原告曹XX与被告周X、王X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告曹XX，男，1987年12月13日出生，汉族。

委托代理人曾XX，上海XX律师。

被告周X，女，1981年3月22日出生，汉族。

被告王X，男，1979年5月29日出生，汉族。

两被告共同委托代理人时瑞芳，上海XX律师。

原告曹XX与被告周X、王X房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告曹XX的委托代理人曾XX，被告周X、王X及其共同委托代理人时瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告曹XX诉称，原被告于2013年3月9日签订上海市房地产买卖合同，约定原告购买被告所有的上海市定边XX1401室房屋，房屋转让价款为人民币XXX元（以下币种均为人民币），双方在补充条款中约定，被告承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日的一百日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续，若在前述期限内未能迁出的，则每逾期一日，被告按该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。按照上述约定，被告应在2013年10月5日前迁出户口，但被告直到2014年7月31日才将户口迁出，现要求被告向原告支付赔偿金295020元（自2013年10月6日起至2014年7月31日止，按每日990元计算）。

被告周X、王X辩称，被告户口未及时迁出是征得原告同意的，同时，被告另行购买的房屋于2014年5月才取得产权证，之后才能迁户口，故户口未迁出受客观条件限制，且未给原告造成影响和实际损失，被告没有不迁户口的主观故意，不同意原告的诉讼请求。若法院认为被告构成违约，双方于合同中约定的违约金标准过高，要求法院调低至每天20元。

经审理查明，2013年3月9日，原被告签订上海市房地产买卖合同，约定原告向被告购买上海市定边XX1401室房屋，房屋转让价款为XXX元，买卖双方应于2013年5月25日前办理交易过户手续。同时，买卖双方在合同补充条款中约定，被告承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日的一百日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出的，则每逾期一日，被告应按该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。同年6月27日，原被告共至上海市普陀区房地产交易中心办理系争房屋产权过户手续，7月12日，经核准，原告成为系争房屋权利人。2014年5月14日，两被告的儿子王XX户口从系争房屋内迁出，7月31日，王X的户口亦迁出。8月5日，原告起诉来院，要求判如诉请。

审理中，被告为证明原告同意其暂缓迁出户口，提供2014年1月9日原被告在上海市公安局桃浦派出所各自出具的承诺书。当天，原告承诺作为系争房屋权利人，向派出所申请迁入户口时，派出所已告知该房屋内原有王X、王XX户口未迁出，现其本人要求将户口迁入并另立一户，如发生任何问题，愿意承担法律后果。被告亦承诺其户口在系争房屋内，现房屋已出售，原告申请户口迁入，被告知晓该情况，原告户口迁入后如发生任何问题，愿意承担法律后果。1月14日，案外人袁XX的户口迁入系争房屋内。原告对上述证据的真实性不表异议，但认为与本案无关，同时表示被告户口未按合同约定时间迁出，原告无实际损失。

本院认为，原被告签订的关于系争房屋之上海市房地产买卖合同系当事人真实意思表示，且于法无悖，双方均应恪守履行。被告未在合同约定期限内将其户口从系争房屋内迁出，其提供的证据亦不足以证明原告对被告户口暂缓迁出表示同意，故被告的行为构成违约，原告根据合同相对性原则，要求两被告承担违约责任，符合合同约定。审理中，被告表示买卖双方于合同中约定的违约金标准过高，要求予以调整，符合法律规定，对被告该项抗辩意见，本院予以采纳。违约金具体数额由本院依据原告的实际损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。同时，基于被告违约导致原告提起本次诉讼之事实，案件受理费应由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

被告周X、王X应于本判决生效之日起十日内支付原告曹XX违约金人民币12000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币5725元，减半收取，计人民币2862.50元，由被告周X、王X承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　倪XX

书记员　　吴　婷

附：相关法律条文

附：本案引用的法律规定

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。