。

本院认为，原、被告于2012年8月25日签订的《房地产买卖契约》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。该合同第七条约定“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担”。原、被告双方在签订上述契约后于2012年8月27日办理过户手续，税务机关于同日向原、被告双方出具了《转让方税款明细列表》，原告在明知卖方应负担的税费金额的情况下，依然于2012年8月28日向原告出具《承诺书》，承诺大约在9月完成房产过户事宜。可见，原告对《房地产买卖契约》约定的税费承担不存在误解的情况。对原告关于双方对《房地产买卖契约》第七条税费承担存在重大误解，合同应予撤销的主张，本院不予支持。虽然经评估，该房产出售价格低于当时的市场价，但原被告双方系自愿签订的合同，房屋出售价格以双方合议为主，原告也未举证证明在签订过程中存在被告胁迫的情形，故对原告关于该房产转让价格对其显失公平、在签订合同过程中存在胁迫情形应予撤销的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：

驳回原告成都XX公司的诉讼请求。

本案案件受理费2760元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。

审　判　长　　王国娟

审　判　员　　冯　琳

人民陪审员　　李　芳

书　记　员　　林XX