俞XX与章XX、陈XX等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：俞XX。

委托代理人：申铁旗，浙江XX律师。

被告：章XX。

委托代理人：张XX，浙江XX律师。

被告：陈XX。

委托代理人：薛XX、陆X，浙江XX律师。

被告：金XX。

委托代理人：胡XX，浙江XX律师。

原告俞XX诉被告章XX、陈XX、金XX房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员傅XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告俞XX的委托代理人申铁旗，被告章XX的委托代理人张XX，被告陈XX的委托代理人薛XX、陆X，被告金XX的委托代理人胡XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告俞XX起诉称：2009年2月27日，被告陈XX与被告金XX签订《购北联托运市场营业房协议》，将陈XX的北联托运市场营业房一间转让给被告金XX。后被告金XX又将该营业房转让给被告章XX。2009年12月10日，被告章XX与原告俞XX签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，将被告金XX转让给其的营业房一间转让给了原告俞XX，转让价为150万元。双方同时约定待市场公司允许过户时立即办理过户手续。2009年12月10日，原告按照转让协议书的要求将150万元人民币全额交付给了被告章XX，履行了全部的合同义务。后原告俞XX就转让协议书中的营业房经过抽签确定为中国轻纺城北XX一楼1606号营业用房。现该营业用房租赁权已符合过户条件，原告要求被告配合原告进行租赁权转移登记手续，遭到被告的拒绝。现起诉要求确认原告俞XX与被告章XX签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》有效；被告立即协助原告将中国轻纺城北XX一楼1606号营业房租赁权转移登记至原告俞XX名下；本案诉讼费由被告承担。

被告章XX答辩称：被告章XX和原告签订的协议是本人所签，合法有效，对原告所陈述的三次转让的内容没有异议，都是合法有效的。被告章XX同意配合过户。

被告陈XX答辩称：原告要求确认协议合法有效的诉请不合理，合同是效力待定，没有提供产权单位同意转租的材料。讼争房屋涉及万山XX的营业房，和讼争房屋关联不明确、确属不明确，要求驳回原告的诉讼请求。

被告金XX答辩称：被告陈XX应当协议办理过户手续，北联市场签订协议的时候被告陈XX授权原告，因此转租合同是有效的，被告金XX没有义务配合，如果需要也是愿意配合过户的。

经审理本院认定，2009年12月10日，被告章XX（协议甲方）经与原告俞XX（协议乙方）协商一致，订立《中国轻纺城市场营业房转让协议书》一份，协议约定甲方自愿将所承租的中国轻纺城五区停车场万商路交易XX壹间营业房转让给乙方承租，转让价格为150万元，办理过户费用由乙方承担。甲方无条件给乙方过户。双方另对交房、手续交接等其他事项作了约定。合同成立当天原告俞XX一次性付清房款，此后被告章XX亦将营业房交付原告使用。因中国轻纺城XX营业房拆迁，原告俞XX代被告陈XX以抽签方式取得中国轻纺城北XX1606号营业房的租赁权。2011年10月19日，原告俞XX代被告陈XX（乙方）与绍兴县XX公司（甲方）签订中国轻纺城北联市场优先招租营业房租赁协议书（优先欠租期版），协议约定乙方向甲方承租中国轻纺城北XX壹楼1606号壹间营业用房，乙方原承租北XX营业房，因遇政府拆迁尚有部分租期未履行，根据拆迁政策，乙方原租赁协议中因拆迁未履行部分租期，由甲乙双方在本租赁协议中予以履行，该部分租期内的租金，乙方不再另行缴纳。绍兴县中国轻纺城XX场营业房转让转租交易服务中心于2012年9月3日受理讼争营业房的预先转让登记申请。

同时认定，中国轻纺城XX营业房原系被告陈XX承租，2009年2月27日，被告金XX从被告陈XX处取得该营业房租赁权，之后，被告章XX又从被告金XX处取得该营业房租赁权。

以上事实认定，由原告提供的中国轻纺城市场营业房转让协议书一份、转让协议书一份（由章XX与俞XX所签订）、北联市场综合治理与消防安全责任书一份、公证书一份、委托书一份、交易对帐单一份、证明一份、收款收据三份、发票联一份、预先转让登记申请受理书一份、购北联托运市场营业房协议复印件一份（由陈XX与金XX所签订）；被告金XX提交的购北联托运市场营业房协议一份（由陈XX与金XX所签订）及当事人在庭审中所作陈述等证据所证实。

本院认为，我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告章XX将讼争营业房转让给原告承租，应视为原、被告签订转让协议书的目的是使原告直接与出租人发生法律上的权利义务关系，进而使原告取得讼争营业房的租赁权，故原告与被告章XX间的协议性质应确定为租赁权转让合同。被告陈XX辩称讼争营业房与转让协议中的营业房是否一致不明确，本院认为原中国轻纺城14号营业房因政策需要拆迁，原告得到被告陈XX的授权后以抽签方式取得讼争营业房的事实清楚，被告陈XX的辩称本院不予采信。

从法律规定及本案事实分析，我国合同法未规定租赁权的转让，因租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。由于绍兴县中国轻纺城XX场营业房转让转租交易服务中心业已受理原、被告的过户申请，应视为出租人同意转让，现原告要求确认中国轻纺城市场营业房转让协议书有效并判令三被告协助原告办理过户手续，因被告章XX系合同相对方，被告陈XX系讼争营业房的名义承租人，被告金XX虽并非与原告俞XX签订转让协议的合同相对方，但作为租赁权转让中的一方，也应予以协助过户，且在庭审中被告金XX亦同意予以协议，故原告该两项诉请，理由正当，本院应予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

一、确认原告俞XX与被告章XX于2009年12月10日订立的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》有效；

二、被告章XX、陈XX、金XX应于本判决生效后十日内协助原告俞XX办理中国轻纺城北联交易XX壹楼1606号营业房一间的转让登记手续。

案件受理费80元，减半收取40元，由被告章XX、陈XX、金XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审判员　　傅XX

书记员　　谭钰婷