吴XX与上海XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

（2015）沪二中民二(民)终字第147号

上诉人(原审原告、反诉被告)吴XX。

委托代理人时瑞芳，上海XX律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)上海XX公司。

法定代表人盛X。

委托代理人唐X，上海XX律师。

委托代理人印XX，上海XX律师。

上诉人吴XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第1241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人吴XX的委托代理人时瑞芳，被上诉人上海XX公司(以下简称“XX公司”)的委托代理人唐X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2004年底，XX公司向上海XX公司(以下简称“XX公司”)XX公司承租了上海市宝山区XX原牧场及周边共计100多亩土地。2005年12月19日，XX公司与吴XX签订场地租赁协议，约定XX公司将其承租的宝山区XX场地中部分出租给吴XX建造仓库、厂房用于木材加工及储存，面积15亩，租期29年，自2005年12月31日起至2035年1月1日止，租金人民币(以下币种均为人民币)1.35万元/亩/年。

2011年3月25日，吴XX与案外人上海XX公司(以下简称“律权公司”)签订工业厂房转让协议，约定律权公司将其向XX公司承租的土地及自行建造中的在建厂房三栋一并转让给吴XX，转让价150万元。该协议还约定，如政府不同意继续进行建筑施工以及其他事项，律权公司不承担任何责任。

2012年6月5日，XX公司、吴XX及其他土地使用人【上海XX公司(以下简称“中涵XX”)、上海XX公司(以下简称“XX公司”)等)共同签署会议纪要，各方商定各位土地使用人以无独立请求权第三人身份参加XX公司与XX公司的诉讼，各第三人均同意以岳XX名义提出反诉诉请，向XX公司主张赔偿各类损失，若此次不以XX公司名义提出诉请，视为放弃权利。各第三人均以反诉结案结果确定的赔偿金额确定各自的赔偿金额，不得再以任何理由和方式向岳XX提出主张。当时吴XX未提出具体赔偿要求。

2013年6月20日，XX公司出具收据，载明XX公司收到吴XX承租26亩土地三年的租金1,201,200元，年租金15,400元/亩，计租时间为2011年4月1日至2014年3月30日(2011年3月30日前因场地停工未计收租金)。

此外，XX公司与XX公司的土地租赁合同纠纷已经在诉讼中[(2014)宝民三(民)重字第8号，目前未生效]。该案审理中，原审法院根据XX公司的申请，委托上海XX公司对系争场地上增加的固定添附造价进行司法鉴定，鉴定结论吴XX造价为8,386,691元。该案经原审法院公开开庭审理后，于2014年8月25日依法判决：XX公司与XX公司的土地租赁协议无效；XX公司、吴XX等实际使用人均迁出系争土地；XX公司向XX公司补付2005年以来至实际返还土地日止的土地使用费；XX公司向XX公司赔偿3,000万元。该案判决后，相关当事人提出上诉，目前尚在二审审理中。

2014年7月，吴XX诉至原审法院，要求XX公司赔偿损失1000万元(固定添附损失900万元，搬迁损失200万元，共1,100万元，吴XX自愿承担100万元)。XX公司认为吴XX自2014年4月1日起未再支付租金，故提出反诉，要求吴XX支付2014年4月1日以来的场地使用费至实际返还场地日止(以每亩15,400元/年计算)。

原审法院认为，本案系争土地至今未办理农用地转用审批手续，故XX公司与吴XX之间的场地租赁协议违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效后，吴XX应当立即返还场地。本案主要争议在于双方如何承担固定添附损失及租金是否应当支付。XX公司在明知系争土地系农用地的情况下违法出租，其过错明显，应承担主要责任。吴XX从2005年底就开始承租场地建房经营，但其提供的租金收据记载2011年之前该场地停工，可见吴XX显然了解该地块因违法用地而被查处之事实，故其后期建造及收购行为显属扩大损失。鉴于XX公司与吴XX在违法用地被查处后仍旧长期合作，对于吴XX扩建、收购等行为予以默认、放任，故XX公司仍应酌情分担相应损失，其辩称对于吴XX扩大损失不承担责任的意见，法院不予采信。考虑到XX公司与XX公司的诉讼情况，并结合本案其他客观实际，法院酌情确定XX公司赔偿吴XX固定添附损失630万元。关于吴XX主张的搬迁损失，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于双方租金问题，由于吴XX至今仍拒绝返还场地，故XX公司主张场地使用费可予支持。吴XX应参照租金收据载明的面积、单价和时间支付场地使用费，其辩称场地不能使用，拒绝支付使用费之意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：一、吴XX与上海XX公司就上海市宝山区XX场地(约26亩)所签订的场地租赁协议无效；二、吴XX于判决生效之日起三十日内向上海XX公司返还上述场地；三、上海XX公司于判决生效之日起三十日内赔偿吴XX固定添附损失630万元；四、吴XX于判决生效之日起三十日内向上海XX公司支付2014年4月1日至实际返还场地日止的场地使用费(以年租金400,400元计算)；五、吴XX的其他诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81,800元，由吴XX负担30,266元，XX公司负担51,534元。反诉案件受理费减半收取计1,818元，由吴XX负担。

吴XX不服原审法院判决，向本院提起上诉称，2013年大火以后，场地无法继续经营，并被禁止出入系争场地，原审法院判决继续支付场地使用费不当。请求二审法院撤销原审判决第四项，依法改判。

被上诉人XX公司辩称，吴XX未及时办理清场手续，应支付场地使用费。原审判决正确，不同意上诉人吴XX的上诉请求，请求维持原判。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案系争土地至今未办理农用地转用审批手续，故XX公司与吴XX之间的场地租赁协议违反了法律的强制性规定，应为无效。XX公司在明知系争土地系农用地的情况下违法出租，应承担主要责任，吴XX承租该土地建造厂房亦有过错，应承担次要责任。原审法院所作认定本院认同，原审法院考虑到XX公司与XX公司的诉讼情况，并结合本案双方的纠纷情况，酌情确定XX公司赔偿吴XX固定添附损失630万元，亦无不妥。吴XX未及时办理清场手续，理应支付场地使用费。综上，上诉人吴XX的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币5,804元，由上诉人吴XX承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘海邑

审　判　员　　周刘金

代理审判员　　高XX

书　记　员　　朱XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；