上海XX公司与上海XX公司、上海XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告上海XX公司。

法定代表人杨XX。

委托代理人沈XX，上海XX律师。

委托代理人黄晓栋，上海XX律师。

被告上海XX公司。

法定代表人王XX。

被告上海XX公司。

法定代表人夏XX。

原告上海XX公司与被告上海XX公司（以下简称叶城XX公司）、上海XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由于被告叶城XX公司下落不明，故依法公告送达，并由审判员庄羽凤、代理审判员刘燕枫、人民陪审员汤卫华组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人黄晓栋到庭参加了诉讼。被告叶城XX公司、XX公司经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年2月27日，原告与被告叶城XX公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于本市嘉定区菊园新区平城XXXXX号、XXX号房屋出租给被告叶城XX公司用于餐饮经营，建筑面积2038.47平方米，租赁期限十年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金前五年每天每平方米0.9元，每季度一付，先付后用，若承租方逾期支付租金超过3个月的，出租方有权单方面解除租赁合同，承租方除须补齐未交房租外仍须支付相当于一个月租金的违约金，双方还约定了不得转租等条款。上述合同签订后，被告叶城XX公司未经原告同意，擅自将租赁房屋转租给被告XX公司，且XX公司已作实际投资使用，餐厅于2012年11月开张。于是，2013年1月29日，原告与两被告签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定原告同意被告叶城XX公司将租赁房屋转租给被告XX公司，2012年2月27日签订的《房屋租赁合同》继续生效，合同条款对三方均具有约束力。此后，被告XX公司向叶城XX公司支付租金至2013年11月，但叶城XX公司却一直未向原告支付租金。原告多次追讨无果，遂于2013年10月15日向两被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，解除上述合同与补充协议，并要求两被告搬离。此后，两被告既未搬离，也未支付相应款项。故原告起诉要求：一、依法确认原告与被告叶城XX公司于2012年2月27日签订的《房屋租赁合同》、与被告叶城XX公司、XX公司签订的《房屋租赁合同补充协议》于2013年10月16日起解除，被告叶城XX公司、XX公司携其财产搬离嘉定区菊园新区平城XXXXX号、XXX号租赁房屋；二、被告叶城XX公司支付原告自2013年1月起至2013年11月止的租金612764.08元；三、被告叶城XX公司支付违约金55803.12元。

两被告均未作答辩。

经审理查明，2012年2月27日，原告与被告叶城XX公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市嘉定区菊园新区平城XXXXX号、XXX号建筑面积共计2038.47平方米的房屋租赁给被告叶城XX公司用于餐饮经营，租赁期限十年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金第一年至第五年每天每平方米0.9元，每季度支付一次，先付后用，正式开张后第三个月起计算房租。该合同第六条约定被告如逾期交纳租金的，除应补交所欠费用外，还应按照逾期天数每天向原告支付千分之三的违约金，如果逾期超过三个月的，原告有权解除合同，被告还应支付原告相当于一个月租金金额的违约金。上述合同签订后，原告即将房屋交付被告使用，被告则向原告支付租金。此后被告即将房屋转租给被告XX公司，原告发现后，三方又于2013年1月29日签订《房屋租赁合同补充协议》。该协议约定鉴于叶城XX公司擅自将承租的平城路XXX号、XXX号房屋转给被告XX公司使用，且XX公司已作实际投资，故现原告同意叶城XX公司将上述房屋转租给XX公司，三方均确认2012年2月27日签订的房屋租赁合同继续生效，合同条款对两被告均具有约束力等。2013年9月10日，原告向被告叶城XX公司发出房租催缴通知书，要求被告支付2013年1月至2013年9月的租金500852元。该通知当日送达被告叶城XX公司。由于两被告均未付款，原告遂于2013年10月15日向两被告发出解除房屋租赁合同通知书，通知解除与叶城XX公司间的租赁合同，并要求XX公司及时搬离。该通知于次日送达被告。

审理中，原告还提供了被告XX公司提交的收条和情况说明各一份，XX公司陈述其于2012年7月与叶城XX公司签订租赁合同，装修后于2012年11月18日试营业，其已向被告叶城XX公司支付2012年11月15日至2013年11月14日的租金。此外在审理中，原告陈述其与被告解除合同后，经过协商已约定与XX公司另行建立租赁关系。目前租赁房屋由XX公司使用，故撤回要求被告叶城XX公司、XX公司搬离的诉讼请求。

上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、房租催缴通知书、解除房屋租赁合同通知书以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。

本院认为，原、被告间《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。按照合同先付后用的约定，被告叶城XX公司至少应当于2013年1月1日前支付租金，但其直至2013年9月原告催告时尚未支付，其拖欠租金已经远远超过了合同约定的三个月期限，故原告据此行使合同解除权合法有据，本院予以确认。原告于2013年10月16日解除通知到达被告叶城XX公司，故双方间《房屋租赁合同》自该日起解除。主合同解除后，附属的《房屋租赁合同补充协议》随之解除。合同解除后，被告叶城XX公司仍应当付清拖欠的租金。由于原告直接与次承租人XX公司达成约定，故不再要求返还房屋，其撤回要求两被告搬离的诉请符合法律规定，本院予以准许。此外，由于因被告叶城XX公司逾期支付房租导致解除，故原告要求被告叶城XX公司按照合同约定承担违约金合法有据，本院对此予以支持。审理中，被告叶城XX公司、XX公司经本院合法传唤未到庭，其放弃答辩、举证、质证的后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告上海XX公司与被告上海XX公司于2012年2月27日签订的《房屋租赁合同》、以及于2013年1月29日与被告上海XX公司、被告上海XX公司签订的《房屋租赁合同补充协议》于2013年10月16日起解除；

二、被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海XX公司自2013年1月起至2013年11月止的租金612764.08元；

三、被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海XX公司违约金55803.12元。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费10485.67元，由被告上海XX公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　庄羽凤

代理审判员　　刘燕枫

人民陪审员　　汤卫华

书　记　员　　顾　叶

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

……。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。