上诉人大理XX公司与被上诉人刘XX、贺XX商品房预售合同纠纷一案民事判决书

上诉人（原审被告）大理XX公司。

法定代表人：舒XX，董事长。

委托代理人李涛、段XX，云南XX律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告）刘XX。

被上诉人（原审原告）贺XX。

二被上诉人的委托代理人虞XX，云南XX律师，特别授权代理。

上诉人大理XX公司（下称XX公司）因与被上诉人刘XX、贺XX商品房预售合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2014）大民二初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年8月1日公开开庭进行了审理，上诉人XX公司的委托代理人段XX律师，被上诉人刘XX、贺XX的委托代理人虞XX律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审经审理查明的案件事实：2011年8月27日，原告刘XX、贺XX夫妇作为乙方、被告XX公司作为甲方，双方协商签订了“大理XX商贸城一期商铺”《商品房购销合同》及《补充协议》。双方约定，甲方将其开发并已取得商品房预售许可的“大理XX商贸城一期商铺”14-012、013号首层套内面积27m2和25.80m2铺面两间，分别以6480.78元／m2、4872.91元／m2，总价174981元、126111元，共计301092元出售给乙方；乙方在2012年7月10日一次性付清购房价款；交房时间定于2012年7月28日，逾期交房60天内甲方承担每日20元违约金，超过60日按已付购房款的0.01%乘以逾期天数计算违约金；单方变更合同视为违约，违约金按总房款的10%计算；本楼盘的有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定的内容外，其他内容均不构成本合同组成部分，也对房屋购买和价格无重大影响；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到乙方所购商品房质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知乙方，乙方有权在通知送达之日起15日内作出书面答复，以确认同意变更或者退房；合同附件平面图以交房前房管部门最终审核标准为准，按照政府主管有关规划、设计、配套等部门的要求或批准必须进行的图纸变更，乙方无权要求甲方赔偿或解除合同。合同签订后，刘XX、贺XX依约一次性付清了购房款项。后XX公司以“大理XX物业管理有限公司”的名义通知刘XX、贺XX接房时间为2013年1月10日，双方当事人的接房手续现已办理完毕。

2011年双方当事人订立合同之前，XX公司将大理XX商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”商铺平面图向社会公开宣传。2012年3月20日，XX公司在《致大理XX商贸城业主／经营户的一封信》中宣传载明“车辆直达首层和一层，做到铺铺通车”。上述宣传平面图中，进入首层的通道桥架没有延伸至涉案14-012号商铺前，但现房情况是通道桥架已延伸至该商铺前，宣传平面图与实际情况不一致，影响了涉案商铺的通行。

原告刘XX、贺XX请求判令被告XX公司1.按总购房款的10%赔偿违约金30109.20元；2.赔偿逾期交房违约金3191.60元。诉讼费由被告XX公司承担。

原审认为，原、被告之间的《商品房购销合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应依法履行各自的合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任”的规定，被告的宣传平面图及《致大理XX商贸城业主／经营户的一封信》属于合同内容。现进入首层的桥架已实际延伸到原告的商铺前，对其通行造成一定影响，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告30109.20元的违约金诉请符合合同约定，应予支持。双方当事人约定的交房时间是2012年7月28日，实际交房时间为2013年1月10日，迟延交房166天，根据合同约定，被告应承担违约金60天×20元×2＋301092元×0.01%×106天=5591.60元。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条（一）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告大理XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿给原告刘XX、贺XX购房违约金30109.20元；二、由被告大理XX公司于本判决生效之日起十日内支付给原告刘XX、贺XX逾期交房违约金5591.60元。案件受理费632元，减半收取316元，由被告大理XX公司负担。

上诉人XX公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实、适用法律错误。1.五洲国际商贸城一期商铺的开发建设严格按照2011年4月5日大理市规划局经济开发区分局批准实施的《规划设计图》进行，上诉人并未对该规划进行过变更，诉争商铺与桥架的距离位置完全与规划要求吻合，上诉人与被上诉人订立合同的时间在上述规划批准之后，上诉人已按合同履行了义务，诉争商铺通道宽敞，车辆可直达通行。2.《补充协议》第二条约定“乙方确认，本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响”；第十一条约定“本合同（包括附件及补充协议）一经签署，即构成双方关于该商品房买卖的全部内容，并取代之前双方所签署的任何协议和甲方所提供的一切文字和图像资料的内容”；第二十三条约定“甲方已就买卖合同及本补充协议的内容逐条提请乙方注意，并向乙方逐句作了合理和充分的释明，乙方已充分理解并表示同意”。基于前述约定，被上诉人已完全知晓所购买商铺的实际情况，不存在上诉人隐瞒任何事实的情形。故一审认定宣传资料及《致大理XX商贸城业主／经营户的一封信》属于合同内容与《补充协议》的上述约定相悖，认定事实错误。3.宣传平面图载明诉争商铺前就是桥架。上诉人在销售时对不同区位的商铺采用不同的单价，被上诉人明知的情况下仍然愿意以相对较低的价格购买，这是被上诉人自主选择的结果，上诉人不应承担任何责任。二、一审判决上诉人赔偿逾期交房违约金5591.60元与事实相悖。上诉人在2012年9月前就多次通知被上诉人办理交房手续，五洲国际商贸城已于2012年11月28日统一开业，届时所有业主都已接收房屋并做好装修。被上诉人的商铺已于2012年11月28日开始经营。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，被上诉人在2012年11月28日就完成了交房义务，逾期交房的时间应从2012年7月28日计算至同年11月28日。综上，请求二审查明事实，依法作出公正判决。

被上诉人刘XX、贺XX答辩称：原判事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，双方当事人均未有新证据提交。

二审经审理查明：刘XX、贺XX与XX公司签订的《商品房购销合同》性质上属于商品房预售合同，在合同签订时，五洲国际商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”商铺尚在建设过程当中，诉争桥架也没有开工建设，刘XX、贺XX等购房户系根据XX公司向社会公开宣传的五洲国际商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”商铺平面图及沙盘模型进行选房。XX公司辩称沙盘模型的桥架与按规划要求建成后的现状一致，但其未能提供相关证据证实，对该辩解不予采信。其他事实与原审的认定一致。

本院认为，本案双方当事人之间于2011年8月27日订立的商品房预售合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。一、刘XX夫妇选房时，涉案商铺尚在建设当中，桥架还没有开始施工，XX公司也没有将规划批准的桥架建设真实情况作出披露，刘XX夫妇只能根据XX公司提供的宣传平面图等广告和宣传资料进行选房。五洲国际商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”商铺平面图中，桥架的位置具体确定，然而按规划要求建成后的桥架已完全越过14-012号商铺延伸至14-008号商铺前面。桥架与涉案商铺的相互位置关系足以对刘XX夫妇是否购买、以多少价格购买该商铺以及商铺的升值预期等产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，XX公司应当对商铺平面图载明的桥架位置与交房现状不一致造成的不利影响，向刘XX、贺XX承担合同约定的违约责任。刘XX夫妇选购商铺时，不知晓规划内容也无法预见到桥架的位置会发生变更，其有理由相信现房桥架位置应与商铺宣传平面图所载一致，因此XX公司“《补充协议》已明确约定本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料不作为商品房购销合同的内容且已向被上诉人充分说明，对涉案商铺的购买和价格无重大影响，没有隐瞒平面图所载桥架位置与规划不一致的事实。被上诉人明知的情况下仍然愿意以相对较低的价格购买，这是被上诉人自主选择的结果，上诉人不应承担任何责任”的主张无事实及法律依据，不予采纳。二、在案证据证明XX公司以“大理XX物业管理有限公司”的名义通知刘XX、贺XX接房时间为2013年1月10日。XX公司“上诉人在2012年9月前就多次通知被上诉人办理交房手续，五洲国际商贸城已于2012年11月28日统一开业，被上诉人的商铺已于2012年11月28日开始经营。逾期交房的时间应从2012年7月28日计算至同年11月28日”的主张，因其未能提供相关证据属于单方陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的的当事人承担不利后果”的规定，对XX公司的上述免责主张不予采纳。但是，本案被上诉人在原审诉请的延期交房违约金是3191.60元，在其没有变更诉请金额的情况下，原审判决支持了5591.60元，超出当事人诉请范围，应予纠正，支持3191.60元。

综上，原审认定事实事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但是对逾期交房违约金的数额认定有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持云南省大理市人民法院（2014）大民二初字第78号民事判决第一项，即“被告大理XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿给原告刘XX、贺XX购房违约金30109.20元”；

二、撤销云南省大理市人民法院（2014）大民二初字第78号民事判决第二项，即“被告大理XX公司于本判决生效之日起十日内支付给原告刘XX、贺XX逾期交房违约金5591.60元”；

三、上诉人大理XX公司于本判决生效之日起十日内支付给原告刘XX、贺XX逾期交房违约金3191.60元；

四、驳回上诉人大理XX公司的其他上诉请求；

一审案件受理费316元、二审案件受理费632元，均由上诉人大理XX公司负担。

如果上诉人大理XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行判决确定的义务，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向云南省大理市人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈XX

审　判　员　　赵万石

代理审判员　　杨XX

书　记　员　　段XX