武汉XX公司与郭XX房屋买卖合同纠纷一案

（2011）沪二中民二(民)终字第2030号

上诉人(原审被告)武汉XX公司。

法定代表人时某某，董事长。

委托代理人陈XX，上海市XX律师。

被上诉人(原审原告)郭XX。

委托代理人王勇，上海XX律师。

委托代理人季娴，上海XX律师。

上诉人武汉XX公司(以下简称XX公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2010)黄民四(民)初字第951号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年9月28日公开开庭进行了审理，上诉人XX公司的委托代理人陈XX、被上诉人郭XX的委托代理人季娴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，上海市黄浦区六合XX某号某室(以下简称某室、1603室、1604室)原为XX公司所有的办公楼。2007年12月5日，案外人张X代表XX公司(甲方)与郭XX(乙方)签订《协议》，约定：甲方将1602、1603、1604室的办公楼出售给乙方，房屋建筑面积为153.84平方米；上述办公楼的出售价为人民币(以下币种均为人民币)2,353,752元，每平方的单价为15,300元，此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更，经协商双方同意为了节省各自的费用买卖合同为每平方14,500元；乙方支付50,000元作为定金，甲方收到乙方房屋买卖定金后的10日内与乙方一同前往房产交易中心办理相关手续。同日，张X出具收条：“今收到甲方5万元定金中的4万元(剩下部分1万元将于2007年12月7日交付于甲方)。

2007年12月22日，郭XX、XX公司就上述1602、1603、1604室房屋分别签订三份《上海市房地产买卖合同》，三份合同总价款与2007年12月5日约定的总价款相同。其中本案系争的某室房屋买卖合同约定，郭XX购买XX公司位于上海市黄浦区六合XX某号某室房屋(建筑面积43.59平方米)，合同价款为632,055元，付款方式和付款期限在付款协议(附件三)中约定明确；在2008年2月28日之前，郭XX、XX公司双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；郭XX逾期未付款，XX公司应书面催告郭XX，自收到XX公司书面催告之日起7日内，郭XX仍未付款的，XX公司有权单方解除合同，并书面催告郭XX，自收到通知之日起7日内郭XX未提出异议，合同即行解除，XX公司可从郭XX已付款中扣除郭XX应向XX公司支付逾期未付款0.1%的违约金，余款返还给郭XX，已付款不足违约金部分，郭XX应在接到书面通知之日起7日内向XX公司支付，若郭XX违约给XX公司造成经济损失的，XX公司实际经济损失超过郭XX应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由郭XX据实赔偿；该合同附件三约定：房款首期总金额的20%，郭XX于2007年12月22日之前支付XX公司(126,411元)，首期剩下的30%，郭XX于2008年2月28日之前付清，银行贷款的50%由银行放款于XX公司。郭XX、XX公司双方关于1603、1604室的房屋买卖合同，除了房屋面积不同导致房屋价款不同外，其余内容与某室房屋买卖合同基本相同，

2008年3月2日，郭XX、XX公司双方签订《补充协议书》，双方同意买卖合同(上海市六合XX某号某室的上海市房地产买卖合同，原合同编号为：375001、375020、375043)交易时间由原来的2008年2月28日之前延迟至2008年5月30日之前，原合同其它条款不变仍然具有法律效力；从2008年3月6日起郭XX同意每月支付XX公司租金(含物业管理费)13,000元，直至郭XX交付剩余30%房款为止。

2008年5月24日，郭XX、XX公司双方重新就上述1602、1603、1604室房屋签订三份《上海市房地产买卖合同》(其中某室合同编号为456492)，该三份合同仅对郭XX、XX公司双方于2007年12月22日签订的三份《上海市房地产买卖合同》附件三约定的付款日期作了部分变更，房屋买卖合同附件三约定：房款首期总金额的20%，郭XX于2007年12月22日之前支付XX公司；房款总金额的30%，郭XX于2008年8月30日之前付清；银行贷款的50%由银行放款于XX公司。

2008年6月9日，郭XX出具《证明》：关于《上海市房地产买卖合同》(编号：456492)附件三付款协议书中房款总金额的20%实际只支付了50,000元，郭XX保证所剩首付房款在2008年8月30日前一次性付清，特此证明。

2008年8月7日，郭XX取得上海市黄浦区六合XX某号1603、1604室房屋产权。

2008年9月8日郭XX发邮件给XX公司，邮件内容为：由于个人财务方面原因，导致本人无法履行与贵司签订的关于上海市黄浦区云南北XX某室的买卖合同。在此，本人特通知贵司请求解除该合同，本人愿意根据合同约定承担相应违约责任，并将标的物恢复原状。请贵司尽快采取相应措施，以防止损失的扩大，就相关其他事宜希望双方协商解决。

2008年9月26日，XX公司与案外人上海威迅天达软件专修学院签订《房屋租赁合同》(其中XX公司在该合同上签字的日期为2008年9月25日)，约定XX公司将上海市黄浦区六合XX某号六和大厦某室租给案外人使用，租期自2008年10月6日起至2009年12月30日止。2010年6月12日，系争某室房屋产权过户至案外人江XX名下。

2010年8月20日，郭XX诉至法院，请求判令：1、解除郭XX、XX公司于2008年5月24日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、XX公司返还郭XX购房款50,000元。

原审另查明，2010年6月3日，郭XX曾将XX公司诉至法院，诉称郭XX曾与XX公司签订关于上海市黄浦区六合XX某号某室房屋的买卖合同，并依据合同向XX公司支付定金50,000元，后因郭XX经济方面原因，只向XX公司购买了1603、1604室房屋，某室的房屋买卖合同双方同意不再履行，但XX公司拒不返还1603、1604室的定金，因此诉至法院要求XX公司返还1603室定金13,332元和1604室的定金22,500元。在该两案诉讼中，XX公司将郭XX2008年6月9日出具的《证明》作为证据提供，辩称2007年12月5日的协议明确约定1602、1603、1604室房屋作为整体出售给郭XX，协议也没有约定定金具体划分给哪一套房屋，2008年6月9日郭XX出具的证明表明郭XX还是要购买某室房屋的，50,000元定金已经转为某室房屋的首付款的一部分，郭XX要催讨50,000元，应该就某室的房屋买卖合同追讨50,000元。后郭XX撤回该两案诉讼，并于2010年8月20日提起本案诉讼。

原审审理中，双方对郭XX支付给XX公司的上海市黄浦区六合XX某号某室房屋定金、购房款和租金进行了对帐，XX公司确认收到郭XX2007年12月5日支付的定金40,000元；XX公司确认收到郭XX购房款共计1,692,476元，分别为：郭XX2007年12月22日通过银行转帐的410,000元、2008年3月2日通过现金支付的24,614元、2008年5月23日通过银行转帐的250,000元、2008年6月7日通过银行转帐的166,762元、2008年6月9日现金支付的44,100元、通过银行贷款方式支付的797,000元；XX公司确认收到郭XX2008年3月2日支付的自2008年3月6日起至2008年5月5日止房屋租金26,000元和2008年1月至2月的管理费10,000元。对于郭XX主张的郭XX担任法定代表人的上海XX向张X账户(XX银行账户，用户名张X，卡号：100XXXX10014XXX)转入10,000元、2008年4月23日向张X上述账户转入13,000元(摘要：房屋租金)一节，XX公司表示确认张X收到该两笔钱，但无法确认该两笔钱是否和本案有关。

本案中，郭XX、XX公司双方存在两个争议，即合同解除日期和XX公司是否需要返还郭XX某室房屋购房款。

1.关于合同解除日期的争议。郭XX、XX公司均同意合同事实上已经解除，但双方对解除日期意见不一。郭XX认为，郭XX于2008年9月8日向XX公司发出邮件要求解除合同，根据郭XX、XX公司双方签订的《上海市房地产买卖合同》第9条、第10条约定，XX公司没有答复的，合同一周后解除，即合同于9月15日解除；XX公司则认为，郭XX给XX公司的邮件中有“将标的物恢复原状”的说法，郭XX的邮件发出后，应给XX公司一周时间答复，即9月15日开始郭XX才可能将标的物恢复原状，将房屋交还XX公司后合同才能解除，故合同不可能于9月15日解除，XX公司10月6日起将房屋出租给案外人，应以10月5日为合同解除日。

2.关于XX公司是否需要向郭XX返还购房款的争议。郭XX主张在50,000元定金转为某室购房款后，郭XX共计向XX公司支付购房款1,742,476元，扣除郭XX应支付1603、1604室房屋购房款1,686,825元，余款55,651元，应该在扣除郭XX应付的某室房屋自2008年6月6日起至2008年9月15日的租金和郭XX应付的违约金后予以返还。XX公司则认为扣除郭XX应付的某室自2008年6月6日起至2008年10月5日租金和违约金，郭XX、XX公司之间关于系争房屋购房款等纠纷已经做了清算，XX公司不需再返还郭XX任何款项。关于某室房屋的月租金，郭XX主张按照某室房屋面积占1602、1603、1604室三套房屋总面积的比例计算即总租金/总面积*某室面积(13,000元/153.84平方米*43.59平方米＝3,683.50元)，XX公司则主张按套计算即某室房屋的租金为三套房屋租金的1/3(4,300元)。关于违约金，郭XX认为按照合同第9条第二款的约定，郭XX逾期未付款，XX公司可从郭XX已付款中扣除郭XX应向XX公司支付逾期未付款0.1%的违约金即582.06元，余款应由XX公司返还给郭XX。对此，XX公司就违约金没有提出反诉。

原审法院认为，郭XX、XX公司之间曾就上海市黄浦区六合XX1602、1603、1604室房屋签订房屋买卖合同，履行过程中因郭XX提出个人财务方面原因，无法履行某室房屋的买卖合同，向XX公司发出邮件请求解除某室房屋的买卖合同，XX公司收到郭XX邮件后，先后将某室房屋出租、出售，因此，郭XX、XX公司对某室房屋买卖合同解除事实上已经形成合意，只是对该合同的解除时间存在争议。根据郭XX、XX公司双方签订的《上海市房地产买卖合同》第9条、第10条约定，郭XX未按时付款和XX公司未按期交房时，守约方有权书面催告，违约方7日内未作答复的，守约方有权单方解除合同并书面通知违约方，违约方收到后7日内未提出异议，合同即行解除，郭XX提出解除合同的理由并不属于上述情况，因此郭XX关于合同于2008年9月15日解除的意见没有依据，不予支持；XX公司在收到郭XX要求解除合同的邮件后，于2008年9月25日与案外人签订了系争房屋的房屋租赁合同，案外人已确认系争房屋符合租赁要求，表明系争房屋此时已经处于XX公司控制之下，故XX公司要求合同于2008年10月5日解除的意见也不能获得支持；在双方不能就合同解除日期达成一致的情况下，原审法院认为以XX公司与案外人签订系争房屋的租赁合同之日即2008年9月25日作为合同解除日期为宜。

关于购房款，XX公司确认收到郭XX购房款1,692,476元，定金40,000元，对于郭XX主张2007年12月12日通过上海XX公司向张X支付的10,000元为定金，XX公司承认张X收到这笔钱，但表示无法确认是否和本案有关，原审法院认为，张X为郭XX、XX公司房屋买卖合同中XX公司一方的代表，收取了合同项下包括定金40,000元在内的诸多款项，且在之前郭XX诉请返还上海市黄浦区六合XX某号某室房屋定金的诉讼中，XX公司辩称50,000元定金已经转为某室房屋首付款的一部分，表明XX公司承认曾收到郭XX支付的50,000元定金，故认定郭XX2007年12月12日通过上海XX公司向张X支付的10,000元为定金，即郭XX已向XX公司支付定金50,000元。同理，2008年4月23日转入张X上述账户的13,000元认定为郭XX向XX公司支付的租金。XX公司在郭XX诉请返还定金的诉讼中，辩称50,000元定金已经转为某室房屋首付款的一部分，郭XX据此撤回要求XX公司返还定金的起诉，重新起诉要求XX公司返还某室购房款，现XX公司又主张50,000元是定金不是购房款，且该50,000元已按照定金罚则没收的意见与XX公司之前的意见相悖，不予采纳。50,000元定金转为某室购房款后，郭XX共计向XX公司支付购房款1,742,476元，扣除郭XX应支付1603、1604室房屋购房款1,686,825元，余款应为55,651元。对此，郭XX认为余款在扣除郭XX应付的租金和自认的违约金后由XX公司予以返还，XX公司则认为扣除租金和违约金后双方账目已经结清，无需返还。对此，关于某室应付的租金，原审法院认为，1602、1603、1604室房屋面积不同，平均分配房屋租金不妥，郭XX计算租金的方式较为合理，依法予以采纳，但付租的时间应为2008年6月6日起至2008年9月25日止，故该期间郭XX应承担的租金应为13,506.17元。综上，郭XX多付的购房款55,651元扣除郭XX应付的房租13,506.17元和其自愿承担的违约金582.06元后余款应由XX公司返还。据此判决如下：一、郭XX与武汉XX公司于2008年5月24日就上海市黄浦区六合XX某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2008年9月25日解除；二、武汉XX公司应于判决生效后十日内返还郭XX41,562.77元。

上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉称，郭XX支付的5万元是购买三套房屋的定金，前案中XX公司的代理人表示5万元为购房款没有证据支持，故原审认定该5万元为购房款没有依据。XX公司与郭XX交易的是三套房屋，故一套房屋违约即意味着整体违约，因此郭XX还应支付2008年6月9日至2008年8月7日止的1603、1604室租金18,322.44元。XX公司将某室房屋出租并于2008年10月6日起租，故郭XX应当支付某室房屋至2008年10月5日止的租金。XX公司认为郭XX一再违约，理应承担相应的5万元定金责任，请求撤销原审判决，依法改判。

被上诉人郭XX辩称，双方分别就1602、1603、1604室房屋签署了三份买卖合同，三套房屋的买卖应当独立适用买卖合同条款及其他约定。依据《补充协议》的约定租金支付至交付剩余30%房款为止，故2008年6月8日起郭XX无需再支付1603、1604室房屋租金。从实际支付情况来看，2007年12月22日双方签订买卖合同时，XX公司确认收到20%的房款，如果5万元未转为购房款，则郭XX已付款不满20%房款，故双方在签订买卖合同时5万元定金已转为购房款，且XX公司在前案中亦表述5万元转为购房款。XX公司于2008年9月25日将某室出租给案外人，应当视为合同解除。郭XX请求驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审查明的事实并无不当，本院予以确认。

本院认为，郭XX与XX公司就1602、1603、1604室分别签订了三份买卖合同，三套房屋不能作为一个整体，XX公司认为郭XX就其中的一套房屋违约即整体违约，依据不足，本院不予采纳。XX公司认为郭XX还应支付2008年6月9日至2008年8月7日止的1603、1604室租金18,322.44元，依据不足，本院难以支持。XX公司在前案中表述5万元已经转为某室房屋首付款的一部分，现XX公司推翻之前的陈述，但对此又无充分证据予以佐证，故对XX公司的该项上诉意见不予采纳。XX公司于2008年9月25日签订租赁合同将某室房屋出租，故原审判决郭XX支付某室房屋租金至2008年9月25日止，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币839元，由上诉人武汉XX公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王泳雷

代理审判员　　李　荣

代理审判员　　张XX

书　记　员　　朱XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

……；