（2014）绍柯民初字第03925号

原告：陈XX。

委托代理人：申铁旗、周XX，浙江XX律师。

被告：宋XX。

原告陈XX诉被告宋XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法由代理审判员任莹独任审判，于2014年10月31日公开开庭进行了审理。原告陈XX及其委托代理人申铁旗，被告宋XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈XX诉称，2014年5月12日，被告将XXX转让给原告，当时被告称上述房屋租期有二十年，尚剩余四、五年，转让金额为105000元，约定由原告经营，被告负责给原告办理续租事宜。协议签订后，绍兴市柯桥区市容环境卫生管理处通知原告腾退上述房屋，原告目前也无法正常使用上述房屋。原告认为，被告的行为已明显构成了欺诈，因此原告为维护自身合法权益，特起诉法院，明确诉讼请求为：判令解除原告与被告签订的转让协议并要求被告返还转让款105000元，并支付上述款项自2014年5月13日起至被告实际返还之日止的利息。

被告宋XX辩称，原告要求解除合同没有法律依据和合同依据。双方签订的合同中并没有写明租期二十年，当时被告只是说上述房屋的上家汪XX自1993年左右开始租房，至今已有20年，被告从汪XX处租下该房屋时，自己也投资了300000元。被告将房屋租给原告以后，300000元价值的投资成果都给原告，原告也实际在使用。合同已经在履行，故原告要求解除合同并返还转让款及利息损失，被告不同意。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理查明，涉案房屋系柯XX转站底层北首附房两间，属于店面房。2013年8月9日，案外人汪XX与被告签订《房屋出租协议》一份，约定：被告向汪XX承租上述房屋，租期为2013年9月10日至2014年9月10日止；租金共计100000元，协议签订后一次性付清，实收租金100000元；租用期满，被告必须按时归还，不得拖延时间，误期汪XX有权强制收回，并要求被告支付延期使用的违约金每天1000元等。2014年5月12日，被告与原告签订《转让协议》一份，约定：被告将涉案房屋转让给原告经营，转让金额为105000元，内包括店里装修及物品，租期自2014年5月12日至2014年9月10日止。在经营过程中如需办理各种营业证，被告负责给予帮助。租房日期自2014年9月10日后，被告负责给原告续签自2015年9月10日止。从2014年5月12日前的水电费和债务与原告无关。嗣后，原告向被告交付转让金105000元，被告向原告交付涉案房屋。

另查明，2014年9月10日，绍兴市柯桥区市容环境卫生管理处向汪XX发通知，告知汪XX涉案房屋于2014年9月30日租期到期，要求其于2014年10月1日前搬清物品，并到环卫处办公室上交房屋钥匙并办理相关手续。2014年10月11日，绍兴市柯桥区市容环境卫生管理处再次发通知给汪XX，要求其于2014年10月13日前搬清物品、上交钥匙并办理手续。逾期将暂停供水、供电。

另查明，2014年9月23日，原告致电被告，就涉案房屋合同续租问题进行协商，未果。现原告认为，被告未能按照合同约定负责将原告的租赁合同续签至2015年9月10日，故其合同目的不能实现，遂起诉法院，酿成本案纠纷。

以上事实，由原告提供的2014年5月12日原、被告签订的《转让协议》，2013年8月9日被告与案外人汪XX签订的《房屋出租合同》，2014年9月10日、10月11日绍兴市柯桥区市容环境卫生管理处通知，录音光盘资料以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方均有约束力。本案中，原、被告于2014年5月12日签订的《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容又未违反法律规定，应当认定有效。

针对原告主张要求解除合同的诉求。原告认为，原告租赁涉案房屋系用于饭店经营，当时约定的105000元转让价是包含4个月房租、租赁房屋内的装修设备及物品，以及被告在涉案房屋租期于2014年9月10日届满后，再保证给原告将涉案房屋租期续签至2015年9月10日止。现绍兴市柯桥区市容卫生环境管理处已将涉案房屋因租期到期要求原承租人腾退，故原告已不可能在涉案房屋内继续租赁至2015年9月10日。被告的行为已经导致原告合同目的不能实现，故要求解除合同，并返还转让金并支付相应利息。被告认为，原告已经使用了涉案房屋，被告原先购买的设备及装修也都交付原告占有使用，四个月租期也已届满，因此原告没有理由解除合同。至于续签的问题，被告是答应帮助原告续签，但只是协助续签。现原告自己未缴付2014年9月10日以后的租金，导致涉案房屋被停水停电，是原告自己的责任。故双方的合同已经履行，不存在解除的理由。本院认为，根据查明的事实，双方在签订合同时，对涉案房屋用作经营均已明知，作为经营使用，只有四个月的租期显然不符合常理。因此，在签订该《转让协议》时，原告将被告负责给其续签至2015年9月10日作为合同的一个重要条款从而签订了本合同，是签约时的真实意思表示。该条款作为本合同的重要合同条款，对双方当事人均有约束力。现原告已经履行了支付转让金105000元的合同义务，被告应当按照合同约定履行除交付涉案房屋及装修设备物品的合同义务外，还应当履行负责给原告续签至2015年9月10日的合同义务。但事实上，绍兴市柯桥区市容环境卫生管理处已于2014年9月10日要求收回房屋，被告显然无法履行该合同义务。根据我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，原告主张其合同目的不能实现，要求解除合同的诉求，符合上述第（四）项之规定，本院予以支持。

针对原告主张被告返还转让金105000元及支付相应利息的诉求。原告认为，合同解除后被告应当返还全部转让价款，并承担相应的利息损失。被告认为合同已经履行完毕，租期已经届满，且该105000元中的65000元系装修设备及物品转让费，40000元系按每月10000元，总计四个月的租金，均不应当返还。本院认为，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，结合被告与案外人汪XX原先租赁合同中关于年租金100000元的约定，及原告提供的录音资料中显示的内容，被告辩称的涉案房屋每月租金10000元的情形，较符合本案实际情况及当事人签约时的约定，本院予以采信。因原告确实已经使用涉案房屋4个月，故该40000元原告再要求返还，没有法律依据，本院不予支持。至于其余的65000元，本院认为，结合原告租赁涉案房屋用于经营的合同目的，若将65000元作为仅该四个月租期内装修设备及物品的转让使用费，既不符合原告签约的真实目的，也有违公平。根据本案实际情况，结合原告签约时的真实意思表示，本院认为，上述65000元作为可供原告使用的装修设备及物品的转让款，其使用期间应为2014年5月12日起至2015年9月10日止计16个月，每月摊薄的计4062.50元。现原告仅使用4个月，因此对剩余12个月的摊薄费用合计48750元，应由被告返还给原告为宜。至于原告主张被告支付自2014年5月13日起的利息，本院认为，根据双方合同约定的租期及本案实际情况，因原告在2014年9月11日后已无法对租赁房屋享有租赁权，也无法使用上述装修设备及物品，故被告应当支付上述48750元自2014年9月11日起至法院判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率的利息。

综上，本院对原告诉讼请求合理部分，依法予以支持，不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、原告陈XX与被告宋XX于2014年5月12日签订的《转让协议》自本判决生效之日起开始解除；

二、被告宋XX应于本判决生效后十日内返还原告陈XX48750元，并支付该款自2014年9月11日起至判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；

三、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2447元，减半收取1224元，由原告陈XX负担668元，由被告宋XX负担556元，被告宋XX应负担部分，限于本判决生效后十日内向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费2447元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴XX。逾期按自动撤回上诉处理］。

代理审判员 任莹

书 记 员 徐X