原审原告张XX、韩XX与原审被告盘锦XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：张XX，女，汉族，住辽宁省盘锦市。

上诉人（原审原告）韩XX，男，汉族，住址同上。

二上诉人共同委托代理人：孙艳霞，辽宁XX律师。

被上诉人（原审被告）：盘锦XX公司，住所地辽宁省盘锦市。

法定代表人：梁XX，该公司董事长。

委托代理人：朱X，男，汉族，盘锦某有限公司法务员，现住辽宁省沈阳市。

原审原告张XX、韩XX与原审被告盘锦XX公司房屋买卖合同纠纷一案，前由盘锦市兴隆台区人民法院作出（2014）兴民一初字第00187号民事判决。宣判后，上诉人张XX、韩XX不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张XX及其与上诉人韩XX的共同委托代理人孙艳霞、被上诉人盘锦XX公司的委托代理人朱X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告张XX、韩XX一审诉称，二原告系夫妻关系，2011年11月11日，原告交全款预购被告开发建设的“盘锦XXX”11-1-27-3号商品房，并于2013年10月29日签订了201XXXX0065号《商品房买卖合同》。合同约定2013年9月30日前交付该房屋，时至今日被告仍然没有履行交付义务。《商品房买卖合同》第九条约定：如果出卖人不能按期交房，买受人有权解除合同，出卖人应当自买房人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并支付违约金。原告已于2013年12月30日书面通知被告解除合同，并多次找到被告商谈退房事宜，被告一直不予明确答复，原告无奈诉至法院。请求法院判令：1、解除原被告之间签订的商品房买卖合同，返还购房款648434元并按中国人民银行同期贷款利率赔偿违约金；2、判令被告退还代收的房屋维修基金。

原审被告盘锦XX公司一审辩称：诉争房屋在2013年9月30日已经具备交付条件，不存在没有履行交付义务的事实。原告的诉讼请求应予驳回。

原审判决认定，2013年，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的XXX第11幢1单元27层3号房，房屋建筑面积为110.87平方米，约定的购买单价为每平方米5848.60元，总房款为648，434.00元，约定的付款方式为一次性付款。原告向被告付清了全部购房款。2013年11月11日被告向原告出具了全部购房款648，434.00元的购房发票。对于交付期限，合同第八条约定“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格、3、该商品房经分期验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”双方又签订了补充合同，补充合同附件四第五条对原合同第八条进行了补充，补充内容为“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（及按揭款未划入监控账户），交楼期限顺延。遇到政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人可据实顺延交房期限。”被告于2013年11月21日和2013年12月29日两次向原告发送了敦促收楼通知书，原告已收到该份通知书，但原告拒绝接收，并于2013年12月30日以被告逾期交房超过90日为由，要求解除双方的商品房买卖合同，退回已付购房款并承担违约责任。另查，2013年8月23日盘锦市住房和城乡建设委员会主任会议决定将盘锦XX公司建设的XXX项目的供热公司由盘锦XX公司变更为盘锦XX公司致使原先所铺设的管网线路需要重新铺设。2013年10月30日，盘锦XX公司向XXX各热用户下发了《致广大热用户一封信》，通知XXX的用户已变更供热公司，因需重新铺设管线，供暖期需延迟。再查，2013年8月8日该房屋经施工、监理、勘察、设计、建设单位验收合格取得竣工验收报告。楼宇内的《电梯使用标志》中载明电梯下次检验日期为2014年9月，即该楼宇的电梯现已交付使用。承建盘锦XXX消防工程的辽宁XX公司于2013年9月25日向消防主管部门递交了诉争房屋所在楼宇消防工程竣工验收报检资料，盘锦市消防局于2014年1月13日向被告下达了建设工程消防验收意见书，认为该工程消防车道不符合消防设计和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）第4.3.1条的规定及该工程消防电源负荷不符合消防设计和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）第9.1.1条的规定，需对上述问题进行整改，待整改完毕后重新申报验收，该工程未经消防验收合格不得投入使用。2014年6月26日被告取得了消防主管部门作出的消防验收合格的意见书。

原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原、被告双方在平等、自愿的基础上订立的合同对双方当事人都有约束，双方当事人都要维护市场交易秩序，不得擅自、随意变更或解除。被告向本院提供的房屋建筑工程竣工验收报告中可以证明诉争房屋取得施工、监理、勘察、设计、建设单位的验收合格的日期为2013年8月8日，可以认定被告在约定的交房日期即2013年9月30日前已取得了房屋验收合格的报告，诉争房屋已经验收合格。另，被告向本院提供的电梯使用标志中的下次检验日期为2014年9月，根据电梯一年一检的客观实践，可以认定被告本次电梯的检验时间为2013年9月，该电梯已可以交付使用。诉争房屋已符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建筑工程建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当抽查。依法应当进行消防验收的建筑，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”诉争房屋系民用住宅，不属于应当验收才可投入使用的建设工程。2013年9月25日，承建盘锦XXX消防建设工程项目的辽宁XX公司已将经消防施工单位和监理单位验收合格的诉争房屋所在楼栋的消防工程报送消防主管部门进行检验，该行为可以认定诉争房屋所在楼栋的消防工程已经报送公安消防机构进行备案。符合《中华人民共和国消防法》其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案的规定。2014年1月13日，盘锦市消防局下达了建设工程消防验收意见书，根据《建设工程消防监督管理规定》第二十二条规定：“公安机关消防机构应当自受理消防验收申请之日起二十日内组织消防验收，并出具消防验收意见。”本案消防部门超过二十日验收期间不宜计算在被告延迟取得消防验收合格期间内。因被告在建设中政府所指定供暖单位变更导致供暖管线重新铺设，客观上给被告建设施工造成影响，以及消防部门迟延组织验收，出具验收意见，使被告未能按合同约定期限取得建设工程消防意见书，符合原、被告所签商品房买卖合同附件四合同补充协议第五条第二款约定“遇到政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人可据实顺延交房期限”的情形，被告顺延行为不构成原、被告约定的解除合同的条件。被告在2014年1月13日收到消防整改意见书后，对园区消防车道和电源负荷的整改及整改完毕后向消防部门重新申报验收造成的迟延交付亦不构成合同根本性违约，被告对上述整改并不影响业主居住使用，原告购买房屋的根本目的能够实现，且从2013年10月起已有业主陆续办理入住手续。现被告所开发建设的房屋已符合竣工验收交付条件，原、被告已具备继续履行商品房买卖合同的条件，原告请求解除商品房买卖合同的主张，不符合合同解除的法定情形，本院不予以支持。本院为维护房地产市场的稳定和交易的安全，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建筑工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第二十二条，经审判委员会讨论决定判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费10，284.00元，由原告承担。

宣判后，上诉人张XX、韩XX不服，向本院提起上诉称，要求撤销原审判决，依法支持上诉人一审的诉讼请求，要求解

除合同，退还购房款并按中国人民银行同期贷款利率自上诉人交付购房款之日起至被上诉人返还购房款之日止。

被上诉人盘锦XX公司庭审辩称，被上诉人能够在合同约定的交付日期交付房屋，不影响上诉人实现合同目的，合同不应解除。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。

针对上诉人的上诉请求以及被上诉人的答辩，本院归纳争议焦点如下：

双方所签订的房屋买卖合同应否予以解除。

围绕本案争议焦点，上诉人认为，1、《商品房买卖合同》第八条、第九条、补充协议一第五条、第十一条，说明上诉人与被上诉人已经在商品房买卖合同约定了诉争商品房的交付时间、交付条件、交付方式，如果被上诉人不能证明其已经按该合同约定的相关内容履行了相关义务，上诉人就有权依据合同约定的时间、方式解除合同，（见上诉人提供的二审证据目录）2、空白验收表五份，2013年8月8日《房屋建筑工程竣工验收报告》、2013年12月25日《建设工程消防验收意见书》、2014年1月13日《建设工程消防验收意见书》、网络下载的《消防监督结果公开》、《建设行政执法责令改正通知书》、2014年12月1日《盘锦市房地产交易管理中心答复》，证明被上诉人没有在约定的交房期间验收合格，包括竣工验收和消防验收，政府相关部门已经对其下达验收不合格不得交付使用的通知，被上诉人的交付行为没有效力。空白表格一套来自于盘锦市建筑市场质量监督站，该表格是辽宁省XX统一印制的，是按照地方标准辽宁省境内所有建筑开发企业在竣工验收时均应当进行的项目和填字的表格，被上诉人没有举出验收材料，被上诉人没有经过验收或验收不合格，其他证据来源及证明目的详见上诉人提供的《二审举证目录》。影像资料九份，以上证据证明被上诉人违约，应当解除合同。另认为，对被上诉人提供的商品房买卖合同补充协议（二）的真实性、合法性和关联性均存在异议，协议中没有日期，不能说明该协议形成的时间，上诉人手中的合同没有合同补充协议二，合同上诉人签字了，但是是在2013年10月29日网签合同签订之前的协议，该网签合同第十五条约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理产权登记，该份证据即使真是也已被网签合同的约定所替代，约定办理产权登记是以房屋交付为条件的，该份证据有本案无关。

围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦XX公司认为，上诉人提供的商品房买卖合同补充协议二，证明双方对产权证办理期限另有约定的事实。另认为，对商品房买卖合同的真实性无异议，同一审质证意见，第二组证据中第一份的五份空白表、第七份的产权交易中心的答复与本案无关。对竣工验收报告无异议，若上诉人对证据真实性有异议可以申请鉴定。第二组第三份证据12月15日消防意见书，是消防局验收后发给被上诉人，后又发现有不合格的部分收回的。对第二组证据的第五份证据消防验收受理凭证的真实性、合法性无异议，是被上诉人完成相关部分整改完成后再次申报消防验收的时间。对第二组的证据四建设工程消防验收意见书真实性、合法性无异议，不合格部位与直接居住使用无关。第二组证据第六份证据兴隆台区监察大队责令改正通知书同一审质证意见。对第三组证据九份视听资料的1-4份不是新证据，证据来源不合法，是采用私自录制方式，其内容属于证人证言范畴，证据形式不合法，内容不真实，因为采用诱导式提问，内容中主要反映了没有及时竣工验收备案的问题，不能否定竣工验收且第四段录像中回答问题的政府人员明确表述质监站对于竣工验收属于事后监督，其本身不是验收方，对第五段录像回答的问题与本案无关，第6-9份视听资料与本案无关联性。

二审查明，原审判决认定事实属实。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应当有效。

上诉人提出双方所签订的房屋买卖合同应予解除的上诉请求。因房屋买卖合同是指房屋购买人支付价款给出卖人，由出卖人将房屋所有权转移给房屋购买人的合同。本案中，被上诉人已按约定的期限取得了房屋竣工验收合格手续，该房屋已按合同约定具备了交付上诉人使用的条件。对于合同中约定的消防验收期限，此约定期限不能拘束消防部门实际验收的期限，即消防部门何X作出消防验收不受该约定限制。事实上，被上诉人已于约定的交房日期前，即2013年9月25日向消防部门申报了消防报验资料，消防部门也已受理了该申报，而消防部门分别作出整改及验收合格意见书的时间为2014年1月13日、2014年6月26日。由于消防验收时间上的原因导致未在约定期限取得消防验收合格手续，该约定期限不应作为导致合同解除的主要原因。被上诉人已实际取得消防验收合格手续，该消防验收合格手续的取得时间对上诉人实际取得房屋并不产生影响。因此，被上诉人未在约定期限内办理完消防验收手续，不应作为上诉人解除房屋买卖合同的主要原因。另，由于政府决定统一由华XX厂供暖，需供暖管网工程改建对接，在管网敷设工程施工中导致供暖工程延期，也导致消防车道整改延误，因此，根据合同约定交房日期亦应顺延。综合以上情形，该房屋买卖合同不应予以解除。

综上，原审判决并无不当，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判

二审案件受理费10284元，由上诉人张XX、韩XX承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李宝明

审　判　员　　李　野

代理审判员　　孙继晨

书　记　员　　邢XX