王XX、崔XX诉贵阳XX公司商品房预售合同纠纷案一审民事判决书(2014)白民初字第1268号

原告王XX，女，1981年9月9日生，布依族。

原告崔XX，男，1983年12月4日生，汉族。

委托代理人吴XX，贵阳市白云区XX法律服务所法律工作者。代理权限：特别代理。

被告贵阳XX公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心东XX。

法定代表人郑XX。

委托代理人王克春，贵州XX律师。代理权限：特别代理。

委托代理人周X，贵州XX律师。代理权限：特别代理。

原告王XX、崔XX诉被告贵阳XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王XX、崔XX的委托代理人吴XX，被告XX公司的委托代理人周X到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告诉称：2009年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于贵阳市白云区白云南路654号1单XX房屋一套，房屋价款252324元，被告应在2010年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告履行完毕付款义务，被告却未依X将房屋交付原告。故诉请判令：1、被告立即将所售贵阳市白云区白云南路654号1单XX房屋交付原告；2、被告向原告支付逾期交房违约金，直至实际交付之日（暂计至2014年7月30日为32928.28元）；3、诉讼费由被告承担。

原告为证明自己的诉请，向本院提交如下证据：

1、原告的身份证，证明原告的身份情况。

2、《商品房买卖合同》，证明原、被告存在房屋买卖关系，合同约定了被告逾期交房应承担的违约责任。

3、《个人购房借款合同／担保合同》、个人住房贷款凭证，证明原告已按约全额支付购房款。

被告辩称：原告诉请的违约金中部分已超过诉讼时效，本案未发生诉讼时效中止或中断情形；违约金的计算方式错误，应以原告已交付的房款比例计算，超出部分予以驳回。

被告未向本院提交证据。

经审理查明：2009年7月21日，原告王XX、崔XX与被告XX公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于贵阳市白云区白云南路654号1单XX房屋，房屋价款252324元，被告应在2010年12月31日前交房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依X向被告交付了全部购房款，被告未能如期交付房屋。原告多次催收房屋未果，故诉来法院。另查明，本案房屋目前尚未达到交付条件。

以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同／担保合同》、个人住房贷款凭证及庭审笔录在卷佐证，本院予以采信，作为定案依据。

本院认为：本案的焦点是原告诉请之部分违约金是否超过诉讼时效。

诉讼时效，是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。《民法通则》规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原、被告约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。依上所述可知，在房屋实际交付前被告一直负有向原告支付逾期交房违约金的义务，原告诉请违约金的法定时效是自房屋实际交付之次日起的两年。现房屋尚未交付，无从论及诉讼时效的问题，故被告提出原告所诉之部分违约金超过时效的辩解理由不成立，本院不予采纳。

本案中，原、被签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。被告应依X交房，逾期，则应依X支付违约金。合同已明确逾期交房的违约金按已交付房价款的万分之一加以计算，故被告提出的按首付款与已归还贷款之和计算违约金的辩解理由不成立，本院不予采纳。对于违约金，原告在要求计算至实际交房之日时已暂计了从2011年1月1日起至2014年7月30日止的金额为32928.28元。因被告负有支付违约金的义务，这一时段的金额又能明确，为减轻被告逾期交房给原告带来的负面后果，对这部分已明确的违约金本院亦予支持。

关于原告诉请的房屋交付问题。原告未举证证明房屋已达交付条件，被告虽陈述房屋达到了交付条件，但因房屋是特殊的商品，是否达到交付条件需经有关部门验收合格，而被告并未提交证据予以佐证，应视为在本案审理时房屋尚未达到交付条件，故房屋的交付应由被告在房屋达到交付条件之时立即履行。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、中华人民共和国《民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”、第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，判决如下：

一、被告贵阳XX公司在贵阳市白云区白云南路654号1单XX房屋达到交付条件时立即向原告王XX、崔XX交付该房屋。

二、被告贵阳XX公司于本判决生效后10日内向原告王XX、崔XX支付从2011年1月1日起至2014年7月30日止的逾期交房违约金人民币32928.28元，并应继续向原告王XX、崔XX支付从2014年8月1日起至房屋实际交付之日止的违约金（违约金计算方式为：252324元×万分之一×2014年8月1日起至实际交房之日止的违约天数）。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币624元，由被告贵阳XX公司负担。

如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力，权利人应在本判决书规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。逾期，则丧失向人民法院申请强制执行的权利。

审　判　长　　丁　亮

代理审判员　　杨前凤

代理审判员　　刘XX

书　记　员　　张XX