罗XX与福州XX公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）罗XX，女，汉族，1957年8月21日出生，住福建省闽清县。

委托代理人陈建华、罗XX，福建XX律师。

被上诉人（原审被告）福州XX公司，住所地福建省福州市台江区。

法定代表人魏XX，总经理。

委托代理人李XX、曾XX，公司职员。

上诉人罗XX因与被上诉人福州XX公司商品房预售合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2013）晋民初字第2326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。上诉人罗XX的委托代理人陈建华、罗XX，被上诉人福州XX公司的委托代理人曾XX到庭参加诉讼。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2008年4月22日，原、被告签订商品房买卖合同约定，原告以总价款252448元购买被告开发的坐落福州市晋安区鼓山镇福马路7号君临晋安商业中XX1#楼230单元的商品房。合同第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按年利率1%给付利息，同时按已付款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的＊空＊%向买受人支付违约金。合同订立后，原告支付了全部购房款。2011年7月20日，被告将讼争房交付原告使用。因被告未办理诉争房屋的产权初始登记，原告至今无法办理房屋权属登记。庭审中原告明确表示不申请退房。

原审法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告未能在合同约定的时间内，办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付买受人，已构成违约。由于被告至今未办理讼争房屋的产权初始登记，讼争房产权面积及价款均未最终明确，客观上不具备开具购房证明书、购房发票的条件，但被告应当依照诚实信用原则，全面履行合同义务，使讼争房屋具备办理房地产权属证书的各项条件，并在办理初始登记后为原告出具办理产权登记所需的材料，确保原告合法权益的实现。关于违约金问题，依合同约定，对于因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人退房时，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按年1%利率给付利息，同时按已付款的0.5%赔偿买受人损失；对于买受人不退房时违约责任的承担，双方当事人未约定。依据《中华人民共和国合同法》第四条的规定当事人享有自愿订立合同的权利，诉争合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，是当事人对其民事权利的自由处分，应严格按照诉争合同的约定处理。庭审中原告明确表示不申请退房，故其诉请被告支付逾期办理权属证书违约金没有事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告福建XX公司应依合同约定继续履行将办理房地产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之义务，使原告购买的福州市晋安区鼓山镇福马路7号君临晋安商业中XX1栋230单元房屋具备办理房地产权属证书的条件，并在办理产权初始登记后十五日内为原告罗XX出具购房证明书及购房发票，协助原告罗XX办理产权登记手续；二、驳回原告罗XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费909元，适用简易程序减半收取454.5元，由原告罗XX负担354.5元，被告福州XX公司负担100元。

上诉人罗XX上诉称：原审法院适用法律错误。本案上诉人诉请是在不退房的情况下，要求被上诉人承担逾期办证的违约责任。原审法院业已查明逾期办证的违约事实，又查明对于买受人不退房时违约责任的承担，双方当事人未约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定与本案相吻合，原审法院未依照法律规定，驳回上诉人的请求系错判。上诉人请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人应当按已支付购房款参照中国XX民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办理房地产权属证书的违约金。本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人福州XX公司答辩称：一、一审法院适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。诉争合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，是当事人对其民事权利的自由处分，应严格按照诉争合同的约定处理。讼争合同第十四条第二点约定：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付款的空%向买受人支付违约金。上诉人明确表示不申请退房，故依据该约定，买受人不退房的情况下，上诉人对出卖人应承担的违约责任予以放弃。二、上诉人的上诉请求缺乏事实依据、合同依据。1、根据讼争合同第十四条第二点的约定，上诉人对讼争房产在不退房的情况下应承担的违约责任予以放弃，被上诉人无需向上诉人支付违约金。2、被上诉人知其逾期办证的情况下履行了告知的义务，在告知函中体现。上诉人已支持了被上诉人逾期办证的行为，被上诉人不存在违约行为。三、上诉人请求被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用没有合同依据。综上，被上诉人请求驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。

二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。

双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意示，应认定为合法有效，双方均应依约履行。讼争合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：即“1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按年1％利率付给利息，同时按已付款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的＊空＊％向买受人支付违约金。”被上诉人未能在合同约定的时间内，办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付买受人，已构成违约。由于双方将逾期办理产权证的处理方式限定为“第一项”，而对关于买受人不退房情况下，出卖人应承担的违约责任的第二项约定，讼争合同的文本上载明为“＊空＊%”，表明上诉人对此予以放弃。根据《合同法》第四条规定“当事人享有自愿订立合同的权利”，该约定系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，是当事人自由处分其民事权利，故应严格按合同约定处理。上诉人主张不退房并要求被上诉人按上诉人已支付购房款，依中国XX民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房地产权属证书的违约金于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费809元，由上诉人罗XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　雷晓琴

代理审判员　　汪　霞

代理审判员　　张XX

书　记　员　　李XX