哈尔滨市XX公司与黑龙江XX公司及刘X租赁合同迁让纠纷再审民事判决书

申请再审人（一审被告、二审上诉人、原申请再审人）：哈尔滨市XX公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗示范新区3栋6单XX。

法定代表人：孙XX，经理。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黑龙江XX公司，住所地哈尔滨市南岗区荣XX。

法定代表人：何XX，董事长。

委托代理人：韩X，男，1978年2月20日生，该公司法律顾问，住哈尔滨市道里区。

委托代理人：綦青，黑龙江XX律师。

一审被告：刘X，女，1979年6月7日生，哈尔滨市南岗区富利来西XX业主，户籍所在地陕西省礼泉县。

申请再审人哈尔滨市XX公司（以下简称XX公司）因与被申请人黑龙江XX公司（以下简称XX公司）及一审被告刘X租赁合同迁让纠纷一案，不服本院（2012）哈民一民再终字第5号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2013年6月5日作出（2013）黑高民申复字第51号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人XX公司的法定代表人孙XX，被申请人XX公司的委托代理人綦青、韩X到庭参加诉讼，刘X经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。

2008年10月，XX公司向哈尔滨市南岗区人民法院提起诉讼，要求XX公司和刘X迁出租赁的房屋并给付所欠租金57万元。XX公司辩称，此房XX公司已抵顶哈尔滨市XX公司（以下简称发电公司）工程款，XX公司从未与XX公司达成租房协议，租金无从谈起；假设欠租，XX公司主张也已超过诉讼时效期间。刘X辩称，案涉房屋是因发电公司欠我方工程款，以抵租的形式返租于我方。

一审认定，2002年10月3O日，原哈尔滨XX公司（以下简称XXX）与XX公司签订《租赁合同》，将位于南岗区荣XX房屋出租给XX公司使用六年。XX公司用XXX尚欠其工程款387，521元冲抵部分租金，现XX公司尚欠租金572，479元。2004年，XXX被XX公司吸收合并。2008年6月，XX公司未征得XX公司同意，在其租赁期限内以该房的使用权投资与刘X签订联营协议。

一审判决认为，XXX与XX公司签订的租赁合同合法有效。双方的租赁期限已届满，权利义务自行终止。XX公司未提供2007年1O月3O日前要求给付租金的证据，根据延付租金诉讼时效1年期限的规定，只支持其2007年1O月3O日－2008年10月3O日的租金主张。哈尔滨市南岗区人民法院作出（2009）南民一初字第261号判决：一、XX公司与刘X从争议之房迁出；二、XX公司给付XX公司（一年）租金16万元；三、其他诉讼请求不予支持。

XX公司以一审判决依据XX公司提交的《租赁合同》是复印件，不能作为有效证据为由提起上诉。

本院二审查明事实与一审判决认定的事实一致。

本院二审判决认为，XX公司是诉争房屋的所有权人，其与XX公司签订的房屋租赁合同合法有效。XX公司未取得XX公司同意，将该房屋投资与刘X联营，合同履行期满后XX公司与刘X继续占有和使用该房屋，侵犯了XX公司的合法权益，一审据此判令XX公司和刘X迁出诉争房屋并给付拖欠租金正确。一审法院依法调取刘X经营的西饼屋工商档案中存档的XX公司与XX公司签订的《租赁合同》及XX公司与刘X签订的《联营协议》，XX公司（否定该证据，但）对此未能作出合理解释。XX公司以租赁合同是复印件为由否定该合同，证据不足。刘X主张诉争房屋是其与发电公司口头协议取得，没有证据支持，不予采纳。本院作出（2009）哈民一终字第1482号民事判决：驳回上诉，维持原判。

XX公司原申请再审称，原审判决认定XX公司实际使用争议房依据不足，仅以工商档案中的合同复印件，不足以证明双方的租赁关系。自1999年起，该房的实际使用人为发电公司，该房XX公司已经抵账给发电公司。

本院原再审认定，1998年至2000年期间，发电公司和XX公司为XXX进行过土建及装修施工。2002年9月22日，XXX因拖欠发电公司工程款795，216元，与发电公司签订了以房抵账协议，约定将争议之房抵债给发电公司，但双方没有实际履行。因XXX同时也拖欠XX公司工程款，2002年9月28日，XX公司给XXX出具《工程款结算及租用店面情况说明》，要求以承租方式抵偿所欠工程款993，065.77元。为此，XXX与XX公司签订了《租赁合同》，约定租期6年，从2002年10月30日至2008年10月30日止，XX公司一次性给付6年租金993，065.77元，即XXX所欠的工程款。2004年，XXX与XX公司吸收合并。2008年6月17日，XX公司与刘X签订联营投资协议，XX公司以争议之房作为投资与刘X共同开办“哈尔滨市南岗区富利来西XX”，期限为2007年3月27日至2008年1O月27日，没有超过与XXX约定的租赁时间。

本院原再审认为，发电公司与XXX在签订以房抵债协议后，并没有实际履行。2002年9月28日，XX公司向XXX出具租用店面情况说明，要求以承租房屋方式抵偿XXX所欠工程款993，065.77元，该欠款数额与双方后来签订的租赁协议六年期限一次性给付的租金数额相一致，XX公司又与刘X在争议房屋内经营，足以证明双方实际履行该租赁协议。虽XXX与XX公司签订的租赁合同，以及XX公司为XXX出具的租用店面情况说明和XX公司与刘X签订的联营协议为复印件，但该复印件来源于工商行政管理机关的档案，其证明力大于一般书证。XX公司租赁期间的租金已用XXX拖欠的工程款折抵，不存在拖欠，XX公司再行主张租金不予支持。原审判决XX公司再给付2007-2008年的租金不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，本院作出（2012）哈民一民再终字第5号民事判决：一、撤销本院（2009）哈民一终字第1482号民事判决；二、维持南岗区法院（2009）南民一初字第261号民事判决第（一）、（三）项，撤销第（二）项。

XX公司本次申请再审称，原再审判决认定其与刘X在案涉房屋内经营属事实认定错误。发电公司与XXX在签订以房抵债协议后陆续将该房出租给XXX、东方XX、哈尔滨XX公司等，收取租金。XX公司从未使用该房屋，无法从中迁出。原再审判决认定的XX公司出具的租用店面情况说明及其与XX公司签订的租赁协议均不真实。一审调取的该文件为复印件，无原件核对。该文件即便存在也仅是第三人为办理营业执照需要，而非当事人真实意思表示。请求再审撤销原判，驳回XX公司的诉讼请求。XX公司辩称，原再审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。XX公司为案涉房屋的所有权人，于2002年10月30日将案涉房屋租赁给XX公司六年。XX公司未经XX公司同意，以案涉房屋出资与刘X联营富利来西饼屋XX大店，对XX公司权益造成损害，现XX公司的租赁期限已经届满，XX公司应返还房屋，富利来西饼屋XX大店业主刘X应当立即迁出该房屋。XX公司称其与XX公司之间没有租赁关系，但不能对其“租用店面情况说明”和双方房屋租赁合同予以合理解释。

本院再审对原再审认定的事实予以认定。另查明，XXX就案涉房屋与发电公司于2002年9月22日签订《抵账协议》后，2005年2月2日，又就该房屋与发电公司签订《房屋租赁合同》，约定租期自2005年2月1日至2006年1月31日，租金225，600元，并约定“此合同自签字之日起生效，以前涉及此房屋的任何协议都属无效协议”。

本院再审认为，本院原再审认定XXX与发电公司《抵账协议》没有实际履行无误，该《抵账协议》已被双方其后签订的租赁协议明确否定和取代。虽然XX公司否认与XX公司有租赁关系，但原审认定双方租赁关系依据的租赁合同证据来源于（经工商机关签章确认的）有对外公示意义的富利来西饼屋的工商档案，虽为复印件，但工商部门在上盖有“与原件相符”的核对印章及“哈南工商邢鹤”的工作名章，该证据优势性足以对抗现有其他证据，故原审认定XX公司与XX公司之间的租赁关系及XX公司以此租赁房屋使用权与富利来西饼屋合作无误。XX公司称其与XXX签订的租赁合同及与刘X签订的联营投资协议虚假，仅是用于办理营业执照，无证据支持。本案XX公司与XX公司存在租赁关系，且租赁期限已过，原审判决仍占有案涉房屋的XX公司及刘X迁让无误。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条之规定，判决如下：

维持本院（2012）哈民一民再终字第5号民事判决。

本判决为终审判决。

审　判　长　　徐朝晖

审　判　员　　王延斌

代理审判员　　唐XX

书　记　员　　孙XX