吴XX与许X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：吴XX，女，汉族，住高州市。

委托代理人：林X，广东XX律师。

被告（反诉原告）：许X，女，汉族，住高州市。

委托代理人：黄家培，广东XX律师。

委托代理人：文X，广东XX律师。

原告（反诉被告）吴XX诉被告（反诉原告）许X房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月13日、同年7月18日组织双方当事人进行庭前交换证据，于2013年5月13日、同年7月17日两次公开开庭进行了审理，原告吴XX及其委托代理人林X、被告许X的委托代理人黄家培、文X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）诉称：我与被告于2012年12月2日签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：“原告将属于其本人的位于高州市沙河南XX房屋及车库转卖给被告，总购房款390000元，被告分期付款，第一期于签订合同时被告支付定金10000元，第二期于2012年12月10日前到房产局办理过户手续前支付110000元，第三期在办妥房产证之后一个月内付清余款270000元给原告；原告违约应赔偿被告经济损失20000元，被告违约原告没收被告定金10000元。”合同签订后，被告已支付120000元（含定金10000元）给原告，原告已按约定办理了名下的房产证，并按被告要求先给房产证被告办理贷款，用于支付余下的购房款，但被告在办理贷款期间突然不办贷款，拿房产证走，被告至今没有按合同约定付清余款给原告，经原告多次催收，连电话都不接了，被告严重违反合同约定。为此，请求判令被告立即付清拖欠原告的房款280000元；请求认定被告违约，原告收取的10000元定金依约不予返还；判令被告支付从2013年3月1日起至付清主债时止计算拖欠原告房款的利息；由被告负担本案的诉讼费用。

被告（反诉原告）答辩及反诉称：我与原告签订的《房屋买卖合同书》约定总购房款390000元，该份合同书是原告的丈夫代原告签的名，不应有效。原告与我约定的房屋转让款是250000元，我已支付购房款120000元（含定金10000元）给原告，并已代原告缴纳了各种税费25672.18元，该税款应当在购房款中扣减，我实际应尚欠原告的购房款是104327.82元。该尚欠的房款未支付给原告，是由于原告未办理好土地转让手续给我。按双方签订合同的约定，办妥房产证后，被告支付余款给原告，原告须无条件协助被告办理过户手续。但在办理转户过程中，原告却说要先办理房产证过户再办理土地证的过户手续，我本着为对方着想的心态，在没有办理国有土地证过户的情况下于2月15日拿着房产证到银行办理了按揭手续，并通知原告第二天到去办理土地证转让手续，但原告将房屋所有权证变更登记为被告后，拒绝办理该房屋占有范围内的土地使用权证的变更登记手续，事实上是原告构成违约。为此，反诉请求1、判决原告将高州市沙河南XX号房屋及储手间的土地使用权转户给被告；2、判决原告支付违约金人民币20000元给被告；3、本案的诉讼费用由原告负担。

原告对被告的反诉答辩称：原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》上没有约定对土地使用权的转让，房产证并没有土地登记的内容。另外，从被告反诉中也承认自己拿着房产证到银行办理了按揭手续，银行按揭注明借款人为许X，委托扣款帐户名称是许X，收款人帐户为吴XX，说明双方购房款是390000元而不是250000元。原告已按合同约定履行了自己的义务，协助好被告办理了房屋转让的过户手续给被告，但被告未按合同约定履行自己应尽的义务，将余款支付给原告，被告已构成违约，请求支持原告的诉讼请求。

原告吴XX对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：

1.《身份证》2份。证明原、被告的身份。

2.《房屋买卖合同书》1份。证明原告将其位于高州市沙河南XX房屋和车库8平方米转让给被告，转让款共390000元；购房款分三期支付，第一期被告于签订合同时支付定金10000元，第二期于2012年12月10日前双方到房产局办理过户手续前支付110000元，第三期被告在办妥房产证之后一个月内付清余款270000元给原告，如有违约，原告有权收回该房地产；转让房屋所需的房地产转户手续费由被告支付，原告无条件协助被告办理过户手续；交清所有房款后，原告一个月内搬出房屋给被告；原告违约应赔偿被告经济损失20000元，被告违约原告没收被告定金10000元等的权利义务。

3.《收据》1份。证明原告于2012年12月2日收到被告购房款定金10000元。

4.《转帐凭条》1份。证明被告许X于2012年12月3日在中国XX银行以其所有的卡号转款110000元到原告吴XX名下的卡号。

5.《收据》2份。证明原告按合同第十条约定，原告已支付购房中价费3500元和400元共3900元给中介公司。

6.《房地产权证》4份。证明原告转让其自有的位于高州市沙河南XX房屋所有权及车库给被告。转让给被告后的《房地产权证》为（粤房地权证（高州）字第号）和（粤房地证（高州）字第号），证明原告已协助被告于2013年1月30日办理好房屋转让手续给被告。

7.《个人贷款申请审批表》1份。证明被告许X按合同约定已支付110000元购房款及10000元定金给原告后，再向中国XX银行高州市支行申请贷款250000元，该贷款收款人帐户名称为吴XX，收款人帐号为号；委托扣款户名称为许X，委托代扣款帐号为号，被告此时应支付购房款370000元，否定被告所讲的购房款250000元的讲法。

8.《收据》1份。证明购房转让款为390000元，中介按1%收取中介费3900元，已支付中介费3000元，尚欠900元未付未付。

9.《张XX、简XX提供的合同意见》1份。证明提供给被告的购房合同是基于被告的要求，逃避减少有关税款费用而将购房总款由原约定的390000元写为250000元，此实为假合同。

被告许X对上述事实在举证期限内提供的证据有：

1.《身份证》2份（与原告举证相同）。证明原、被告的身份。

2.《房地产权证（粤房地权证（高州）字第号）和（粤房地证（高州）字第号）》（与原告举证相同）各1份。证明被告购买的房屋及储物间是房屋所有权和土地使用权。

3.《房屋买卖合同书》1份。1、证明原、被告约定转让的购房款是250000元；2、原告办妥房产转让手续给被告才支付第三期房款，合同见证人是中介证人简XX，该合同才是原告本人的亲笔签名。

4.《存量房交易计税价格核定通知书》1份。证明税务部门核定该房交易价格为315558元。并证明该通知书中原告的签名与原告提供的合同书中的签名是明显不相同。

5.《广东省房地产买卖合同》2份。证明1、原、被告在房产局签订的储物间及房屋的买卖合同约定交易价格分别为24000元，315558元。2、证明两份合约定“办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。”并证明方该合同中原告的签名与原告举证的买卖合同中原告的签名不一致。

6.《发票、收据》共12张。证明总费用为33027.55元，转户时被告所交的各项税费、手续费等；并证明被告所交的费用中其中有25672.18元是被告代原告缴交的税金。

7.《收据》1份。证明被告交给原告的订金，并证明与原告举证的签名笔迹不一致。

8.《谈话录音牒》1份。证明原告在办理房产证转让后，以各种理由不肯办理转让房屋所涉的土地使用权转让手续。

9.《简XX证明》1份。证明中介人简XX证明土地使用权是转户交易的一部分，余款应在土地证转户后支付。

本院调查取证：《简XX、张XX1份。证明吴XX与许X之间的房屋买卖是经简XX经营的高州市XX和房地产信息部中介介绍，张XX在《房屋买卖合同书》上作见证人签名。原告吴XX转卖位于高州市沙河南XX房屋所有权给被告许X，2012年12月2日签订的《房屋买卖合同书》有2份，其他的权利义务相同，只是转让的房屋价款不同。第一份合同是双方的真实意思表示，转让的房屋价款为390000元，第二份合同是基于许X的要求，目的是为了逃避减少有关税款，将双方原约定的房屋转让价款390000元写为250000元。该2份合同都是她们亲笔签名，高州市XX和房地产信息部收取吴XX和许X的房屋买卖中介款是按390000元的1%收取中介费。合同上没有约定土地过户的情况，当时口头约定交清首期费120000元（含押金）给吴XX后，吴XX协助办理好房屋的过户手续给许X，许X拿到房产证到银行办理贷款，交清余款270000元给吴XX。房屋过户的一切手续费（当然包含税款在内）约定是由许X承担。

经开庭质证，原告对被告举证1-7、9的真实性无异议，但认为被告提供的房屋价款250000元的《房屋买卖合同书》是基于许X的要求，目的是为了逃避减少有关税款，不具有法律的约束力；被告所交的有关税款，按合同约定是被告应履行的应尽义务，与原告无关；谈话录音牒没有一句是吴XX的讲话，涉及的内容也没有对土地有任何约定，录音与本案无关；简XX的证人证词由于被告未依法申请证人出庭作证，不应作为有效证据的使用；对本院调查取证的证据认为真实，无异议。被告对原告举证1、3、4-7真实性无异议，但认为买卖房屋的价款是250000元，原告虽然已办理了房屋的过户手续，但未将该房屋的土地使用权过户给被告；原告举证的购房款390000元的《房屋买卖合同书》是原告丈夫代原告签的名，是1份无效的合同；张XX、简XX提供的合同见证人未出庭作证，是否其本人的真实意思不清楚；对本院调查取证的证据真实性无异议，但她们所讲的买卖房屋的价款是390000元不真实。

由于原告提供张XX、简XX《合同意见》的证词和被告提供的简XX证人证词，因双方当事人均没有申请证人出庭接受双方当事人的质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”的规定，对上述证人证词本案不作为有效的证据使用。

本院对上述双方当事人质证无异议的证据和事实予以认定。

经审理查明：原告吴XX与被告许X通过张XX经营的高州市XX和房地产信息部介绍双方买卖房屋，《房屋买卖合同书》是由盛世家和房地产信息部提供的格式化合同。原告吴XX与被告许X于2012年12月2日签订《房屋买卖合同书》1份，该合同书约定主要内容为：“原告吴XX（称甲方，出卖人），被告许X（称乙方，买受人），一、甲方把属于本人的位于高州市沙河南XX房屋及车库8平方米转卖给乙方，房屋建筑面积106.07平方米，储物间8平方米。二、乙方需支付总购房款叁拾玖万元正（390000元）给甲方。三、房款支付方式：共分三期支付，第一期于签订合同后，乙方先支付人民币壹万元正（10000元）（即定金），第二期乙方在2012年12月10日前双方到房产局办理过户手续前支付拾零壹万元（110000元）给甲方。第三期乙方在办妥房产证之后一个月内付清余款贰拾柒万元正（270000元）给甲方。如有违约，甲方有权收回该房地产。四、所需的房地产转户手续费用由乙方支付，甲方无条件协助乙方办理过户手续。五、房屋水电保持现状，房屋内的门窗、墙柜等属不动产，甲方不能搬走或损坏。其余一般家具甲方可搬走。六、乙方交清所有房款后，甲方一个月内搬走房屋给乙方。七、甲方承诺本房实属本人所有，不存在重复抵押、争议纠纷或其它欺诈行为。八、本合同签订后，乙方预付定金壹万元正（10000）给甲方（具体签订收据为准）。九、违约责任：本合同经甲乙双方共同协商订立，不得反悔。如甲方出现违约，甲方应赔偿乙方经济损失贰万元，如乙方出现违约，甲方没收乙方定金壹万元。十、成交后甲、乙双方均支付成交价的1%手续费给丙方等。”该合同吴XX在甲方上签名，许X在乙方上签名，张XX在丙方（见证人）上签名。

签订合同的当天，基于被告许X的要求，为了逃避减少有关税款，在中介盛世家和房地产信息部主持下并提供与上述合同相同的格式化合同，由原告吴XX与被告许X签订《房屋买卖合同书》1份。该合同除将第二条“将乙方需支付总购房款叁拾玖万元正（390000元）给甲方。”改写为“乙方需支付总购房款贰拾伍万元正（250000元）给甲方”有变动之外，其他的权利义务及违约责任不变。

2012年12月2日（即签订合同的当天），被告许X支付了购买房屋定金10000元给原告吴XX。吴XX于同日支付了房屋中介费3500元给高州市XX和房地产信息部。2012年12月3日被告许X通过中国XX银行支付110000元给原告吴XX。

位于高州市沙河南XX第四层房屋，经高州市房地产管理局核准登记，粤房地证字第号《房地产权证》权属人：吴XX，房屋所有权来源：2009年向曾XX购买，房屋用途：住宅，房屋所有权性质：私有，土地使用权来源、性质无均为空白，房地座落：高州市沙河南XX，房屋情况一栏目内登记注明：建筑结构：框架，层数：第四层，建筑面积106.07平方米，其中套内面积：87.56平方米。土地登记情况一栏目内对土地的地号、图号、用途、使用权类型、使用权面积、共有面积、自有面积、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用终止日期等均为空白，没有登记说明。附记：其中公共分摊面积占18.51平方米。

位于高州市沙河南XX储物间，经高州市房地产管理局核准登记，粤房地证字第号《房地产权证》权属人：吴XX，房屋所有权来源：2009年向曾XX购买，房屋用途：车库，房屋所有权性质：私有，占有房屋份额：全部，土地使用权来源、土地使用权性质无均为空白，房地座落：高州市沙河南XX车库。房屋情况一栏目内登记注明：建筑结构：框架，层数：第一层，建筑面积8平方米。土地登记情况一栏目内对土地的地号、图号、用途、使用权类型、使用权面积、共有面积、自有面积、土地使用权证号、土地使用终止日期等均为空白，没有登记说明。

2013年1月9日，高州市地方税务局对原、被告转让的房屋进行存量交易计税价格核定，核定交易单价为2975元，计税总金额为：315558元。

2013年1月30日，原告吴XX协助被告许X将位于高州市沙河南XX号第四层房屋（建筑面积106.07平方米）及位于高州市沙河南XX号储物间（建筑面积8平方米）办理好转让的房屋所权证登记在被告许X的名下。

被告许X转卖到吴XX位于高州市沙河南XX第四层房屋所有权证及号储物间的房屋所有权证，经高州市房地产管理局办理了转让手续和核准登记，《房屋所有权证》粤房地权证高州字第号，房地产权属人：许X，房屋性质：私有，规划用途：住宅，房屋取得的方式：2012年向吴XX购买，登记时间为2013年1月30日，房屋情况一栏目内登记注明：房屋的坐落高州市沙河南XX号第四层，房屋结构：钢筋混凝土，层数：第四层，建筑面积：106.07平方米，套内面积：87.56平方米；土地登记情况栏目内对土地的地号、土地性质、共有面积、自有面积、土地使用权取得方式、土地使用年限等均为空白，没有登记说明。《房屋所有权证》粤房地权证高州字第号，房地产权属人：许X，房屋性质：私有，规划用途：储物间，房屋取得的方式：2012年向吴XX购买，共有情况：单独所有，登记时间为2013年1月30日。房屋情况栏目内登记注明，房屋的坐落：高州市沙河南XX号储物间，房屋结构：钢筋混凝土，层数：第一层，建筑面积：8平方米，套内面积：空白。土地登记情况栏目内对土地的地号、土地性质、共有面积、自有面积、土地使用权取得方式、土地使用年限等均为空白，没有登记说明。

2013年2月18日，原告吴XX支付400元给高州市XX和房地产信息部，信息部简XX收到吴XX的中介款后并在收据说明“今收到吴XX卖予许X房屋中介费（实收房价叁拾玖万元整、中介费1%，390000元），已交叁仟伍佰元整，现交清尾数肆佰元。”

2013年2月18日，被告许X向中国XX银行高州市支行申请贷款，在《个人贷款申请审批表》贷款种类为《个人再交易商业用房贷款》，借款人为：许X，贷款金额商业性：250000元，用途：购买住房，贷款期限：20年，收款人帐号：，收款人帐户名称：吴XX，委托扣款帐号：，委托扣款帐户名称：许X，房屋座落位置：高州市沙河南XX号第四层及号储物间，许X在借款人栏上签名，许X的丈夫陈XX在借款人配偶栏上签名。上述申请后许X要求终止贷款，中国XX银行高州市支行故未正式办理该贷款。

2013年2月18日，被告许X支付中介费给高州市XX和房地产信息部，信息部简XX收到许X的中介款后并在收据说明“今收到许X买入吴XX房房屋中介费，总房价叁拾玖万元整（￥390000.00元）1%，中介费（￥3900元），交来叁仟元整，尚欠尾数玖佰元整。经手人：简XX。

被告许X在办理转让房屋过程中交缴了各类税费25672.18元。

由于被告许X未按合同约定在办妥房产证后一个月内付清尚欠的购房款给原告，经原告催促后，被告以原告在办理转让房屋所有权的同时也应将该房屋储物间的土地使用权同时办理转户手续为由，拒绝支付余款给原告，致双方发生纠纷。

本院认为：本案的争议焦点为，1、原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》二份，哪一份真实有效。2、原、被告双方买卖的房屋储物间土地使用权是否应同时转让。3、被告是否构成违约，如违约，应否承担违约责任。4、原告主张收取被告支付的定金10000元不予返还应否得到支持。5、原告是否应支付违约金20000元给被告。

关于原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》二份，那一份真实有效的问题。被告许X与原告吴XX双方签订的《房屋买卖合同书》约定被告购卖原告位于高州市沙河南XX号房屋106.07平方米及号车库8平方米，购房总价款为390000元，基于许X的要求，为了逃避减少有关税款，双方在盛世家和房地产信息部的主持下又签订《房屋买卖合同书》，将购房总款由原约定的390000元改写为250000元，该事实有高州市XX和房地产信息部经营者简XX和经办人张XX的《调查笔录》为据，该证据经庭审质证，原告及被告对该证据的真实性无异议。另外，在原、被告双方缴交给高州市XX和房地产信息部的中介费《收据》中均说明双方的中介费是按390000元的1%收取中介费。虽然中国XX银行高州市支行未审批被告许X的申请贷款，但在中国XX银行高州市支行《个人贷款申请审批表》中注明借款人为许X，收款人帐户名称为原告吴XX，委托扣款帐户名称为许X，房屋座落位置：高州市沙河南XX号第四层及号储物间。再有，双方约定的购买房屋总价款390000元也符合当时的市场价格，反观被告提出的房屋购房款250000元价款，远远低于第一份合同约定的房屋价格，也不符合当时市场正常交易价格。且第二份购房款250000元的合同是基于许X的要求，为了逃避减少有关税款，合同的目的是为了规避交易税费，该合同对双方的履行不具有法律的约束力。被告辩解对签订的《房屋买卖合同书》上约定的购房款390000元的真实性无异议，但认为该合同原告的签名是原告丈夫代原告签的名，不应有效，被告对此辩解却未能向本院提供相关有效的证据予以证明，因此，被告的辩解理由不充分，证据不足，本院不予采信。综上，双方签订的《房屋买卖合同书》约定买卖房屋总价款为390000元的事实清楚，证据充分，本院应予认定。该合同是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。

关于原、被告双方买卖的房屋储物间土地使用权是否应同时转让的问题。根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》约定，原告将高州市沙河南XX号建筑面积106.07平方米房屋及高州市沙河南XX号车库8平方米（权证号：粤房地证字第号、号）转卖给被告，但号车库的土地使用权是否应同时转让双方没有约定，且根据高州市房地产管理局核准登记的原告的《房地产权证》及已转户许X名下的《房地产权证》对土地登记情况栏目内土地的地号、土地性质、共有面积、自有面积、土地使用权取得方式、土地使用年限等均为空白，没有登记说明。被告提供的《谈话录音牒》双方对是否应转让土地使用权发生了争议，原告对此也不认可。按“谁主张，谁举证的原则”，被告应承担举证不能的法律效果。因此，被告反诉请求判令原告转让高州市沙河南XX号房屋及号储物间的土地使用权转户给被告的反诉请求没有事实和法律依据，理由不充分，证据不足，该项请求应予驳回。

关于被告是否构成违约，如违约，是否应承担违约责任的问题。原、被告双方签订《房屋买卖合同书》后，原告于2013年1月30日，已协助被告将位于高州市沙河南XX号第四层房屋所有权及号储物间的房屋所权证登记在被告许X的名下，被告除支付120000元（含定金10000元）给原告外，对其余购房款一直未按合同的约定支付给原告，其行为已构成了违约。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。”被告未按合同约定支付尚欠的购房款给原告，被告应承担违约的民事责任。现原告主张被告支付尚欠的购房款符合法律规定，本院应予支持。被告反诉及答辩认为其已代原告缴交了各种税费25672.18元，应在购房款中扣减。按双方签订的《房屋买卖合同书》约定“所需的房地产转户手续费用由乙方支付，甲方无条件协助乙方办理过户手续。”虽然房地产转户手续费用未注明税费，但房屋买卖中国XX的税款是任何人都不得逃税，房地产转户手续的费用当然包含有国家的税费在内。原、被告双方已约定所需的房地产转户手续费用是由被告支付，故被告的辩解无事实和法律依据，本院不予采信。

关于原告主张收取被告支付的定金10000元不予返还应否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第“当事人可以依照《》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，由于被告许X未按合同的约定支付尚欠的购房款给原告，其行为已构成了违约，现原告主张认定被告违约，原告收取的10000元定金依约定不予返还的诉讼请求符合法律规定，本院也应予以支持。

由于双方对逾期付款利息未作约定，根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第8条“借贷双方对有无约定的利率发生争议，又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。”的规定，被告应当按中国人民银行同类逾期贷款利率支付借款利息给原告。现原告主张被告支付逾期购房款即从2013年3月1日起计至付清款时止拖欠款期间的利息，其请求符合法律规定，本院应予以支持。

关于原告是否应支付违约金20000元给被告的问题。原告已按合同的约定，于2013年1月30日协助被告许X将位于高州市沙河南XX号第四层房屋（建筑面积106.07平方米）及位于高州市沙河南XX号储物间（建筑面积8平方米）的房屋所有权转让并登记在被告许X的名下，原告已履行了合同应尽的义务。被告在没有证据证明原告在转让房屋所有权时应将沙河南一区号储物间的土地使用权同时转让的情况下，以原告未将土地使用权证转户到其名下为由而拒绝履行合同的义务，其行为已构成违约，违约责任在被告。故被告反诉原告应支付违约金20000元的反诉请求没有事实和法律依据，理由不充分，证据不足，该项请求也应予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第8条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，判决如下：

一、限被告（反诉原告）许X于本判决生效后五天内支付购房款280000元给原告（反诉被告）吴XX。

二、被告许X已支付给原告吴XX的购房款定金10000元，不予退还，归原告吴XX所有。

三、限被告许X于本判决生效后五天内支付逾款付款利息（该息按280000元计，从2013年3月1日起计至付清款时止，按中国人民银行同类逾期贷款利率计算）给原告。

四、驳回被告（反诉原告）许X的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5650元，反诉费3725元，财产保全费1970元，邮递费60元，合计11405元，由被告许X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。

审　判　长　：孙XX

审　判　员　：崔XX

人民陪审员　：邓XX

书　记　员　： 陀XX