上海XX公司、上海XX公司等与上海XX公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

（2014）沪二中民二(民)终字第2211号

上诉人(原审被告、反诉原告)上海XX公司。

法定代表人盛X。

委托代理人吴XX，上海XX律师。

委托代理人钱XX，上海XX律师。

上诉人(原审第三人)上海XX公司。

法定代表人戚XX。

上诉人(原审第三人)李XX。

上列两位上诉人共同委托代理人唐X，上海XX律师。

上列两位上诉人共同委托代理人印XX，上海XX律师。

上诉人(原审第三人)吴XX。

委托代理人时瑞芳，上海XX律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)上海XX公司。

法定代表人陆X。

委托代理人钱XX，上海钱XX律师事务所律师。

委托代理人郑XX，上海钱XX律师事务所律师。

原审第三人上海XX公司。

法定代表人张XX。

原审第三人上海XX公司。

法定代表人金XX。

上列两位原审第三人共同委托代理人苏XX，上海市XX律师。

原审第三人上海XX公司。

法定代表人吴XX。

上诉人上海XX公司(以下简称“XX公司”)、上海XX公司(以下简称“XX公司”)、李XX、吴XX因土地租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2004年12月18日，上海XX公司(以下简称“XX公司”)(甲方)与XX公司(乙方)签订《土地租赁协议》，主要约定，甲方将原牧场内30亩土地及南侧、西侧及东侧的70亩土地租赁给乙方用于工业材料储运加工整体配套使用；场地租赁费每亩每年人民币(以下币种均为人民币)10,000元，第二年起每亩每年11,000元，每半年支付一次；租赁年限2005年1月起至2035年4月止；乙方有投资、改建、扩建权、项目投资自主权、与他人合作经营权等。2006年1月13日，双方签订《土地租赁补充协议》，主要约定，根据乙方要求扩大生产规模，需增加租赁土地面积，经双方协商，甲方提供连祁河南侧、联杨路西XX、朱家宅东XX、原牧场北侧的土地62.37亩(与原2005年第一期土地面积71.36亩，总计面积133.73亩)、河浜19.59亩(由乙方负责填平)作为搭建生产加工车间之用；租金每亩每年10,000元，第二年起每亩每年11,000元，以后每隔三年在原来基础上递增5%，每半年支付一次；租赁年限2006年1月1日至2035年12月31日等。上述协议签订后，XX公司使用系争土地进行经营。

原审审理中，XX公司与XX公司确认，XX公司共计向XX公司支付3,568,344元，其中包括牧场转让费225万元，以及土地租金、土地清理费、青苗费、罚款等。XX公司表示，225万元转让费对应的牧场地面资产已经被XX公司拆除，不能抵扣使用费，其余1,318,344元可以在XX公司主张的使用费中扣除。XX公司表示，牧场原办公楼和宿舍没有拆除，而且当初支付转让费225万元的目的主要是为了土地使用权，地面资产实际是不值225万元，所以该225万元应该在使用费中扣除。XX公司在审理中提供2007年10月8日上海市宝山区XX民委员会出具情况说明，其中记载，该村将100亩土地租给XX公司，冯XX向XX公司租了其中13亩建五金厂，因上海市房屋土地资源管理局发《责令停止土地违反行为通知书》，2006年7月该厂房被拆除，因该村租给XX公司的土地被查处属一项违法行为，所以对XX公司出租给冯XX的13亩土地不收租金。XX公司对此予以认可，并同意2005年1月1日至2006年7月计19个月的使用费205,833元不再收取，可在主张的使用费中扣除。XX公司表示，该块土地及另外被拆除房屋的19.8亩土地都是从2010年7月份才开始使用，还有吴XX使用的35亩也是从2010年7月份年开始使用的，都不应该计算费用。

2005年5月24日，上海市宝山区房屋土地管理局对上海市宝山区XX民委员会出具行政处罚决定书，查实从2004年5月起未经依法批准，擅自占用联合村朱家宅、杨家宅生产队土地总计46,666平方米，建造木材加工场，违反土地管理法第四十三条规定，责令十五日内退还非法占用的土地、恢复土地原状，并处罚款233,330元。2005年12月31日，上海市宝山区房屋土地管理局对上海市宝山区XX民委员会出具行政处罚决定书，查实从2005年5月起未经依法批准，擅自占用联合村朱家宅生产队土地总计51,332平方米，建造木材加工堆场，违反土地管理法第四十三条规定，责令六十日内退出非法占用的土地、恢复土地原状，并处罚款102,660元。2006年4月12日，上海市房屋土地资源管理局对上海市宝山区XX民委员会出具《责令停止土地违法行为通知书》，责令停止施工行为，听候处理。

原审法院再查明，2005年9月24日，XX公司与上海XX公司(以下简称“XX公司”)签订《场地租赁协议》，约定XX公司将系争场地中15亩出租给XX公司，租期自2005年11月20日起至2025年11月19日等。2006年9月8日，XX公司出具授权书，全权委托上海XX公司(以下简称“XX公司”)对XX公司在土地上建造的厂房进行管理及招租等。同日，XX公司与XX公司签订《租房合同》，约定XX公司将系争场地上的4幢厂房共计8,300平方米出租给XX公司，租期自2006年10月20日至2016年10月19日等。2005年12月19日，XX公司与吴XX签订《场地租赁协议》，约定XX公司将系争场地中15亩出租给吴XX，租期自2005年12月31日起至2035年1月1日等。2009年8月1日，XX公司与李XX签订《租借合同》，约定XX公司将系争场地中35亩出租给李XX，租期自2009年8月1日起至2017年7月30日等。2010年2月26日，XX公司与上海XX公司(以下简称“中涵XX”)签订《场地租借合同》，约定XX公司将系争场地中71.42亩含地上建筑物构筑物出租给中涵XX，租期自2010年7月1日起至2028年6月30日等。上述诸合同签订后，各承租人在场地上都进行一定投资，实际经营至2013年12月初。

2010年4月24日，上海市宝山区罗店镇人民政府对XX公司发出《当场拆除违法建筑决定书》，要求XX公司停止建设并拆除违法建筑。

2011年2月，XX公司起诉要求确认土地租赁协议无效，XX公司在判决生效后三十天内搬离系争土地，并支付2005年1月1日至搬离之日止的使用费(按照每亩每年1万元计算，每年使用费1,533,200元)。因第三人作为次承租人均在场地上经营，故要求第三人同时搬离。

XX公司认为，其在系争场地上进行大量投资，填埋河浜，场地平整，建造大量房屋、道路，如合同被确认无效，应由XX公司赔偿。因2006年4月XX公司项目被迫停工后造成厂房损失、误工损失、经营损失，以及投资时对场地评估及设计费损失，XX公司损失巨大，另有次承租人中涵XX、XX公司、李XX、吴XX等经济损失，一起由XX公司向XX公司提起索赔主张，故反诉要求XX公司赔偿总计109,310,160元。

原审法院审理中，根据XX公司的申请，原审法院委托上海XX公司对系争场地上增加的固定添附造价进行司法鉴定，鉴定结论为：无争议造价32,551,968元，其中XX公司造价4,955,613元，中涵XX造价6,678,548元，XX公司造价5,556,045元，XX公司造价1,666,831元，李XX造价5,308,240元，吴XX造价8,386,691元；另有争议造价(均为李XX)6,539,475元，其中包括填河工程5,298,250元、整地工程1,041,225元、迁墓补偿及公墓工程20万元。XX公司表示评估单价太低，部分围墙(2010年7月份中涵XX进入后推倒)也没有计入。鉴定人表示，2006年建造时的人工是比较低的，围墙在鉴定过程中没有看到，没有计算在内；本次鉴定工程量按现场实测实量数据计算，人工、材料、机械台班单价是以上海市建筑建材业市场管理总站发布的造价信息电子版“上海市二OO六年五月建设工程价格市场信息”和“上海市二OO九年六月建设工程价格市场信息”价格，结合施工期市场价及类似工程经验综合取定，并按《上海市建筑和装饰工程预算定额》(2000)、《上海市安装工程预算定额》(2000)及相关费用标准计取费用。XX公司还表示，西区建筑第1项宿舍，东区建筑的第1项办公楼，造价共计746,742元，该两项建筑系原牧场资产，如果牧场转让费225万元予以返还，该费用不需要XX公司赔偿。

XX公司表示：1、填河整地工程是XX公司委托联合村的村民金XX进行施工，当时支付了80多万元，鉴定造价6,339,475元不予认可；2、道路、场地以及各类建筑物占地面积加起来是159.63亩，超过了总的出租面积153亩，数据不对，且其中还有3块泥地；大棚、彩钢棚内未全部做地坪；厂区主干道与其他道路标准未区分；厂区围墙外的道路是XX公司建造，不应计入；3、下水道的长度不符，且使用的是水泥瓦筒，而鉴定全部按PVC管计算；4、迁墓地20万元价格过高，当时XX公司每迁移一个墓地补贴对方500元；5、部分建材取费过高；6、调整稿比初稿增加部分工程量不合理，北区建筑第1项单价不合理，北区建筑第3项费用增加不合理、东区建筑第10项费用增加不合理、东区建筑第11项单价不合理；7、李XX合同为2009年8月，建筑物年份应当为2009年及以后。鉴定人表示：1、对此不能确定；2、各类建筑(除大棚和彩钢棚)面积为28,729.69平方米，道路为16,747.58平方米，场地面积(包括大棚和彩钢棚)为53,927.41平方米，总面积为99,404.68平方米，折合149.26亩，未超出租赁总面积；现场确实有部分泥地；大棚、彩钢棚现场全部做地坪；场地内道路都为主干道，无法区分建筑标准；厂区围墙外道路未计入本次鉴定范围；3、下水道是跟着道路和室外部署，按照现场实际测量，不能判断是否是水泥瓦筒或PVC，但是最后的价格是综合考虑的折中价格，并不是完全按照PVC计算的；4、迁墓地价格由XX公司提供；5、取费标准及单价问题与回答XX公司的意见相同；6、北区建筑第1项是因为中涵XX翻建所以价格高了，北区建筑第3项是因为中涵XX和李XX有翻建的部分，东区建筑第10项增加了几十个电锯基坑的价格，东区建筑第11项是二层的框架结构，造价是正常的；7、不发表意见。XX公司表示：1、2005年10月份确实委托金XX施工，但施工内容是30亩菜地及河浜里的很小一部分，河浜是另外委托别人做的；2、迁移墓地的费用是XX公司出的，包括搬迁后的墓地出资建造，以及村民的补偿、骨灰的搬迁费用等总共加起来差不多是20万元，XX公司当时确实每个墓补贴500元，是不够的。李XX表示，2006年就开始在场地上投资，与XX公司签订的合同是之后补签。

中涵XX、XX公司、XX公司、XX公司、李XX均表示鉴定结论价格过低，鉴定人的意见与回答XX公司的意见相同。李XX还表示，三通一平费用没有计算在内，场地还有80公分的硬土层，当时使用石块、三合土等，鉴定报告只计算了碾压推平的费用，造价100万元过低，实际应在1,000万元左右。鉴定人表示，整地工程是三通一平的一部分，无法判断是否有硬土层，但是根据经验，临时道路可能是存在硬土和三合土，整个场地是没有必要都有硬土层。吴XX表示，东区无顶仓库的钢顶和门窗，东区两栋仓库和东西向三栋厂房的屋面钢构，均在2006年完成并停工，之后全部坍塌，没有计算；最东区有一幢2010年建造的仓库没有计算在内，该仓库为设计改变故搬移。鉴定人表示，现场没有看到钢顶、屋面钢构以及仓库，无法判断，无法计算。

2014年7月28日原审法院庭审中，XX公司和XX公司确认2006年至2009年期间，XX公司实际使用的土地面积为41亩。另外，上述两公司及李XX确认双方于2013年11月28日签署调解协议及承诺书，主要内容：1、XX公司支付XX公司地面工程造价补偿款3,220,544元；2、XX公司支付李XX补偿款15,276,673元(其中地面工程造价8,256,673元、填土工程造价2,000,000元、经营损失5,020,000元)；3、XX公司放弃主张土地使用费，XX公司放弃主张经营损失；4、场地上所有第三方承租户由XX公司接管。2013年12月4日，该场地上发生火灾。此后，所有承租人均停止经营，XX公司也不愿意再履行11月28日所签署的调解协议。

原审法院认为，本案系争土地至今未办理农用地转用审批手续，故XX公司与XX公司所签订的《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》，均违反了法律的强制性规定，应为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故XX公司应搬离系争土地。XX公司将系争场地中的各个部位分别转租，所有转租合同亦为无效，中涵XX、XX公司、XX公司、XX公司、李XX、吴XX作为土地上的实际使用人，也应一并迁出。合同被确认无效后，当事人还应按过错分担合同无效的相关损失。XX公司作为村办企业，了解农用地的相关规定，但仍将系争土地在未办理农用地转用审批手续的情况下出租给XX公司，而且在受到土地管理部门的处罚后，还与XX公司签订补充协议，扩大出租土地的范围，故XX公司对合同无效应负主要责任。XX公司在知晓违法用地的事实后，仍继续使用系争土地，并在场地上增加固定添附，致损失扩大，也存在过错，应承担次要责任。本案目前主要争议在于多年来的场地使用费如何计算及合同无效的损失如何认定。围绕争议焦点，分述如下：

第一、关于场地使用费的计算问题。根据法理，当事人不应以无效合同获利，但现实生活和实际审判中，并不能完全查明当事人获利情况，所以通常根据约定的租金标准及合同的履行情况酌情确定使用费的金额。具体到本案中，XX公司主张按照合同约定的租金标准每亩每年1万元计算使用费，但双方庭审中确认2006年至2009年期间XX公司实际占用土地仅41亩，且因管理部门查处而未能实际使用，故此期间土地使用费可适当减免计算。XX公司自认从2010年起又重新招租经营，故此后土地使用费应当足额计算，而且在本案审理中，经法院多次调解，XX公司等相关当事人在已停止经营的情况下仍旧拒绝清腾、返还场地，故从本案实际情况出发，酌情确定XX公司应向XX公司支付2005年1月1日至2009年12月31日期间的土地使用费300万元，从2010年1月1日起按照每亩每年1万元的标准计算土地使用费直至返还土地日止。另外，XX公司确认收到XX公司3,568,344元，该款可在上述应付土地使用费中抵扣。冯XX相关的13亩土地租金减免问题及其他双方曾经达成的租金减免约定等情况已经一并在上述土地使用费中予以考虑，不得再次抵扣。

第二、关于土地租赁合同无效的损失认定问题。如前所述，无效合同的处理应当以恢复原状、按过错赔偿损失为基本原则，当事人不应以此获利。但鉴于实际生活的复杂性，不能完全按照法理理想化处理合同无效之法律后果，故对于合同无效的损失范围应当进行较严格的限定，防止将损失范围扩大化。原审法院认为，本案中应当遵循客观真实性和直接关联性来认定XX公司的损失。XX公司主张的损失主要分为两大类：其一、XX公司与众多第三人在土地上的固定添附损失，其二、XX公司的各类经营性损失(因其自主经营而发生的损失，包括经营损失、停业损失、利息损失、设计费、评估费、搬迁损失、次承租人经营性损失、对次承租人或案外人的赔偿等等)。首先，广义上来说，上述两类损失都属于XX公司的经营成本范畴，其应当充分举证经营成本和收益情况后才可能认定为损失；其次，即使上述两大类所谓的损失都客观存在，也不能全部认定为合同无效的损失，因为就土地出租人而言，能够直接预见到是对土地本身的常规性使用收益，而非承租人或实际经营人带有主观性的，甚至创造性的经营使用收益；再次，承租人的经营活动或转租情况，并非出租人可以直接干预或控制，与出租人的直接关联性相对较低。由此可见，XX公司主张的经营性损失等客观真实性较难查实，而且该类损失与XX公司缺乏直接的高度的关联性，不宜认定为双方合同无效的相关损失。相反，从对土地的直接利用和返还土地后对生产资料的丧失等方面来看，将XX公司(及其他第三人)在土地上的固定添附物作为合同无效的损失较为合理，其他第三人可另行向XX公司主张权利。本案审理中，由上海XX公司对固定添附进行审价，该公司作为专业机构，又到庭接受当事人的质询，原审法院对其审定的无争议造价32,551,968元予以采纳，争议部分因相关当事人证据不足，不予采信。另外，XX公司在2013年11月28日的调解协议中又确认增加李XX填土工程造价200万元，故原审法院认定本案XX公司所租赁场地上所有固定添附的总造价为34,551,968元。综合考虑双方过错程度及本案其他实际情况，原审法院酌情确定XX公司赔偿XX公司损失3,000万元，XX公司反诉中提出的其他赔偿请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：一、上海XX公司与上海XX公司签订的《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》无效；二、上海XX公司及上海XX公司、上海XX公司、上海XX公司、上海XX公司、李XX、吴XX于判决生效之日起三十日内，迁出承租的上海市宝山区XX土地；三、上海XX公司于判决生效之日起三十日内，向上海XX公司支付2005年1月1日至2009年12月31日的土地使用费300万元，另按照每年1,533,200元标准支付2010年1月1日至实际返还土地日止的土地使用费(已付3,568,344元可予抵扣);四、上海XX公司于判决生效之日起三十日内，向上海XX公司赔偿3,000万元；五、上海XX公司的其他诉讼请求，不予支持；六、上海XX公司其他的反诉请求，不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费60,114元、鉴定费384,000元，合计444,114元，由上海XX公司负担400,000元，上海XX公司负担44,114元；反诉案件受理费减半收取269,521元，由上海XX公司负担。

XX公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，XX公司当时使用的土地仅40亩左右，原审法院判决支付2005年1月1日至2009年12月31日的土地使用费300万元，没有依据。且2011年2月XX公司起诉以后，场地长期空置，目前更被有关部门控制，XX公司自由出入尚且不能，原审法院却按约定租金标准判决XX公司支付2010年1月1日至实际返还土地日止的土地使用费于法无据。原审法院对由审价作出的有争议部分全部抹去，而这些争议部分无论在原一审还是二审中都是确认的，双方在此基础上在原二审中还增加了200万元，但原审法院却不顾工程实情，虚增实减。另外，XX公司应赔偿XX公司3,653万元，其中653万元是评估报告中争议部分的李XX建造损失，原审法院漏判。此外，XX公司还应赔偿XX公司拆除部分厂房及停工误工赔偿损失264万元。除此之外，XX公司认为，其在系争场地上进行大量投资，填埋河浜，免租5年，故5年的租金195,950元应在总的租金中扣除。原审法院在本案中将一众次承租人列为第三人并有实体请求，但在判决中却只字不提，显属不当。综上，请求二审法院撤销原审判决第二、三、四、六项，依法改判。

XX公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院对于赔偿的计算以评估结论为依据，且其中也分别记载了XX公司及XX公司各自工程的评估价格，原审法院就应当将属于XX公司部分的赔偿款直接判归XX公司，而非转入其他主体名下，请求二审法院依法改判，或将本案发回重审。

李XX不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决依据评估结论，该评估结论中有争议部分均属李XX所建造施工，其价值达653万元，这部分项目是客观存在于系争土地上的工程，原审法院漏判了该部分工程价值，应当将属于李XX部分的赔偿款直接判归李XX，而非转入其他主体名下，故请求二审法院依法改判，在原判决基础上，增加争议部分工程的赔偿款653万元，判令由XX公司直接将该笔赔偿款赔付于李XX，或将本案发回重审。

吴XX不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院对吴XX建筑损失金额、使用土地面积、搬迁损失等事实未查清，对吴XX建筑损失漏评部分未作出任何认定，吴XX使用土地面积为26亩，而原审认定35亩系认定事实不清，吴XX长期使用租赁土地，在场地上有投资，原审法院在对次承租人的损失完全不考虑不支持的情况下，直接判决次承租人搬离，依据不足。请求二审法院依法改判XX公司、XX公司共同赔偿吴XX的经济损失1,000万元。

被上诉人XX公司辩称，原审法院审理中，法院多次要求XX公司办理清腾手续，但XX公司拒不返还土地，现XX公司上诉不愿意支付土地使用费，依据不足，且原审法院已酌减了土地使用费，故不同意上诉人XX公司、XX公司、李XX、吴XX的上诉请求，请求二审法院维持原判。

原审第三人中涵XX、XX公司共同述称，同意XX公司的意见，2013年大火后，系争土地已被政府收回，原审法院判决支付土地使用费没有依据。中涵XX、XX公司已于2014年7月向原审法院另案起诉。

原审第三人XX公司没有发表意见。

本院经审理查明，原审审理中，XX公司表示，该块土地及另外被拆除房屋的19.8亩土地都是从2010年7月份才开始使用，还有吴XX使用的35亩也是从2010年7月份年开始使用的，都不应该计算费用。本院审理中，XX公司、吴XX均确认，“吴XX使用的35亩”应为“吴XX使用的26亩”。原审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。

本院又查明，2014年7月，中涵XX、XX公司、吴XX分别向原审法院提起诉讼。

中涵XX请求判令XX公司赔偿固定添附损失6,678,548元；请求判令XX公司和李XX共同赔偿场地搬迁损失160万元，请求判令XX公司和李XX共同返还租金及其他费用4,002,920元及利息50万元。XX公司反诉要求中涵XX支付拖欠的租金1,411,873元(暂计算至2014年8月31日，按每年1,571,240元计算)。原审法院于2014年10月23日作出判决，一、中涵XX与XX公司就上海市宝山区XX西侧场地(约71.42亩)所签订的场地租赁协议无效；二、中涵XX于判决生效之日起三十日内向XX公司返还上述场地；三、XX公司于判决生效之日起三十日内赔偿中涵XX固定添附损失567万元；四、中涵XX于判决生效之日起三十日内向XX公司支付2014年7月1日至实际返还场地日止的场地使用费(以每月130,937元计算)。五、中涵XX的其他诉讼请求，不予支持。

XX公司请求XX公司赔偿承租场地内固定添附损失5,556,045元。XX公司提出反诉，要求XX公司支付2011年4月9日以来的场地使用费至实际返还场地日止(暂计：2011年4月9日至2012年4月8日为302,400元，2012年4月9日至2014年8月31日为760,320元)。原审法院于2014年10月23日作出判决，一、XX公司与XX公司就上海市宝山区XX西侧场地(约16亩)所签订的场地租赁协议无效；二、XX公司于判决生效之日起三十日内向XX公司返还上述场地；三、XX公司于判决生效之日起三十日内赔偿XX公司固定添附损失450万元；四、XX公司于判决生效之日起三十日内向XX公司支付2011年4月10日至实际返还场地日止的场地使用费(其中2011年4月10日至2011年11月20日以18,900元/亩/年计算，2011年11月21日后以19,800元/亩/年计算)。

吴XX要求XX公司赔偿损失1,000万元(固定添附损失900万元，搬迁损失200万元，共1,100万元，吴XX自愿承担100万元)。XX公司提出反诉，要求吴XX支付2014年4月1日以来的场地使用费至实际返还场地日止(以每亩15,400元/年计算)。原审法院于2014年10月23日作出判决，一、吴XX与XX公司就上海市宝山区XX场地(约26亩)所签订的场地租赁协议无效；二、吴XX于判决生效之日起三十日内向XX公司返还上述场地；三、XX公司于判决生效之日起三十日内赔偿吴XX固定添附损失630万元；四、吴XX于判决生效之日起三十日内向XX公司支付2014年4月1日至实际返还场地日止的场地使用费(以年租金400,400元计算)；五、吴XX的其他诉讼请求，不予支持。

上述案件原审法院判决后，中涵XX、XX公司、吴XX均不服，向本院提起上诉。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。XX公司与XX公司所签订的《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》，均违反了法律的强制性规定，应为无效。XX公司将系争场地中的各个部位分别转租，所有转租合同也均为无效，XX公司及系争场地上的实际使用人均应搬离。XX公司作为出租方，在明知系争土地未办理农用地转用审批手续的情况下，仍出租给XX公司，且在受到相关部门处罚后，继续与XX公司签订补充协议，导致损失范围扩大，XX公司对合同无效应承担主要责任。XX公司作为承租方，在知晓违法用地事实后，未及时终止租赁行为，仍继续在场地上进行次承租并增加固定添附，致损失继续扩大，也存在过错，应承担次要责任。

根据查明的事实，XX公司起诉要求XX公司支付2005年1月1日至搬离之日止的使用费(按照每亩每年1万元计算，每年使用费1,533,200元)。在原审法院庭审中，XX公司、XX公司确认2006年至2009年期间XX公司实际占用土地40亩左右，且因管理部门查处而未能实际使用，原审法院认定此期间土地使用费可适当减免计算，确定土地使用费300万元，并无不当，原审审理中，XX公司自认从2010年起又重新招租经营。2013年12月4日，该场地上发生火灾，此后，虽所有承租人均停止经营，但未积极配合进行清场，故原审法院判决XX公司从2010年1月1日起按照每亩每年1,533,200元的标准计算土地使用费至返还土地日止，亦无不妥。另外，XX公司确认收到XX公司3,568,344元，该款可在上述应付土地使用费中抵扣。

关于土地租赁合同无效的损失认定问题，对XX公司主张的各类经营性损失，原审法院认为，XX公司主张的经营性损失等客观真实性较难查实，而且该类损失与XX公司缺乏直接的高度的关联性，不宜认定为双方合同无效的相关损失，对XX公司主张的其与众多第三人在土地上的固定添附损失，可作为合同无效的损失，对此，本院认同。根据查明的事实，原审法院委托上海XX公司对系争场地上增加的固定添附造价进行司法鉴定，鉴定结论为，无争议造价32,551,968元，其中XX公司造价4,955,613元，中涵XX造价6,678,548元，XX公司造价5,556,045元，XX公司造价1,666,831元，李XX造价5,308,240元，吴XX造价8,386,691元；另有争议造价(均为李XX)6,539,475元，其中包括填河工程5,298,250元、整地工程1,041,225元、迁墓补偿及公墓工程20万元。鉴于整地工程中填土厚度及材料费的认定数值上存在不合理性，XX公司也在2013年11月28日的调解协议中又确认增加李XX填土工程造价200万元，现李XX上诉要求将有争议造价6,539,475元作为其损失予以考虑，理由成立，考虑双方过错责任，本院酌情确定XX公司赔偿XX公司损失3,500万元，其他第三人在土地上的固定添附物的损失可另行向XX公司主张权利。上诉人XX公司的其余上诉请求、XX公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。

鉴于中涵XX、XX公司、吴XX已分别向原审法院另案提起诉讼，且中涵XX、XX公司、吴XX的相关损失已在另案中向XX公司主张，中涵XX、XX公司、吴XX的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

一、维持上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)重字第8号民事判决第一、二、三、五、六项；

二、撤销上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)重字第8号民事判决第四项；

三、上海XX公司于本判决生效之日起三十日内，向上海XX公司赔偿人民币3,500万元；

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费人民币60,114元、鉴定费人民币384,000元，合计人民币444,114元，由上海XX公司负担人民币400,000元，上海XX公司负担人民币44,114元；反诉案件受理费减半收取人民币269,521元，由上海XX公司负担人民币69,521元，上海XX公司负担人民币200,000元；二审案件受理费人民币57,576元，由上海XX公司负担人民币30,000元，上海XX公司负担人民币27,336元，上海XX公司、李XX、吴XX各负担人民币80元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘海邑

审　判　员　　周刘金

代理审判员　　高　胤

书　记　员　　朱XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。