上诉人胡XX、苏XX与上诉人大理XX公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

上诉人（原审原告）胡XX。

上诉人（原审原告）苏XX。

上列上诉人共同委托代理人虞XX，云南XX律师，特别授权代理。

上诉人（原审被告）大理XX公司。

法定代表人舒XX，董事长。

委托代理人李涛、段XX，云南XX律师，特别授权代理。

上诉人胡XX、苏XX与上诉人大理XX公司（下称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服大理市人民法院（2014）大民二初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年8月1日公开开庭进行了审理，上诉人胡XX、苏XX的委托代理人虞XX，上诉人XX公司的委托代理人段XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审经审理查明的案件事实：2011年12月3日，原告胡XX、苏XX夫妇作为乙方，被告XX公司作为甲方，双方协商签订了“大理XX商贸城一期商铺”《商品房购销合同》及《补充协议》。双方约定，甲方将其开发并已取得商品房预售许可的“大理XX商贸城一期商铺”套内均为32.4m2的8-013、8-014号首层铺面，以单价8053.83元／m2、8246.27元／m2，总价260944元、267179元（两间共计528123元）出售给乙方，合同签订当日乙方一次性付清购房价款；交房时间定于2012年7月28日，逾期交房60天内甲方承担每日20元违约金，超过60日按已付购房款的0.01%乘以逾期天数计算违约金；本楼盘的有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定的内容外，其他内容均不构成本合同组成部分，也对房屋购买和价格无重大影响；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到乙方所购商品房质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知乙方，乙方有权在通知送达之日起15日内作出书面答复，以确认同意变更或者退房；合同附件平面图以交房前房管部门最终审核标准为准，按照政府主管有关规划、设计、配套等部门的要求或批准必须进行的图纸变更，乙方无权要求甲方赔偿或解除合同。合同签订后，胡XX、苏XX依约一次性付清了购房款项。后XX公司以“大理XX物业管理有限公司”的名义于2013年6月22日通知胡XX、苏XX在2013年6月30日前接房，双方当事人的接房手续现已办理完毕。

2011年双方当事人订立合同之前，XX公司将大理XX商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”商铺平面图向社会公开宣传。2012年3月20日，XX公司在《致大理XX商贸城业主／经营户的一封信》中宣传载明“车辆直达首层和一层，做到铺铺通车”。上述宣传平面图中，涉案8-013、8-014号商铺附近无影响通行的设施，现亦无影响通行的设施。

原告胡XX、苏XX请求判令被告XX公司1.按购房款的10%赔偿违约金52812.3元；2.赔偿逾期交房违约金18349.3元；3.诉讼费由被告XX公司承担。

原审认为，原、被告之间的《商品房购销合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应依法履行各自的合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任”的规定，被告的宣传平面图及《致大理XX商贸城业主／经营户的一封信》属于合同内容。虽然现进入首层的桥架有延伸的事实，但是原告的商铺前并无桥架，也不影响其通行，所以原告要求被告承担52812.3元违约金的诉请无事实依据，不予支持；双方当事人约定的交房时间是2012年7月28日，但被告2013年6月22日通知原告在2013年6月30日前接房，迟延交房337天，根据合同约定，被告应承担违约金17029元（60天×20元×2＋528123元×0.01%×277天）。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条（一）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条判决：一、由被告大理XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿给原告胡XX、苏XX逾期交房的违约金17029元；二、驳回原告胡XX、苏XX的其他诉讼请求。案件受理费1579元，减半收取789.5元，由被告大理XX公司负担。

上诉人胡XX、苏XX请求维持原判第一项；撤销原判第二项，改判由原审被告赔偿违约金52812.3元。其主要理由为：一审认定XX公司延伸桥架的违约行为，但未支持由XX公司承担总房价款10%的违约金，明显错误，因为其商贸城中任何地方作出改变均给上诉人造成损失。

上诉人XX公司请求维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项并改判违约金的计算时间从2012年7月28日到2012年11月28日，并由原审原告承担其未获支持部分诉请的诉讼费。其主要理由为：1.一审判决上诉人赔偿逾期交房违约金17029元与事实相悖。上诉人在2012年9月前就多次通知被上诉人办理交房手续，XXX已于2012年11月28日统一开业，当时所有业主都已接收房屋并做好装修。被上诉人的商铺已于2012年11月28日开始经营。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，被上诉人在2012年11月28日就完成了交房义务，逾期交房的时间应从2012年7月28日计算至同年11月28日；2.XXX一期商铺的开发建设严格按照2011年4月5日大理市规划局经济开发区分局批准实施的《规划设计图》进行，上诉人并未对该规划进行过变更，诉争商铺与桥架的距离位置完全与规划要求吻合，上诉人与被上诉人订立合同的时间在上述规划批准之后，上诉人已按合同履行了义务，诉争商铺通道宽敞，车辆可直达通行，一审判决第二项正确，请求维持；3.原审原告52812.3元违约金的诉请未获支持，该部分诉讼费应由原审原告自行承担。

二审中，上诉人XX公司向本院提交设计规划图一份，欲证实其开发的商场负一层与经审批的设计规划图一致。

经质证，胡XX、苏XX对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

经审查，本院认为上诉人XX公司提交的设计规划图内容真实、来源合法、与本案具有关联性，能证实XXX负一层的桥架与规划设计一致，本院予以采信。

二审经审理查明：胡XX、苏XX与XX公司签订的《商品房购销合同》性质上属于商品房预售合同，在合同签订时，XXX“一期建材、五金、汽配交易区”商铺尚在建设过程当中。除此以外的事实与原审认定的一致。

本院认为，本案双方当事人于2011年12月3日订立的商品房预售合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。一、虽然上诉人XX公司在进行宣传时使用的平面图中部分商业城的公共部分与实际建成的实物不一致，但建成实物对上诉人胡XX夫妇购买的商铺正常使用并无实质性影响，上诉人胡XX夫妇亦无证据证实实物与宣传的不同之处对其造成直接影响，所以，其关于赔偿购房款10%的违约金的主张，无事实及法律依据，不予支持。二、在案证据证明XX公司以“大理XX物业管理有限公司”的名义通知胡XX、苏XX接房时间为2013年1月10日。XX公司“上诉人在2012年9月前就多次通知被上诉人办理交房手续，XXX已于2012年11月28日统一开业，被上诉人的商铺已于2012年11月28日开始经营。逾期交房的时间应从2012年7月28日计算至同年11月28日”的主张，因其未能提供相关证据属于单方陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的的当事人承担不利后果”的规定，对XX公司的上述免责主张不予采纳。另外，原审法院根据本案实际依法确定一审案件受理费由XX公司负担并无不当。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果无误，应当维持。上诉人胡XX、苏XX及XX公司的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1579元，由上诉人胡XX、苏XX、上诉人大理XX公司各负担789.5元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈XX

审　判　员　　赵万石

代理审判员　　杨XX

书　记　员　　段XX