金XX、宜XX与陶X某房屋买卖合同纠纷一案

（2010）沪二中民二(民)终字第2395号

上诉人(原审原告)金XX。

上诉人(原审原告)宜XX。

两原告共同委托代理人杨XX，上海XX律师。

两原告共同委托代理人时瑞芳，上海XX律师。

被上诉人(原审被告)陶XX。

委托代理人李X。

上诉人金XX、宜XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年12月13日，金XX、宜XX与陶XX就坐落于上海市嘉定区江桥镇杨柳新XX某号401室房屋买卖事宜协商一致，签订《上海市房地产买卖合同》，约定金XX、宜XX向陶XX购买上述房屋，陶XX应于2010年2月28日前腾出房屋并通知金XX、宜XX进行验收交接；2010年1月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；陶XX未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给金XX、宜XX，应当向金XX、宜XX支付违约金，违约金按金XX、宜XX已付款日万分之五计算；逾期交付超过七日的，除陶XX应向金XX、宜XX支付七日的违约金外，金XX、宜XX有权单方解除合同，陶XX承担房屋总价款20%的赔偿责任；陶XX应在收到解除通知之日起七日内退还金XX、宜XX已付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同签订后，金XX、宜XX先期向陶XX交付了人民币(以下币种均人民币)110,000元房款。后双方在申请办理房屋产权过户时，经上海市嘉定区住房保障和房屋管理局告知涉诉房屋所在地块的建设单位未办理上海市房地产权证，因此目前尚无法办理涉案房屋的房产转让手续。金XX、宜XX遂以陶XX违约为由，向陶XX两次发出解除合同通知，并主张相应违约责任。陶XX于2010年6月8日收到金XX、宜XX的解除合同通知书，但并不同意解除，金XX、宜XX遂诉至法院，请求判令：一、解除金XX、宜XX与陶XX签订的合同编号为924714的《上海市房地产买卖合同》；二、陶XX返还金XX、宜XX已付的房款110,000元；三、陶XX支付金XX、宜XX赔偿金80,000元，以及违约金385元；四、陶XX承担金XX、宜XX支付的律师费5,000元。

原审法院另查明，涉案房屋系陶XX于1995年通过公有住房房改方式买下，且已办理小产证，产证附记“完全产权，五年以后可以进入房地产市场”。

原审法院认为，金XX、宜XX与陶XX签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。陶XX在1995年通过公有住房房改方式买下涉诉房屋后即取得该房屋的房地产权证，且产证附记“完全产权，五年以后可以进入房地产市场”，故就陶XX而言，交易发生之时其无法得知涉诉房屋目前不能办理产权过户手续，陶XX基于对政府机关颁发产证上产权登记信息的信任，与金XX、宜XX签订房地产买卖合同并无恶意，亦无过错。双方在申请办理房屋产权过户时，经上海市嘉定区住房保障和房屋管理局告知涉案房屋所在地块的建设单位未办理上海市房地产权证，因此目前尚无法办理涉案房屋的房产转让手续。由此可知，涉诉房屋无法办理产权过户的责任不在陶XX，也非陶XX所能控制的事项。同时，由上海市嘉定区住房保障和房屋管理局的回复函中也可看出，涉诉房屋只是目前因其他原因暂时不能办理房产转让登记手续，此系行政审查范畴，而非金XX、宜XX与陶XX间的过错行为所致。故金XX、宜XX以陶XX违约为由要求解除合同并追究违约责任的诉讼请求，法院难以支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：金XX、宜XX要求解除与陶XX签订的房地产买卖合同、陶XX返还房款110,000元、支付赔偿金80,000元、违约金385元、律师费5,000元的诉讼请求不予支持。

原审法院判决后，金XX、宜XX不服提出上诉称，根据合同法规定，违约责任的承担不要求过错责任的存在。无论被上诉人有无过错，只要其未履行合同义务，就要对系争房屋不能过户承担违约责任。在系争房屋的过户的时间无法确定的情况下，原审法院仍判决双方继续办理系争房屋的过户手续，致使合同履行没有期限。由于被上诉人迟迟未办理过户，致使上诉人解除了与银行的贷款合同，上诉人需承担房价上涨的不利后果，及楼市新政调控后，二套房首付款额度提高50%及贷款利率提高1.1倍的损失等，故请求二审法院查清事实，依法改判支持上诉人的原审诉请。

被上诉人陶XX辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方签订的房屋买卖合同的价款是48万元，产权证上明确系争房屋可以进入房地产市场。被上诉人在签订买卖合同后，始终依约履行合同，产证目前不能过户办理的责任不在陶XX，原审法院判决正确，请求二审法院予以维持。

经本院审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。

本院另查明，金XX、宜XX与陶XX于2009年12月13日签订了两份《上海市房地产买卖合同》，两份合同除房屋价款及付款协议不同外，其余内容一致。合同的第六条约定，2010年1月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以嘉定区房XX准予该房地产转移登记之日为准。陶XX承诺，在金XX、宜XX或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于陶XX故意拖延或者不及时提供相关材料的，金XX、宜XX按本合同第十条追究陶XX的违约责任。上述合同第十条第三项约定，陶XX未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给金XX、宜XX，应当向金XX、宜XX支付违约金，违约金按金XX、宜XX已付款日万分之五计算；逾期交付超过七日的，除陶XX应向金XX、宜XX支付七日的违约金外，金XX、宜XX有权单方解除合同，陶XX承担房屋总价款20%的赔偿责任；陶XX应在收到解除通知之日起七日内退还金XX、宜XX已付的房价款，并支付违约金和赔偿金。至2009年12月13日，陶XX收到意向金1万元、首付款10万元。

在本院审理中，陶XX书面表示，由于嘉定房地产交易中心的原因，造成系争房屋无法过户，致使合同无法履行，为妥善解决纠纷，同意解除买卖合同，返还金XX、宜XX房款及意向金11万元，并按中国人民银行一年期贷款利率支付利息。

本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。从金XX、宜XX与陶XX签订的《上海市房地产买卖合同》约定可以看出，陶XX对交付房地产权利有及时提供相关材料的义务。在陶XX故意拖延或者不及时提供相关材料时，金XX、宜XX有权要求陶XX承担违约责任。在双方签订合同之后，陶XX按约提供了办理产权过户所需的相关材料，且通过中介公司工作人员主动要求相关部门办理产权过户手续；而金XX、宜XX并未提供证据证明陶XX故意拖延或者不及时提供相关材料，故金XX、宜XX主张陶XX违约，与合同约定不符，原审法院对其以陶XX违约为由，要求解除房屋买卖合同和要求陶XX承担违约责任的诉请不予支持，并无不当。鉴于上海市嘉定区住房保障和房屋管理局告知系争房屋目前尚无法办理房产转让手续，本院审理中，陶XX亦表示同意解除房屋买卖合同，故本院判定双方当事人之间的买卖合同予以解除。合同解除后，陶XX应返还金XX、宜XX房款11万元并支付同期银行贷款利息。至于金XX、宜XX要求的律师费，该主张缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：

一、撤销上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第529号民事判决；

二、金XX、宜XX与陶XX于2009年12月13日签订的两份《上海市房地产买卖合同》予以解除；

三、陶XX于本判决生效之日起十日内返还金XX、宜XX房款11万元；

四、陶XX于本判决生效之日起十日内支付金XX、宜XX房款11万元的利息(自2009年12月13日起计算至本判决生效之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)；

五、对金XX、宜XX其余诉讼请求不予支持。

一审案件受理费2,103.85元，由金XX、宜XX负担。二审案件受理费4,207.70元，其中2,103.85元由金XX、宜XX负担，2,103.85元由陶XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王XX

代理审判员　　郑　华

代理审判员　　吴XX

书　记　员　　朱XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

(二)原判决适用法律错误的，依法改判；

(三)原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。