上诉人蔺XX与被上诉人南召县云阳镇南召XX社区居委会南头居民组为房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：蔺XX。

委托代理人：袁XX，河南XX律师。

委托代理人：刘XX，河南XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：南召县云阳镇南召XX社区居委会南头居民组。

负责人：李XX，任该组组长。

委托代理人：王峰，河南XX律师。

上诉人蔺XX与被上诉人南召县云阳镇南召XX社区居委会南头居民组（以下简称南召XX社区南头组）为房屋租赁合同纠纷一案，南召XX社区南头组于2014年7月22日向南召县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：解除双方于2010年1月1日签订的租赁协议；蔺XX支付2014年6月底前拖欠的房屋租金33300元，以后按每半年11100元计付租金至付清之日止，并按所欠租金日万分之四计付违约金。原审法院于2014年12月10日作出（2014）南召民初字第837号民事判决。蔺XX不服，向本院提起上诉，本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。蔺XX及其委托代理人袁XX、刘XX，南召XX社区南头组的委托代理人王峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：南召XX社区南头组为便于对本组的鹿鸣农贸市场的管理经营与蔺XX协商，由时任组长、会计、出纳与蔺XX签订了租房协议。依照协议约定，南召XX社区南头组将鹿鸣市场南排的7-18号平房及1-9、11、12号瓦房共计23间市场内房屋发包给蔺XX出租经营，租赁期为9年，自2010年1月1日至2018年12月31日；全部23间房租为每月1850元，全年房租为22200元，每半年11100元，蔺XX每半年交一次房租，每年的3月份、9月份缴纳前半年、后半年的房租，约定不得拖欠，否则南召XX社区南头组有权收回房屋。该协议签订后，蔺XX开始经营管理上述市场的房屋，将该房出租给商户一直收取租金，取得利益，按期给南召XX社区南头组支付租金到2012年底。自2013年1月份开始未按期交付租金，南召XX社区南头组负责人发生变动，期间蔺XX向南召XX社区南头组负责人反映房屋需要维修，时任组负责人组织人员进行了维修。2014年7月南召XX社区南头组张贴公告向蔺XX催收拖欠的18个月租赁费，蔺XX以存在2011年9月16日补充协议，南召XX社区南头组未尽修理房屋义务应承担违约责任为由拒付。双方发生纠纷，形成本案诉讼。

原审法院认为：本案南召XX社区南头组将集体所有的房地产交付给蔺XX使用收益，由蔺XX支付租金，双方成立租赁合同关系。蔺XX作为承租人应当按照约定的期限及金额支付租金。蔺XX占有使用租赁物收益而迟延支付已经产生的租金33300元，经南召XX社区南头组的催收，仍拒不支付，构成根本违约，南召XX社区南头组作为租赁物的出租人可以解除合同。故南召XX社区南头组要求解除与蔺XX的租赁合同关系，于法有据。承租人应当按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，出租人应当履行租赁物的维修义务，蔺XX不能证实南召XX社区南头组方未履行维修义务而造成其无法对外出租经营，对其主张南召XX社区南头组违约并要求南召XX社区南头组承担违约责任的答辩及反诉请求，不予支持。本案经调解达不成协议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：1、解除原、被告于2010年1月1日签订的租赁合同；被告在本判决生效之日起十日内将依合同承租的房产交付给原告。2、被告自2013年1月起按每月人民币1850元给付原告租赁费至本判决生效之日止，于本判决生效之日起十日内履行完毕；并自拖欠租赁费之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计付息，至本判决指定的履行期限日止。3、驳回被告的反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。本案受理费900元，反诉费2300元，减半收取1150元，共计2050元，由被告蔺XX负担。

蔺XX上诉称：原审判决程序违法。在原审中，南召XX社区南头组组长李XX的身份正在被群众质疑投诉，正在中共南阳市委群众信访工作部立案调查中，原审判决草草结案，属于严重违法程序。另李XX是南召县XX厂的固定工，认定其有权代表南头居民小组起诉与法相悖。原审判决对蔺XX提交的2011年9月6日签到的补充协议不予认可，否认了南头组原来的法律行为效力，否认了原任组长会计履行职务的法律行为，不符合实际。原审判决对蔺XX的异议不予采信，认定李XX为南头组组长不当。原审判决虽然认定了争议房屋年久失修但却对房屋无法租赁使用的证据不予认定明显不符合事实。原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。请求二审法院撤销原判，支持蔺XX的上诉请求。

南召XX社区南头组答辩称：蔺XX在原审中提交的“补充协议”，南召XX社区南头组认为该补充协议是伪造的，且该补充协议的内容与原租赁协议内容并不矛盾。该补充协议未经村民开会决定，未经民主议定程序表决，组长会计未经村民确认的前提下无权与蔺XX签订该补充协议。该补充协议签订的时间为2011年9月16日，而蔺XX不但当年交费，2012年全年也按照协议约定履行了义务，恰恰证明了该补充协议未对原租赁协议进行调整。2014年6月23日，李XX被南召XX社区南头组选举组长时高票当选，并经该社区公告后生效。李XX的组长是经群众推选出来的，是合法有效的，代表南召XX社区南头组追要租赁费是正常的职务行为。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。蔺XX的上诉理由不能成立，不应支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

根据各方当事人上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、原审程序是否违法；2、原审判决认定事实是否清楚；3、原审判决处理结果是否适当。

本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。

本院认为：南召县云阳镇南召XX社区居委会南头居民组是在居民委员会下设立的小组，是群众自治的社会组织。原审中，南召XX社区南头组提交了南召XX社区居委会2014年6月23日关于南头居民小组组长、会计选举公告，李XX当选为南召XX社区南头组组长。蔺XX称李XX组长身份不合法，不能代表南召XX社区南头组提起诉讼，但未能提供扎实有效证据予以支持。本案争议的房屋是南召XX社区南头组所有，南召XX社区南头组于2014年7月14日张贴公告对蔺XX所欠房租进行催收，不管南头组长如何更换，蔺XX应当按照租房协议的约定向南召XX社区南头组交纳房租。蔺XX上诉称原审判决程序违法的上诉理由不能成立。

依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应依约履行，履行合同应当遵循诚实信用原则。南召XX社区南头组与蔺XX所签订的租房协议，是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。根据租房协议第二条的规定，“经甲方（南召XX社区南头组）研究决定，全部23间房租为每月1850元、超过原收房租40元，乙方（蔺XX）每半年交一次房租，每年3月份交前半年房租，9月份交后半年房租，不得拖欠，否则甲方有权收回房屋。”按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”在合同履行期间，蔺XX未依约按时交纳房租，构成根本违约，达到了合同约定的解除条件。蔺XX上诉称原审判决未认定2011年9月6日双方签订的补充协议，否认了南头组原来的行为效力明显不当。参照村民委员会组织法的规定，涉及到本村民小组的重大事项应当经村民会议讨论通过。南召XX社区南头组对该补充协议不予认可，蔺XX也未提交在签订补充协议时经过小组会议讨论的相关证据，故原审判决对该补充协议不予认定并无不当。蔺XX称原审判决事实不清，适用法律错误的上诉理由不能成立。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。蔺XX的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2050元，由蔺XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李XX

审判员　　陈XX

审判员　　孙XX

书记员　　钱薪谕